中國(guó)的物業(yè)管理，是伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)的迅速發(fā)展而發(fā)展起來(lái)的。從上世紀(jì)90年代以來(lái)，中國(guó)住房私有化迅猛發(fā)展，使物業(yè)管理發(fā)展成為一個(gè)行業(yè)。它出現(xiàn)于上世紀(jì)80年代末的深圳，在今天的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代日趨成熟。中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展，伴隨著業(yè)主，或業(yè)委會(huì)一樁樁維權(quán)事件，也在經(jīng)歷這些維權(quán)事件中趨向成熟。筆者在此梳理這些維權(quán)事件，希望人們對(duì)物業(yè)管理有新的認(rèn)識(shí)。

　　　一

　　　　非理性“維權(quán)”：和諧小區(qū)有多遠(yuǎn)

　　業(yè)委會(huì)主任無(wú)故被打、業(yè)委會(huì)成員接到死亡恐嚇、業(yè)主家門(mén)鎖被膠水堵住鎖眼、還有人家窗戶上被抹涂了糞便……聽(tīng)起來(lái)好似奇異事件，但卻曾經(jīng)見(jiàn)諸報(bào)端。

　　點(diǎn)評(píng)：從哲學(xué)角度講，以“流血”沖突方式解決矛盾是處理問(wèn)題的一種方法，但這與社會(huì)和諧相悖。筆者認(rèn)為，這些極端事件是中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的矛盾，進(jìn)步中的挫折。中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展20年，在解決就業(yè)、延續(xù)政府職能、維護(hù)社區(qū)秩序、提升物業(yè)品質(zhì)等方面的成就有目共睹，否認(rèn)中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的成就是將物業(yè)管理“虛無(wú)化”。在這些讓人心寒的事件面前，我們不能奢談中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展已經(jīng)成熟。作為物業(yè)人，應(yīng)認(rèn)清物業(yè)管理發(fā)展的方向，推動(dòng)它的專(zhuān)業(yè)化、法治化、規(guī)范化，對(duì)于其發(fā)展中出現(xiàn)的這些非理性、不和諧的現(xiàn)象，應(yīng)該積極進(jìn)行呼吁并制止。

　　　　二

　　　　更換物業(yè)公司：業(yè)主維權(quán)主動(dòng)出擊

　　2001年9月17日，景洲大廈業(yè)主開(kāi)全國(guó)先河，由業(yè)主自主投票表決，更換了原來(lái)由開(kāi)發(fā)商指定的物管公司，這就是聞名全國(guó)的 “景洲事件”。

　　點(diǎn)評(píng)：此案例屬于早期的業(yè)主維權(quán)典型案件，起因是由于物業(yè)管理不到位，目的是為了換一個(gè)好“管家”。業(yè)主更換物業(yè)是基于一個(gè)樸素的道理：房子是我的，我就有權(quán)利選擇誰(shuí)來(lái)服務(wù)。從理論上講，在2003年國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》通過(guò)前后，業(yè)內(nèi)對(duì)物業(yè)管理的討論并不充分，除了地方立法外，行政法規(guī)幾乎是空白，地方的實(shí)際操作有許多與物業(yè)管理本質(zhì)沖突的地方。如有些地方行政主管部門(mén)起草的物管格式合同有諸多不合理之處，如允許物管隨意停電、停水，對(duì)住宅失竊造成的損失不予賠償?shù)��？陀^講，在當(dāng)時(shí)業(yè)主可否換物業(yè)公司都不甚明確，如何實(shí)際操作更是無(wú)章可循。

　　從行業(yè)發(fā)展的角度講，業(yè)委會(huì)更換管理不到位、服務(wù)有問(wèn)題的物業(yè)公司，是一個(gè)行業(yè)發(fā)展成熟的標(biāo)志之一。更換管家的“景州事件”，標(biāo)志著業(yè)主維權(quán)的大幕已經(jīng)拉開(kāi)。

　　　　三

　　　　物業(yè)管理交接難：制度缺陷的“陣痛”

