合理降價(jià)是穩(wěn)定地產(chǎn)之道

　　國(guó)務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確提出：“引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。”

　　“這是從政策層面撕下房地產(chǎn)商高房?jī)r(jià)的最后一塊遮羞布，如果死扛高房?jī)r(jià)，不穩(wěn)定成交量降價(jià)促銷，結(jié)果只能是崩盤�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者說(shuō)。

　　實(shí)際上此次的降價(jià)大令，已是國(guó)務(wù)院短短兩個(gè)月內(nèi)，出臺(tái)的第七項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的公共政策。之前出臺(tái)的政策分別有：連續(xù)降息、降低房貸利率、減少房貸首付、兩年以上二手房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅、放寬二套房貸限制等。國(guó)務(wù)院希望通過(guò)對(duì)住房消費(fèi)的刺激和鼓勵(lì)，來(lái)恢復(fù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心、減輕金融危機(jī)帶來(lái)的影響。

　　“雖說(shuō)降低貸款利率等能讓我們買房時(shí)少些負(fù)擔(dān)，但與之相比房?jī)r(jià)才是大頭�！� 在金色漫香林銷售處，看房人徐建軍向《中國(guó)新聞周刊》記者道出自己觀望的原因。

　　這也代表了當(dāng)下買房人的心態(tài)。雖然國(guó)務(wù)院多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控策略用心良苦，卻并未從根本上改變房地產(chǎn)交易乏振的局面，究其根本，還是高房?jī)r(jià)在作祟，房?jī)r(jià)之高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民的可承受能力。

　　那么，中國(guó)的房?jī)r(jià)多少才算“合理的價(jià)格水平”？對(duì)此，國(guó)際上有一個(gè)通行的計(jì)算模式，即看該地方或城市的房?jī)r(jià)收入比究竟是多少。

　　“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地方每戶居民的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入之比。國(guó)際上認(rèn)可的“房?jī)r(jià)收入比”為3～6，即房屋的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是家庭年收入的3到6倍左右。張明偉夫婦的家庭年收入在15萬(wàn)元左右，按這個(gè)比例，購(gòu)買一套住房，“合理價(jià)位”應(yīng)該在45萬(wàn)至90萬(wàn)元之間。這也是張明偉夫婦覺(jué)得目前的房?jī)r(jià)還是過(guò)高的主要原因。

　　前述業(yè)內(nèi)人士為《中國(guó)新聞周刊》算了一筆賬：根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年北京市全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到21989元，按照平均每戶人口3人計(jì)算，平均全年每戶可支配收入65967元；年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.3平方米，三口之家的平均每戶住房使用面積61平方米；按照2008年年初的北京市商品住宅平均銷售價(jià)格12162元計(jì)算，平均每戶住房使用面積總價(jià)約74萬(wàn)元，房?jī)r(jià)與年家庭收入之比約為11倍。

　　一面是房?jī)r(jià)畸高，銷售不暢，一面卻是空置率不斷躥升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國(guó)商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%。而據(jù)報(bào)道，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)估計(jì)，到明年我國(guó)的空置量會(huì)超過(guò)4億平方米。

　　這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。這也許意味著，如果房地產(chǎn)價(jià)格不調(diào)整到位，房地產(chǎn)企業(yè)由于房子賣不出去，資金回籠緩慢，資金鏈就會(huì)斷裂，并造成爛尾樓等的大量出現(xiàn)。而這勢(shì)必影響上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈和銀行，并引起失業(yè)等相關(guān)社會(huì)問(wèn)題。

　　買房子送汽車，買房子送裝修，買房子送商場(chǎng)購(gòu)物券……促銷花樣如此翻新，但是房?jī)r(jià)卻仍然沒(méi)有降下來(lái)。

　　“目前地產(chǎn)商不肯踏實(shí)降價(jià)的真正原因，在于他們認(rèn)為政府救市策略還在后面�！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

　　記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，即由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入了買方市場(chǎng)。這一變化非政府力量所能左右，而政府出臺(tái)政策并非來(lái)保證以投資為主導(dǎo)的價(jià)格水平不改變，現(xiàn)實(shí)情況要求地產(chǎn)商重新定位房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策用心良苦，希望市場(chǎng)向好的方向轉(zhuǎn)變，不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。但政策是影響市場(chǎng)變化的因素，但不是唯一也不是決定性因素。而企業(yè)在新的市場(chǎng)環(huán)境下，采取什么樣的應(yīng)對(duì)策略，將關(guān)系到未來(lái)市場(chǎng)的走向。

　　說(shuō)明白些，房地產(chǎn)商的生死大權(quán)決定在自己手中，生存還是死亡真的是一個(gè)不得不問(wèn)的問(wèn)題。 ★