今年1月，北京市建委貫徹國務(wù)院穩(wěn)定市場的宗旨，發(fā)布了十五條促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政，其中 “限外令”的解禁，松綁了外籍和港澳臺人士在北京只能購買一套住宅的規(guī)定。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述政策實施一個多月以來，北京的大多數(shù)中高檔住宅成交量目前并未因此高漲；專業(yè)人士認為，市場對政策反應(yīng)有滯后性，擴大購買群體的范圍在低迷的市場狀況下還是給高端市場帶來“甘露”。研究機構(gòu)的調(diào)查顯示，北京房地產(chǎn)市場銷售單價在18000元/平方米以上的項目共110個，待售套數(shù)累計26483套，占北京總存量兩成左右。

　　高端住宅市場

　　沉淀資金高達844億元

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月1日，北京房地產(chǎn)市場銷售單價在18000元/平方米以上的項目共110個，這些項目已取得預(yù)售許可的待售套數(shù)累計26483套，待售面積354.4萬平方米；而同期北京存量住宅總套數(shù)、面積分別為144933套、1880萬平方米，因此存量高端住宅的套數(shù)、面積分別占北京總存量兩成左右。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認為，雖然存量高端住宅的市場占比不高，但由于其較高的銷售價格，使得其存量銷售額達到了844億元，而2008年全年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為1908.7億元，與之相比，高端住宅市場沉積的資金占到了去年總投資額的44%。王英男認為部分開發(fā)完成的高端住宅產(chǎn)品空置，不僅損傷了相關(guān)開發(fā)企業(yè)的投資收益，加大了經(jīng)營風(fēng)險，同時也是對城市稀缺資源的極大浪費。

　　公寓類產(chǎn)品過剩？

　　“限外令”最大的受惠項目是哪類？在對北京市場上的存量房進行劃分時發(fā)現(xiàn)，存量高端住宅中有6成為公寓項目。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京110個單價在18000元/平方米以上的在售高端住宅項目中公寓項目70個、別墅項目28個、住宅項目12個，分別占總在售項目的64%、25%、11%。

　　調(diào)查顯示，二環(huán)至五環(huán)區(qū)域成為了公寓類項目的重點供應(yīng)區(qū)域，共有60個項目在售，占總供應(yīng)量的86%，分布在朝陽和海淀兩大城區(qū)，存量套數(shù)高達15935套。此外，二環(huán)內(nèi)公寓項目售價較高，開盤均價31375元/平方米；五環(huán)外公寓售價較低，開盤均價為22250元/平方米。事實上，高供應(yīng)量也帶來了巨大的銷售壓力。截至2月1日，朝陽區(qū)高檔公寓的平均銷售率達到35%。從朝陽區(qū)存量高檔公寓項目的環(huán)線分布來看，三至五環(huán)共28個項目，占朝陽區(qū)總供應(yīng)量的66.7%，存量公寓套數(shù)高達9884套，占朝陽區(qū)總存量住宅的74%，北京市總存量的37%，高檔物業(yè)的集中使得項目之間競爭壓力加劇、存量加大。

　　“限外令”解禁實效有待市場檢驗

　　對于“限外令”解禁給眼下市場帶來的實際效果，業(yè)內(nèi)也秉持兩種截然不同的態(tài)度。王英男認為，“限外令”的暫緩執(zhí)行有望加速存量滯銷項目的消化，加快銷售資金回籠，在目前的市場形勢下，為幫助開發(fā)企業(yè)增強抗風(fēng)險能力起到了重要的作用。

　　一些外資經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和投資機構(gòu)在接受記者采訪時則對政策效果持謹(jǐn)慎態(tài)度。世邦魏理仕研究部董事覃曉梅認為，市場不會很快恢復(fù)，她分析道：“在目前國際金融危機前景還不是特別明朗的前提下，有能力購房的高端置業(yè)人群還是會非常謹(jǐn)慎，市場的恢復(fù)有賴于信心建立的過程，最樂觀的估計市場會在今年下半年回暖。”專門從事資產(chǎn)管理和投資服務(wù)的中盛投資機構(gòu)董事長楊永強也認同這種觀點，“過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)過量的開發(fā)，已經(jīng)透支了整個投資的多年回報，‘限外令’的暫停，很難有實質(zhì)意義上的拉動”�！跋尥饬睢睍和�執(zhí)行的實際作用如何，仍有待市場檢驗。