　　2004年7月15日，煙臺(tái)市裕順嘉園小區(qū)原物業(yè)公司晨楓物業(yè)因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，并中止對(duì)小區(qū)的服務(wù)。 2004年8月30日，小區(qū)新的業(yè)委會(huì)依照有關(guān)法律程序公開(kāi)選聘新的物業(yè)管理公司，新物業(yè)管理公司萬(wàn)華物業(yè)成功中標(biāo)，并于9月2日進(jìn)駐裕順嘉園。誰(shuí)知，萬(wàn)華物業(yè)在服務(wù)了短短的6天之后，卻撤出小區(qū)，退出的根本原因是小區(qū)原物業(yè)公司一直拒絕履行交接手續(xù)。

　　點(diǎn)評(píng)：裕順嘉園事件決非個(gè)案，新老“管家”交接時(shí)矛盾重重，甚至?xí)�發(fā)生暴力流血事件�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定小區(qū)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過(guò)半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實(shí)際操作起來(lái)困難重重：一來(lái)能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來(lái)新老交接，老物業(yè)平和退出小區(qū)更難，而新物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類(lèi)案件的尷尬。主要問(wèn)題在于：

　　1、法律規(guī)定不完善。從《條例》規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主換“管家”的規(guī)定在《條例》中頗為惜墨，即第29條關(guān)于移交事項(xiàng)的規(guī)定；第39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)當(dāng)移交的規(guī)定；第59條不移交有關(guān)事項(xiàng)的法律責(zé)任的規(guī)定。

　　結(jié)合物業(yè)移交的實(shí)際情況，筆者發(fā)現(xiàn)有以下幾點(diǎn)尚需改進(jìn)：(1)物業(yè)移交的時(shí)間不明確。 《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。 ”沒(méi)有交接時(shí)間的強(qiáng)制規(guī)定，老“管家”可以以各種借口拖延時(shí)間，比如說(shuō)物業(yè)費(fèi)沒(méi)有繳清。 (2)移交的內(nèi)容、方式不明確。 《條例》第39條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和《條例》第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)，但物業(yè)的交接并非如此簡(jiǎn)單，后續(xù)的物業(yè)怎樣接管老“管家”已經(jīng)使用過(guò)的設(shè)施、設(shè)備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必需的資料，移交的內(nèi)容該不該明確，不同的移交內(nèi)容、移交的方式是否相同……這一系列問(wèn)題《條例》都沒(méi)有解決。 (3)不移交、不完全移交的責(zé)任規(guī)定可操作性差。對(duì)不依法移交的，《條例》第59條只規(guī)定了不移交有關(guān)資料的，要限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處于1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。實(shí)際上這一規(guī)定可操作性較差，一是“有關(guān)資料”操作中難以把握；二是“限制”、“逾期”均屬不確定概念，違背了一般立法的精確性。三是從立法的本意看，應(yīng)當(dāng)對(duì)不依法交接有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、鑰匙、資料等所有與物業(yè)管理有關(guān)的實(shí)物和資料都應(yīng)當(dāng)受到懲罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關(guān)資料的才受到懲罰。 (4)移交后遺留問(wèn)題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問(wèn)題如何解決，《條例》沒(méi)有給出任何規(guī)定，對(duì)拖欠老“管家”的物業(yè)費(fèi)誰(shuí)來(lái)保障，老“管家”的先期投入怎么辦，老“管家”管理不當(dāng)造成的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問(wèn)題，大家只能“摸著石頭過(guò)河”。

　　2、政府對(duì)物業(yè)管理交接監(jiān)管不力。

　　目前，政府對(duì)物業(yè)管理交接工作的監(jiān)管力度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。做好物業(yè)管理交接的監(jiān)管，政府有關(guān)部門(mén)要做交接的具體指導(dǎo)、防止新老“管家“的沖突、有關(guān)事項(xiàng)的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業(yè)管理交接中的作用尚不明顯。筆者認(rèn)為，我國(guó)法律關(guān)于物業(yè)接管的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實(shí)條件下，政府的指導(dǎo)和監(jiān)督就尤為重要。

　　從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我國(guó)目前物業(yè)管理制度構(gòu)建上的缺陷——未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)管理制度，從而造成物業(yè)公司定位的模糊，加之政府執(zhí)法不嚴(yán)、物業(yè)公司法律意識(shí)淡薄等。

