站在2008年的歲末，回想去年此時，大家還在為房價會否在今年出現(xiàn)拐點爭論不休，轉眼高房價時代已漸行漸遠。

　　站在2009年的年關，一些城市曾表現(xiàn)“矜持”的房價或在09年面臨全面調整；身處資金密集型行業(yè)的不少開發(fā)企業(yè)將面臨融資困境，爛尾樓或重現(xiàn)市場；而在保障性住房即將批量入市的預期下，商品房價格面臨方向性的選擇。

　　被搶占的市場地盤

　　自2007年以來，政府已多次表示加大對保障性住房的投入，為刺激內需，今年保障性住房的投入再次加碼，將分三年投入9000億元，平均每年新增130萬套經濟適用房。

　　對此，中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，目前，我國的保障性住房供應量占到全國房地產市場總供應量的5%左右，全國又有9000億新增投入，對市場造成影響的主要是其中的400萬套經濟適用房。根據近幾年全國住宅銷售量的平均增速(約20%)測算，若在2009-2011年每年分別增加130萬套經濟適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設的關鍵一年，保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達到20%，2010-2011年保障性住房銷售占住宅銷售總量比重將逐步降低到15%�？梢�，保障性住房特別是經濟適用房的投資對房地產市場的影響是比較大的。

　　與此同時，黃瑜表示，明年我國商品房供過于求的局面將更為嚴峻。1-11月全國商品住宅施工面積、竣工面積和新開工面積均呈增長趨勢，預計全年同比增幅在5%左右。與之相反，08年銷售量同比持續(xù)下降，1-11月全國商品住宅銷售面積為4.47億平方米，同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的銷售水平，那么銷售量和供應量之間的差距將不斷拉大，供過于求的形勢將比較嚴峻。

　　根據中國指數研究院掌握的累計可售商品住宅數據來看，主要城市消化可售量的周期均在10個月以上。如北京，截止到11月末的可售房屋存量(不包括保障房)，按2007年比較火爆的銷售速度需要消化16個月，按2008年的銷售速度則需要消化24個月。若2009年市場仍延續(xù)2008年的態(tài)勢，那么主要城市的銷售速度不會有明顯改善，房屋庫存周期可能拉長。

　　針對保障房會否沖擊市場，建設部政策研究室副主任秦虹在接受本報記者專訪時表示，目前的住房保障規(guī)劃是根據各地方住房普查后的結果制定的，各個地方根據當地的住房困難情況確定了保障性住房的規(guī)劃，“并不是憑空想象”，根據調查結果，目前，我國人均住房面積低于10平米的低收入住房困難戶有約1000萬戶，這些家庭難以僅靠自身的力量在市場上解決住房問題，需要住房保障的支持，這部分需求和商品房市場并不沖突。總的看，未來三年每年3000億元的保障性住房投資將占到全國房地產投資量的10%左右，產出量最多占到15%。下一步房地產形勢的變化取決于政策的落實、宏觀經濟形勢的走向以及開發(fā)企業(yè)能不能積極采取合適策略應對，將會是這三方面綜合因素合力作用的結果。

　　社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，決定房地產走勢的還是市場本身，房價目前泡沫仍然太大，就如同股市仍處在4000-5000點的位置，下跌的趨勢難以改變，只要宏觀經濟沒有見底，房價也不樂觀，“明年希望不大”。

　　中金公司首席經濟學家哈繼銘預測，房價將出現(xiàn)明顯回落，估計未來兩年全國平均房價下跌15-20%，房地產投資增速也將大幅下滑。