經(jīng)過(guò)這一輪的樓市波動(dòng)后，近期有不少購(gòu)房者反映：盡管不少價(jià)格較低的樓盤(pán)是在真正熱銷(xiāo)，但也有個(gè)別項(xiàng)目的熱銷(xiāo)———漲價(jià)———熱銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商制造出來(lái)的�！巴嘘P(guān)系”、無(wú)期限排號(hào)、“提前開(kāi)盤(pán)”、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)等成為其操縱市場(chǎng)的手段。

　　手段1 “買(mǎi)房要托關(guān)系”

　　真相：先囤優(yōu)質(zhì)房源，制造供不應(yīng)求效應(yīng)

　　朝陽(yáng)路附近某樓盤(pán)上月推出了一批中小戶型。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，不少人發(fā)現(xiàn)，100余套房源中，7樓以上的很多房子及南向戶型都已經(jīng)“有主兒了”，開(kāi)發(fā)商解釋為“內(nèi)部已經(jīng)有人買(mǎi)下了”。

　　一直有意購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的陳先生(化名)說(shuō)，他在銷(xiāo)售員“有沒(méi)有關(guān)系”的提示下發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商手上還有一部分可以銷(xiāo)售的戶型，需要找熟人去打招呼，然后再賣(mài)給“關(guān)系戶”�！案�可氣的是，我后來(lái)和幾個(gè)最近都在買(mǎi)房的人聚在一起說(shuō)起這個(gè)事情時(shí)，才知道大家都被告知要找關(guān)系才能買(mǎi)到房。結(jié)果隨便找個(gè)所謂的關(guān)系基本上都能買(mǎi)到。而且，不止這一個(gè)項(xiàng)目這么做。”

　　陳先生說(shuō)，他們發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商是先根據(jù)客戶積累的狀況，預(yù)留了一些優(yōu)質(zhì)的，肯定能賣(mài)得出去的房源，然后迎合買(mǎi)房人買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，制造出供不應(yīng)求的效應(yīng)�！斑@樣一來(lái)，大家就覺(jué)得現(xiàn)在樓市的供應(yīng)非常緊張了，會(huì)不會(huì)又漲價(jià)，有些人就慌亂了�！�

　　一位業(yè)內(nèi)人士介紹，在過(guò)去房?jī)r(jià)較低并且投資客較多的時(shí)代，“托關(guān)系”這種手法比較多，甚至有一些是假按揭，然后轉(zhuǎn)手高價(jià)炒出，屬于銷(xiāo)售員或者開(kāi)發(fā)商私下炒房的一種方式。目前樓市價(jià)格已經(jīng)處于高位，且投資客基本沒(méi)入場(chǎng)，轉(zhuǎn)手炒賣(mài)的可能性不大了，但這種變相囤積房源會(huì)影響購(gòu)房者心態(tài)。

　　手段2 “排號(hào)才能買(mǎi)到房”

　　真相：打探市場(chǎng)，制造火爆場(chǎng)面

　　不限時(shí)間、不限人數(shù)的排號(hào)，是開(kāi)發(fā)商慣用的營(yíng)銷(xiāo)手段，這樣做的目的無(wú)非有兩個(gè)：一來(lái)能在放量之前打探市場(chǎng)，摸個(gè)底做到心中有數(shù)；二來(lái)能制造一些“虛假繁榮”，讓購(gòu)房人總覺(jué)得自己可能買(mǎi)不到最好的房源。

　　春節(jié)過(guò)后，市場(chǎng)回暖，搶房號(hào)又成了售樓處前一道別樣的風(fēng)景。一些購(gòu)房人為了排到靠前的號(hào)碼，不惜動(dòng)用家里的保姆，公司的員工，在售樓處門(mén)前徹夜排隊(duì)，市場(chǎng)再次出現(xiàn)了“一房難求”的局面。

　　3月底，劉女士看好了位于東三環(huán)附近的一個(gè)樓盤(pán)，為了排到一個(gè)號(hào)，她專(zhuān)門(mén)請(qǐng)了半天假，終于如愿以償?shù)嘏诺教?hào)，是400多號(hào)，但是這次放量只有200多套房子，所以她還要繼續(xù)等待下一批房源出來(lái)。

　　買(mǎi)套總價(jià)上百萬(wàn)的房子還要排隊(duì)？想買(mǎi)套房子真的那么困難嗎？

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，為了讓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天人氣很旺，開(kāi)發(fā)商事先都會(huì)做足功夫。排號(hào)就是開(kāi)發(fā)商打探市場(chǎng)的一種方式。如果排號(hào)人數(shù)多，開(kāi)發(fā)商在最終定價(jià)時(shí)會(huì)有所提高；另一方面，火爆的排號(hào)場(chǎng)面可以制造“虛假繁榮”，變相炒作項(xiàng)目，引發(fā)購(gòu)房人盲目哄搶�！捌鋵�(shí)很多商品房項(xiàng)目的放量是很充足的，只不過(guò)‘排號(hào)’這兩個(gè)字對(duì)購(gòu)房者來(lái)講太具吸引力，看到放號(hào)，就怕房子少。所以購(gòu)房者大可不必過(guò)于緊張�！�

　　手段3 千組客戶只開(kāi)200套

　　真相：封樓封戶型，制造賣(mài)得快印象

　　緊控房源的手段有幾種，有的“封樓”，有的“封戶型”，無(wú)非是想把不太好的產(chǎn)品先消化掉，好的留在后面漲價(jià)賣(mài)，制造供不應(yīng)求的場(chǎng)面。從目前北京樓市的現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是會(huì)選擇分批放量的手段來(lái)控制供應(yīng)量，并結(jié)合積累意向客戶的辦法，制造房子稀缺的假象，來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

　　“幾百萬(wàn)買(mǎi)房，挑都沒(méi)得挑�！标愊壬�看好北部某項(xiàng)目的一個(gè)戶型，可是還沒(méi)正式開(kāi)盤(pán)，售樓人員就告訴他，該戶型已經(jīng)賣(mài)完了。有點(diǎn)慌了的陳先生馬上托朋友找關(guān)系，問(wèn)到同樣的戶型的房子還有一套底層的。

　　買(mǎi)還是不買(mǎi)成了讓陳先生非常焦慮的問(wèn)題。陳太太登錄北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目最新開(kāi)的房源只有200多套，拿到預(yù)售許可證的房源加起來(lái)也不過(guò)500套，而開(kāi)發(fā)商告訴他們有意購(gòu)買(mǎi)的人至少有1000多組�！暗�是開(kāi)發(fā)商還有好幾棟樓暫未辦理預(yù)售許可證，很明顯是壓著房源不賣(mài)�！标愄�太說(shuō)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一般來(lái)說(shuō)大多數(shù)樓盤(pán)在推新房源前都會(huì)通過(guò)來(lái)訪、電話來(lái)統(tǒng)計(jì)意向購(gòu)買(mǎi)人群，然后在推新房源時(shí)會(huì)比買(mǎi)家數(shù)量少15%-20%。即意向客戶100組，就只開(kāi)80套，以營(yíng)造熱銷(xiāo)場(chǎng)面�！瓣愊壬�所說(shuō)的那個(gè)樓盤(pán)，其預(yù)留空間居然高達(dá)70%以上，而且還是分批入市，難怪賣(mài)得那么快，銷(xiāo)售率高了�！痹撊耸窟@樣表示。