　　　　四

　　　　業(yè)主向政府“亂作為”發(fā)難

　　2005年8月，上海市佳信都市花園的七位業(yè)主向上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民政府(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“區(qū)政府”)遞交了行政復(fù)議申請(qǐng)書(shū)。七位業(yè)主稱(chēng)，小區(qū)業(yè)委會(huì)未經(jīng)合法的換屆選舉，房地局就直接頒發(fā)了《業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證》，該行為侵犯了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，故要求撤銷(xiāo)該備案證。

　　區(qū)政府認(rèn)為，依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)每屆任期為兩年，佳信都市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于2004年8月26日進(jìn)行換屆，但該業(yè)委會(huì)未在上述期限內(nèi)以法律規(guī)定的形式進(jìn)行換屆選舉，也未到相關(guān)的行政管理部門(mén)予以備案。區(qū)政府決定：撤銷(xiāo)房管局發(fā)出的備案證。

　　點(diǎn)評(píng)：本案是典型的業(yè)主對(duì)政府“亂作為”行為的維權(quán)行動(dòng)，這一案件主要反映了兩個(gè)問(wèn)題：一是業(yè)委會(huì)的工作不規(guī)范；二是政府主管部門(mén)的物業(yè)管理中行政行為不規(guī)范。就本案而言，主要原因是房地局執(zhí)法不嚴(yán)而對(duì)未經(jīng)選舉的業(yè)委會(huì)備案。從責(zé)任政府的角度講，對(duì)具體實(shí)施備案行為的行政人員，應(yīng)受到政紀(jì)、黨紀(jì)的處分，情節(jié)嚴(yán)重的，亦應(yīng)受法律制裁。

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，政府“亂作為”的形式主要表現(xiàn)在給違法的業(yè)委會(huì)進(jìn)行備案，任何操控業(yè)委會(huì)的成立，為行政命令的形式更換物業(yè)管理公司，對(duì)物業(yè)管理公司越權(quán)監(jiān)督等等。在物業(yè)管理中還存在一類(lèi)因?yàn)檎�府�?“不作為”而產(chǎn)生的行政糾紛，這種不作為主要表現(xiàn)在對(duì)業(yè)委會(huì)的成立不指導(dǎo)、不監(jiān)督，對(duì)合法成立的業(yè)委會(huì)不依法備案，對(duì)小區(qū)的違章行為不處罰，對(duì)物業(yè)公司侵害業(yè)主利益的行為不處理等等。業(yè)主向政府“發(fā)難”，主管部門(mén)要反思的是政府的在物業(yè)管理，這一涉及到每個(gè)百姓的行業(yè)中的定位。

　　　　五

　　　　業(yè)主告業(yè)委會(huì)：行使監(jiān)督權(quán)

　　2007年，業(yè)主王女士將萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)告上法院，原因是物業(yè)公司將萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)第25層的萬(wàn)通房地產(chǎn)公司的千余平方米面積計(jì)算成4.8萬(wàn)余平方米的票權(quán)，且決議涉及物業(yè)公司的利益，委托物業(yè)公司操作有失公正。她認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)決議虛假統(tǒng)計(jì)表決權(quán)票數(shù)，使損害業(yè)主利益的決議得以通過(guò)，要求法院撤銷(xiāo)該決議。

　　法院審理認(rèn)為，業(yè)委會(huì)未提供萬(wàn)通房地產(chǎn)公司所有面積的權(quán)屬證明，而此面積的統(tǒng)計(jì)直接關(guān)系到投票權(quán)是否達(dá)到法定要求比例。法院據(jù)此認(rèn)為，王女士要求撤銷(xiāo)萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)決議的理由正當(dāng)，予以支持。

　　點(diǎn)評(píng)：根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的小區(qū)的權(quán)力機(jī)關(guān)，業(yè)委會(huì)則是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不管是業(yè)委會(huì)，還是業(yè)主大會(huì)，由于工作需要，都可能需要制定關(guān)于小區(qū)公共事項(xiàng)的決議，但這些決議有時(shí)會(huì)侵犯?jìng)�(gè)別業(yè)主的利益，有時(shí)表決通過(guò)的程序不公正，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議有意見(jiàn)，甚至與業(yè)委會(huì)發(fā)生沖突。在《物權(quán)法》生效前，大部分的基層法院不受理這些訴訟。物權(quán)法第七十八條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)，大部分地方法院已經(jīng)開(kāi)始受理這一類(lèi)訴訟。

