熱熱鬧鬧又過一年。對于政府相關部門來說，2007年是高效的，盡管一系列房地產調控政策的出臺并沒有起到立竿見影的作用。對于開發(fā)商來說，2007年是亢奮的，市場形勢一路高歌，業(yè)績成倍增長，上市前仆后繼。對于購房者來說，2007年是理智的，越來越多的購房者不再急于為“驚心動魄”的房價買單。

　　從本期開始，《新北京樓市·2007京城樓市年終報告》將以政策、事件、市場、公司、人物、產品等多角度，分篇為廣大讀者回顧過去一年里京城樓市的歡喜與精彩、暗涌與低潮。敬請關注。

　　TOP 1

　　最具明星氣質的政策

　　●政策名稱：《物權法》

　　●出臺時間：2007年3月

　　內容點擊：《物權法》對與房地產行業(yè)相關的五大問題做了明確的解釋。首先，在土地使用權期限問題上，《物權法》規(guī)定，市民的住宅建設用地使用權期間屆滿以后可以自動續(xù)期。其次，在車庫、車位的歸屬問題上，《物權法》規(guī)定，社區(qū)停車場的所有權應當歸業(yè)主共有，業(yè)主有權自己管理或者聘請物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權利并承擔義務。第三，在相鄰關系的問題上，《物權法》規(guī)定，建造建筑物不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。第四，在物權行為和債權行為的區(qū)分問題上，《物權法》規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。第五，在不動產善意取得制度明確問題上，《物權法》規(guī)定，不動產可以適用善意取得。

　　新樓市解讀：《物權法》已于今年10月1日正式實施。或許在這部自制定、公布以來便備受關注的法律實施之后，我們不會再看到曾經手捧《憲法》在瑟瑟寒風中站立數個小時對抗拆遷的老人，也不會再出現(xiàn)“最牛的釘子戶”。在《物權法》出臺實施的連鎖反應下，《住宅法》、增收物業(yè)稅等相關政策的出臺明顯加快腳步。

　　政策關鍵詞：保護公民私有財產

　　上榜理由：人氣超高，擁有13億超級“FANS”。

　　TOP 2

　　最吊人胃口的政策

　　●政策名稱：《關于印發(fā)北京市廉租住房、經濟適用住房家庭收入、住房、資產準入標準的通知》(以下簡稱《通知》)、《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》

　　●出臺時間：2007年11月

　　內容點擊：《通知》從戶籍年限、購房者年齡對申購經濟適用房人群進行規(guī)定，并從家庭人數、年收入、人均住房面積、家庭總資產四方面對申購人群進行多方面考查；并將廉租房購房標準明確化。同時，采取“三級審核、兩級公示”制度確保經濟適用房申請過程公正。

　　《廉租住房保障辦法》則進一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”；廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合。

　　《經濟適用住房管理辦法》則詳細規(guī)定了經濟適用房的建設管理、價格管理、準入及推出管理、監(jiān)督管理等。一方面擴大經濟適用房供應對象，使經濟適用房供應對象與廉租住房保障對象相銜接；另一方面規(guī)定嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，以補交土地出讓金等方式變相進行商品房開發(fā)，以加強經濟適用房用地管理，確保經濟適用房供應。明確規(guī)定購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易；確需轉讓的，由政府回購；其次，購買滿5年的，在轉讓時，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。

　　新樓市解讀：明確了準入準出標準，將經濟適用房回歸到“家庭自身居住”功能，實現(xiàn)經濟適用房與廉租房的對接。11月份出臺的這一系列與保障性住房相關的政策、細則讓老百姓終于“有據可查、有法可依”。隨著明后兩年大批保障性住房的入市，這些政策也將迎來最終驗收。

　　政策關鍵詞：住房保障

　　上榜理由：從年初盼到年尾，老百姓等得花兒都謝了。

　　TOP 3

　　最立竿見影的政策

　　●政策名稱：《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)

