近日，多位政府官員否認(rèn)了樓市拐點(diǎn)說，但目前上海樓市觀望氣氛依然濃厚，成交仍處低谷。多年未見的寒冬已經(jīng)過去，上海樓市是否會(huì)隨著春天的腳步回暖？希望業(yè)內(nèi)專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)的分析能給觀望中的您一些參考。

　　三項(xiàng)金融政策影響樓市走向

　　上海不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2008年，下面幾項(xiàng)金融政策對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)可能產(chǎn)生較大的影響，即：房貸規(guī)模的總量控制、加息的頻率、第二套房貸政策執(zhí)行力度。

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　　2007年底市場(chǎng)傳聞2008年房貸總額可能縮減50%，但多位銀行人士透露，今年的信貸額度控制肯定要比去年嚴(yán)格，不過，具體的額度并不像市場(chǎng)傳聞的那樣大幅縮減，而是將由原來每年確定一次全年貸款的發(fā)放額，改為按季度來確定并發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。

　　有媒體報(bào)道部分銀行一季度貸款額度已經(jīng)用完，但此種情況在上海并未出現(xiàn)。某國有銀行房貸負(fù)責(zé)人表示，2008年，銀行控制信貸額度會(huì)把房地產(chǎn)開發(fā)貸款放在首位，而個(gè)人按揭貸款仍將是各家銀行爭(zhēng)奪的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)2008年個(gè)人按揭貸款的增幅肯定會(huì)下來，但不太可能出現(xiàn)大幅萎縮的局面。滬上幾家銀行的業(yè)務(wù)人員也表示，今年的房貸指標(biāo)都沒有下降，有的甚至還比去年有了增加。

　　銀行人士認(rèn)為，如果信貸總量控制主要針對(duì)開發(fā)貸款，實(shí)際上對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)是不利的。這是因?yàn)橐环矫媸袌?chǎng)供應(yīng)量會(huì)受到影響，另一方面也會(huì)導(dǎo)致更多中小開發(fā)商因資金鏈斷裂而退出市場(chǎng)，市場(chǎng)的集中度會(huì)提升，出現(xiàn)大開發(fā)商壟斷市場(chǎng)的局面。

　　但也有市場(chǎng)人士對(duì)此有不同看法，看空房?jī)r(jià)的代表人物易憲容在博客中預(yù)測(cè)2008年國內(nèi)商業(yè)銀行肯定會(huì)控制個(gè)人按揭的規(guī)模，加上利率的上升，將改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，個(gè)人住房按揭市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生根本性變化，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)向理性回歸。

　　全年加息力度

　　不少專家預(yù)測(cè)2008年繼續(xù)加息的可能性很大。加息無疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是負(fù)面的，市場(chǎng)上對(duì)此有兩種判斷。

　　一種判斷是今年很有可能繼續(xù)多次加息，比如，易憲容認(rèn)為是否上調(diào)利率要看整個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變化而定，如果要從讓居民的銀行存款利率恢復(fù)到正利率水平角度來看，利率上升將是不可避免的。2007年，利率已處于上升周期中，2008年這種趨勢(shì)也不會(huì)改變。

　　而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為2008年不會(huì)再出現(xiàn)2007年那樣的加息力度，而且央行在加息時(shí)會(huì)考慮房貸族的承受力，這從2007年最后一次加息沒有調(diào)整5年以上貸款利率可以得到印證。

　　某銀行房貸負(fù)責(zé)人就持該種觀點(diǎn)。她表示，加息可能改變?nèi)藗兊念A(yù)期，但是否就能讓房?jī)r(jià)掉頭，這一方面要看具體的加息幅度，另一方面還要看借款人的實(shí)際承受能力。她認(rèn)為，北京、上海等大城市的購房者，尤其是年輕購房者大多能得到家庭的支持，這與西方國家很不一樣，比如在上海，即便是結(jié)婚成家后，很多年輕人仍然可能在父母家解決“吃飯問題”。那些不能得到家庭支持的新上海人則大多具有節(jié)儉度日的能力和準(zhǔn)備。

　　另一個(gè)值得關(guān)注的問題是上海公積金政策的變化，實(shí)際上導(dǎo)致了很多新購房者借貸負(fù)擔(dān)的下降。按目前上海的公積金政策，很多家庭的公積金貸款額度可以達(dá)到30萬元，甚至50萬元。而很多老的購房者的公積金貸款往往只有10萬元或者20萬元。也就是說，同樣借款50萬元，一個(gè)老借款人的貸款構(gòu)成最多是20萬元公積金貸款，30萬元商業(yè)性貸款的話，今年貸款的新借款人就可能變成30萬元公積金貸款，20萬元商業(yè)性貸款，甚至全部50萬元都變成公積金貸款，目前的5年期以上公積金貸款的利率是5.22%，而商業(yè)性房貸的最低優(yōu)惠利率是6..66%;而2007年初，5年期以上最優(yōu)惠利率也要6.04%，客觀上這部分借款人的房貸利率實(shí)際上比去年下降了0.82個(gè)百分點(diǎn)。考慮到有些借款人還可以申請(qǐng)公積金裝修貸款，實(shí)際上獲得的優(yōu)惠就會(huì)更多。

　　據(jù)市公積金中心2007年三季度運(yùn)行報(bào)告數(shù)據(jù)反映，截至2007年9月末，公積金個(gè)貸余額為522.78億元，比2006年底增加106.73億元。

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