　　實(shí)際上，業(yè)主與業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的內(nèi)部矛盾通過(guò)訴訟方式解決，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)三者之間的關(guān)系就清楚地呈現(xiàn)出來(lái)：業(yè)主是小區(qū)的主人、業(yè)主大會(huì)是小區(qū)全體業(yè)主組成的權(quán)力機(jī)關(guān)、業(yè)委會(huì)則是只有程序性權(quán)利的執(zhí)行機(jī)關(guān)。隨著這類(lèi)訴訟案件的出現(xiàn)與增多，其對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作有著不可小視的積極意義。

　　　六

　　　　地面停車(chē)收益：物業(yè)公司扣除成本后返還

　　地面停車(chē)位收費(fèi)歸物業(yè)公司還是歸全體業(yè)主，這一問(wèn)題目前已無(wú)爭(zhēng)議。但 《物權(quán)法》出臺(tái)前這一問(wèn)題引發(fā)了相當(dāng)多的紛爭(zhēng)。位于上海市西蘇州路的天鼎花園就為此事將前期物業(yè)管理公司賽福萊公司告上法院。該小區(qū)建成交付使用后，地面停車(chē)位約有40個(gè)，以后漸漸發(fā)展到近100個(gè)。前期物業(yè)公司移交財(cái)產(chǎn)時(shí)稱(chēng)地面停車(chē)費(fèi)結(jié)算后收益為零。業(yè)委會(huì)提出異議，在多次協(xié)商無(wú)效的情況下，起訴至上海靜安區(qū)法院。

　　法院認(rèn)為依據(jù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)公益收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有，所謂的收益應(yīng)是收入扣除必要的管理成本，所以小區(qū)業(yè)委會(huì)要求全額返還地面停車(chē)費(fèi)收入，沒(méi)有依據(jù)；而賽福萊公司辯稱(chēng)停車(chē)費(fèi)已全部用于管理人員的工資及支付稅收，但缺乏相應(yīng)的證據(jù)。法院酌情剔除管理小區(qū)地面停車(chē)成本，判決賽福萊公司返還天鼎花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)部分地面停車(chē)費(fèi)費(fèi)用9.89萬(wàn)余元。

　　點(diǎn)評(píng)：從目前的司法實(shí)踐看，這一類(lèi)案例仍具有一定的普遍性，特別是在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不太成熟的二三線城市，一些物業(yè)管理企業(yè)的操作仍不規(guī)范，將利用小區(qū)公用部位得到的公益性收入據(jù)為己有的作法比比皆是。有的物業(yè)管理企業(yè)還不理解，為什么自己管的車(chē)位收入要?dú)w全體業(yè)主所有。實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題在 《物權(quán)法》中已明確規(guī)定。

　　隨著這一類(lèi)案例的增多，物業(yè)管理企業(yè)將收取的停車(chē)費(fèi)單獨(dú)列賬的做法正在慢慢地為物業(yè)企業(yè)接受。

　　　七

　　　　拒繳物業(yè)費(fèi)：消極維權(quán)的慘痛失敗

　　2005年10月30日清晨，北京歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個(gè)小區(qū)57戶長(zhǎng)年拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主被執(zhí)行法官 “堵在被窩里”，16人被司法拘留。在16名被拘業(yè)主中，有的只是有輕微抗拒執(zhí)行的行為，有的只是口頭拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，有多人甚至在上了警車(chē)或者被帶到法院后主動(dòng)要求繳費(fèi)被拒絕而遭到司法拘留。

　　點(diǎn)評(píng)：不可否認(rèn)，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位是造成業(yè)主不付費(fèi)的原因之一。當(dāng)業(yè)主遇到上述問(wèn)題，向政府主管部門(mén)反映不能解決，通過(guò)法律途徑維權(quán)成本又太高，業(yè)主往往以不繳納物業(yè)管理費(fèi)方式消極維權(quán)。