　　●出臺時間：2007年1月24日

　　內容點擊：《通知》出臺后，土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進稅率，即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計征。

　　新樓市解讀：按照新的計稅辦法，項目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業(yè)就會支付更多的稅款。顯然，該政策的鋒頭直指開發(fā)商的囤地現(xiàn)象。然而，累進稅率并沒有阻擋住開發(fā)商瘋狂拿地的行動。畢竟，相比提高的土地增值稅，擁有土地后所帶來的巨大利潤更具誘惑力。不斷上漲的房價，則令購房者再次體會到“羊毛出在羊身上”的道理。

　　政策關鍵詞：累進稅率

　　上榜理由：政策一出，惹得當時的地產股應聲大跌。你說IN不IN？

　　TOP 4

　　最愛國的政策

　　●政策名稱：《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(以下簡稱《通知》)、《外商投資產業(yè)指導目錄(2007年修訂)》(以下簡稱《目錄》)

　　●出臺時間：2007年5月和2007年11月

　　主要內容：在今年5月出臺的《通知》規(guī)定，外商投資內地房地產項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。而半年后出臺的《目錄》則指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設”鼓勵投資類別中刪除。

　　新樓市解讀：連續(xù)兩年對外資投資內地房地產進行限制，再次顯現(xiàn)外資來勢洶洶的陣式。中國的房地產市場究竟是不是被外資炒熱的？中國的房價到底是不是由外資炒高的？比起老外們，中國人大概更想弄明白問題的答案。溫家寶總理的一番解釋，或許正是對“限外令”最好的注釋——“限制外資投資房地產是無奈之舉，畢竟好多人還買不起房�！�

　　政策關鍵詞：嚴格限制 不再鼓勵

　　上榜理由：“嚇”跑老外，肥水不流外人田。

　　TOP 5

    最頭疼的政策

　　●政策名稱：《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)

　　●出臺時間：2007年9月

　　內容點擊：《通知》規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定。

　　新樓市解讀：“看病不能貸款、上學不能貸款，只有買房可以隨便貸款。”北京天則經濟研究所所長張曙光的話形象地總結了“房貸”作為當下銀行優(yōu)質業(yè)務的本質。新政策出臺后令各大銀行好一陣手忙腳亂，執(zhí)行細則也是遲遲難以出臺。提高首付款比例在遏止不必要房屋消費方面一定是有所作用的，但寄望此舉抑制房價并不樂觀。

　　政策關鍵詞：首付40%

　　上榜理由：銀行頭疼，購房者頭疼，供需雙方都一樣心不甘情不愿。

　　TOP 6

　　最郁悶的政策

　　●政策名稱：《關于加強房地產經紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)

　　●出臺時間：2007年1月

　　內容點擊：《通知》確定了房地產交易監(jiān)管形式，即分賬戶管理。強調房地產經紀機構或交易保證機構必須在銀行開立客戶交易結算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結算資金的存儲和劃轉，資金劃轉通過銀行轉賬方式進行，不得支取現(xiàn)金；明確資金權屬——屬于交易當事人：明確該資金獨立于房地產經紀機構或交易保證機構的固有財產及其管理的其他財產，也不屬于房地產經紀機構或交易保證機構的負債，其所有權屬于交易當事人。

　　新樓市解讀：在一連串中介卷款潛逃的惡性事件之后，資金監(jiān)管政策被“逼”出臺。時至今日，資金監(jiān)管盡管被強制要求執(zhí)行，但似乎并沒有得到熱烈反響�；蛟S剛剛發(fā)生不久的“中天事件”能夠令那些怕麻煩的購房者有所警醒，使這一政策真正落實到位。

　　政策關鍵詞：分賬戶管理

　　上榜理由：明明是維護權益的好政策，卻難博消費者歡心，想不郁悶都難。

　　(仰靜 賴大臣)