昨天，國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過(guò)招拍掛公開(kāi)方式出讓，此外，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這將使動(dòng)輒成交總價(jià)數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。

　　出讓金須一次付清

　　此次規(guī)定第二十三條中指出：“受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。”

　　此前的11號(hào)令第二十三條明確規(guī)定，受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，取得土地使用權(quán)。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況。早報(bào)記者之前采訪土地出讓單位時(shí)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在高價(jià)拿下土地之后拖欠土地出讓金，甚至有開(kāi)發(fā)商與政府部門私下協(xié)議付款進(jìn)度等情況并不少見(jiàn)。

　　防范金融風(fēng)險(xiǎn)

　　開(kāi)發(fā)商獲得部分土地使用權(quán)之后進(jìn)行銀行融資并開(kāi)發(fā)銷售，而銷售回款被用于后期循環(huán)開(kāi)發(fā)，如此一來(lái)，有限的資金就可以撬動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目。

　　“等于說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在這一過(guò)程中承擔(dān)了最少的資金壓力，而政府和銀行成為大船的兩根船槳。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)此評(píng)價(jià)。這樣一來(lái)，很大一部分的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上被轉(zhuǎn)移到了金融機(jī)構(gòu)，如果某個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就可能會(huì)造成一系列的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。比如說(shuō)，當(dāng)年大規(guī)模圈地的順馳集團(tuán)用不多的流動(dòng)資金一口氣拿下全國(guó)眾多高價(jià)土地，而幾乎所有的地塊被傳出拖欠地款的情況。而隨著2005年宏觀調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)短暫回調(diào)，被稱為“7個(gè)蓋子蓋10個(gè)鍋”的資金鏈完全無(wú)法支撐公司大規(guī)模運(yùn)作，最終公司不得不以低價(jià)出讓全部股權(quán)。

　　“地王”或?qū)㈦y現(xiàn)

　　過(guò)去一年多來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)生了越來(lái)越多的“地王”，土地出讓成交價(jià)格動(dòng)輒就有數(shù)十億之巨，開(kāi)發(fā)商們的大手筆也讓人開(kāi)始懷疑其現(xiàn)金支付能力。

　　實(shí)際上，長(zhǎng)沙92億地王產(chǎn)生后，行業(yè)間關(guān)于其土地付款問(wèn)題也因之產(chǎn)生。早報(bào)記者采訪時(shí)獲悉，對(duì)于任何一家地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，一次性付清如此巨額土地款幾乎是不可能的，且不說(shuō)是否具備如此巨量的流動(dòng)資金，就算有，也不太可能會(huì)一次性投入同一個(gè)項(xiàng)目。

　　分析人士表示，類似政策實(shí)際上提高了開(kāi)發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)的門檻，必須具備全部的付款能力才能參與土地競(jìng)買的情況下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商資本規(guī)模的要求顯得更高。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清的話，類似長(zhǎng)沙總價(jià)近百億的地王將很難再出現(xiàn)。(劉秀浩)