　　從法律上講，以這種方式“維權(quán)”是行不通的：個(gè)別業(yè)主主張的物業(yè)公司服務(wù)不到位，法院難以認(rèn)定。因?yàn)樵谠V訟或執(zhí)行過(guò)程中，法院如果僅僅根據(jù)某個(gè)或某些業(yè)主的抗辯來(lái)認(rèn)定物業(yè)公司服務(wù)不到位，對(duì)物業(yè)公司是不公平的。只有根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)來(lái)確定物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量才可以說(shuō)是不偏不倚。另外，物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量也很難量化。

　　從我國(guó)目前有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定看，最好的處理方式就是以業(yè)委會(huì)的名義與物業(yè)管理公司進(jìn)行交涉，要求降低或免除部分物業(yè)管理費(fèi)。從業(yè)主維權(quán)的角度講，業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行“維權(quán)”，是業(yè)主主動(dòng)維權(quán)、依法維權(quán)、合理維權(quán)的前奏。

　　八

　　　　三湘世紀(jì)花城：業(yè)主探索“自治”模式

　　三湘世紀(jì)花城小區(qū)在業(yè)委會(huì)主任金鑫的帶領(lǐng)下，走上了探索 “自治”之路。三湘世紀(jì)花城的主要做法有四條：

　　1、物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)設(shè)立共管賬戶。新選聘的物業(yè)公司不僅要為自己的承諾交付押金，停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益也從“悶包”走向“陽(yáng)光”，物業(yè)管理同時(shí)實(shí)現(xiàn)部分包干、部分按實(shí)結(jié)算，逐步向酬金制發(fā)展。設(shè)立物業(yè)和業(yè)委會(huì)共管賬戶，防止物業(yè)公司私吞公共收益以及長(zhǎng)時(shí)間不公布各種賬目的可能。聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)三方共管，防止業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司之間相互勾結(jié)，侵害業(yè)主利益。

　　2、部分包干、部分按實(shí)結(jié)算，逐步向酬金制發(fā)展。按照上海市分等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)和各項(xiàng)服務(wù)等級(jí)是相掛鉤的，但有些物業(yè)公司在聘請(qǐng)外包的保綠、保潔公司時(shí)，經(jīng)常自降標(biāo)準(zhǔn)，賺取差價(jià)。業(yè)委會(huì)的應(yīng)對(duì)方法：按照新設(shè)想，物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)、公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)的詳細(xì)范圍在競(jìng)聘書(shū)中具體確定，包干使用、盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。而公共區(qū)域保綠、保潔、共用部位以及共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)收費(fèi)，則在約定范圍內(nèi)按實(shí)結(jié)算。

　　3、第三方介入：防止業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司不正當(dāng)聯(lián)盟。聘請(qǐng)第三方獨(dú)立專(zhuān)業(yè)咨詢顧問(wèn)，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施。咨詢顧問(wèn)主要對(duì)每次的收益進(jìn)行第三方審核，督促物業(yè)公司按季度公布賬目，并可供業(yè)委會(huì)“借腦”。咨詢費(fèi)用則由物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中節(jié)省一小部分列支，競(jìng)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該將該項(xiàng)費(fèi)用列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本測(cè)算范圍。

　　4、為業(yè)主利益，業(yè)委會(huì)積極維權(quán)。業(yè)主追求自治的根本原因是由于其作為業(yè)主的權(quán)益沒(méi)有得到保障，其一旦實(shí)行了自治，這些被長(zhǎng)期漠視的權(quán)益必然要得到，三湘世紀(jì)花城在業(yè)委會(huì)主任金鑫的帶領(lǐng)下，發(fā)動(dòng)了系列維權(quán)案，從開(kāi)發(fā)商手里收回了小區(qū)北廣場(chǎng)的停車(chē)收費(fèi)權(quán)、解決了困擾小區(qū)多年的飯店廚余垃圾(包括生活垃圾)進(jìn)小區(qū)垃圾房問(wèn)題、完成了“天燃?xì)膺h(yuǎn)傳抄表功能表具”的順利更換、成功向開(kāi)發(fā)商收取停車(chē)費(fèi)等等，充分地保護(hù)了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　點(diǎn)評(píng)：從一定意義上講，三湘世紀(jì)花城的主要做法代表了我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的基本方向，是物業(yè)管理“自治”之路的成功探索。按照《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。實(shí)際上是明確了三種物業(yè)管理模式。我國(guó)社區(qū)一般規(guī)模較大，脫離物業(yè)公司或?qū)�業(yè)公司的業(yè)主“自管”不切實(shí)際，而業(yè)主按照物權(quán)法的規(guī)定行使自己的權(quán)利又是必然趨勢(shì)。未來(lái)的物業(yè)管理模式是物權(quán)法規(guī)定的三種模式的“三位一體”，即業(yè)主、業(yè)委會(huì)監(jiān)督?jīng)Q策、物業(yè)公司綜合管理、專(zhuān)業(yè)公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　筆者認(rèn)為，業(yè)主“自治”，現(xiàn)在講成功或成熟為時(shí)尚早，只能講是有效探索，主要原因是目前的制度下“自治”的障礙性因素的存在，業(yè)主“自治”難以成熟，這些障礙性因素主要表現(xiàn)在：業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)關(guān)，自身的問(wèn)題往往會(huì)成為自治管理的障礙，社會(huì)上對(duì)業(yè)委會(huì)(成員)能否公正地代表業(yè)主的質(zhì)疑之聲從來(lái)沒(méi)有中斷過(guò)；目前的勞動(dòng)用工制度、稅收制度、財(cái)務(wù)制度也是業(yè)主推行自治管理的障礙，業(yè)委會(huì)不能單獨(dú)用工、辦不出稅收賬戶，銀行不能單獨(dú)開(kāi)戶；業(yè)主自治得不到有關(guān)職能部門(mén)的理解與支持，從立法上講，《物權(quán)法》明確規(guī)定業(yè)主可以自治，但至今，包括《物權(quán)法》之后的地方物業(yè)管理的相關(guān)立法，對(duì)業(yè)主自治只字未提，從司法上講，業(yè)委會(huì)民事主體資格至今沒(méi)有定論。

　　　有問(wèn)有答

　　　　有其他辦法能夠使用維修資金嗎？

　　問(wèn)：我家樓下是水泵房，每天噪音非常大。數(shù)次與物業(yè)溝通并進(jìn)行了維修，但效果不好。物業(yè)說(shuō)是水泵年數(shù)已久，可能需要更換馬達(dá)，要全體業(yè)主投票2/3同意動(dòng)用維修資金才能更換。但問(wèn)題是水泵就在我一家的樓下，對(duì)于其他人沒(méi)有影響，投票估計(jì)也不會(huì)通過(guò)，如果發(fā)生這樣的情況，我們應(yīng)該怎么辦？是否有其他辦法動(dòng)用維修資金？答：該水泵是整個(gè)小區(qū)全體業(yè)主使用的，還是只有你所居住的該幢房屋的業(yè)主使用？如果確需要更換水泵，應(yīng)由使用該水泵的業(yè)主進(jìn)行表決后動(dòng)用維修資金予以更新。具體的操作您可以向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行反映，由他們出面組織相關(guān)業(yè)主進(jìn)行表決。

　　　　業(yè)主大會(huì)可授權(quán)業(yè)委會(huì)動(dòng)用公益性收益嗎？

　　問(wèn)：我們依據(jù)滬房地資物2008(389)號(hào)文中的示范文本，草擬小區(qū)的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等3個(gè)文件。我們提出，大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)不經(jīng)大會(huì)表決，每年可動(dòng)用公益性收益5萬(wàn)元以內(nèi)，一次性用于小區(qū)的某一項(xiàng)目，公示后即可實(shí)施。一種意見(jiàn)認(rèn)為：小區(qū)那么大，什么事都要大會(huì)征詢，成本太大，這樣可以簡(jiǎn)化手續(xù)，反正都是用于小區(qū)建設(shè)。另一種意見(jiàn)認(rèn)為：這種事是涉及到動(dòng)用資金、占用附屬設(shè)施的，屬于大會(huì)議事的11項(xiàng)重大事項(xiàng)，既然有項(xiàng)目，應(yīng)在每年的業(yè)主大會(huì)上，作為議案進(jìn)行征詢、表決。因?yàn)槊恳粋�(gè)項(xiàng)目因利益關(guān)系而有不同意見(jiàn)，大會(huì)就該依據(jù)表決做出實(shí)施與否的決定。我們應(yīng)采納哪一種意見(jiàn)？答：小區(qū)的公共收益應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用，小區(qū)業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用公眾收益。

　　　　業(yè)主大會(huì)的條約使用哪個(gè)文件？

　　問(wèn)：現(xiàn)在使用業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等條約，應(yīng)該使用2005年的還是《物權(quán)法》發(fā)布后滬房地資物[2008]389號(hào)文所規(guī)定的？有那個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)來(lái)管此事？答：389號(hào)文是住房保障和房屋管理局根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)政策法規(guī)新修訂的示范文本，你小區(qū)如果要修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)根據(jù)示范文本的內(nèi)容進(jìn)行修改并在業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后執(zhí)行。

　　　　自來(lái)水出水小找誰(shuí)解決？

　　問(wèn)：我家在最高的7樓，龍頭放出來(lái)的水很小，平時(shí)生活用水困難，洗澡就更困難，無(wú)論什么時(shí)候都要使用水泵，否則淋浴器打不出火。請(qǐng)問(wèn)這種情況應(yīng)該找誰(shuí)解決？找物業(yè)還是自來(lái)水公司？ (房屋是以前舊區(qū)改造原拆原還分的使用權(quán)房)答：兩家都可以找，但主要是應(yīng)向物業(yè)公司反映。有可能是區(qū)域內(nèi)水壓低的原因，也有可能是您家自用部分的水管結(jié)垢比較嚴(yán)重引起的。

　　　　使用權(quán)房戶能否參與業(yè)主大會(huì)的征詢表決?

　　問(wèn)：我們小區(qū)要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，征詢續(xù)聘物業(yè)公司和其他事項(xiàng)，一百多戶的使用權(quán)房戶主該如何表述他們的意愿？在發(fā)放給業(yè)主的征詢票中，是否也發(fā)給使用權(quán)房戶一并統(tǒng)計(jì)和計(jì)算？答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主依法享有業(yè)主大會(huì)投票表決權(quán)。作為使用權(quán)人，您可將您的意見(jiàn)向業(yè)主委員會(huì)反映，但無(wú)表決權(quán)。

　　　　誰(shuí)有權(quán)更換先期物業(yè)？

　　問(wèn)：我們小區(qū)剛交房沒(méi)多久，可是物業(yè)卻不是預(yù)售合同上的物業(yè)公司。開(kāi)發(fā)商有這個(gè)權(quán)利更換物業(yè)公司嗎？是不是應(yīng)該征得業(yè)主的同意？另外如果不想換掉現(xiàn)在這家物業(yè)公司，應(yīng)該通過(guò)什么途徑或程序？答：請(qǐng)將你的具體問(wèn)題向區(qū)房地局物業(yè)科反映。

　　　　安裝健身器材費(fèi)用從哪出？

　　問(wèn)：小區(qū)要安裝健身器材，說(shuō)是從維修資金中出。我記得曾在報(bào)紙中看到這與居委有關(guān)。請(qǐng)問(wèn)按規(guī)定是怎樣的？答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造。

　　　　小區(qū)停車(chē)費(fèi)如何分配使用？

　　問(wèn)：小區(qū)的停車(chē)費(fèi)50%交物業(yè)，50%進(jìn)維修資金。按國(guó)家規(guī)定該是怎樣的？答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。為此，您所在小區(qū)的具體使用方法是否合理，依據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》而定。

　　　　增加保安的費(fèi)用由誰(shuí)出？

　　問(wèn)：小區(qū)最近發(fā)生偷竊，業(yè)委會(huì)貼出告示說(shuō)要增加秩序維護(hù)員，費(fèi)用由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，由維修資金的利息中支取。我們有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司，秩序維護(hù)員費(fèi)不是該由物業(yè)公司支出嗎？答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，您小區(qū)的上述問(wèn)題應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論核實(shí)目前物業(yè)管理企業(yè)提供的保安服務(wù)是否和收取的費(fèi)用 “質(zhì)價(jià)相符”，若“質(zhì)價(jià)相符”的話，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主討論決定是否愿意增加保安費(fèi)用。(宋安成)