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中國的房地產(chǎn)業(yè)是否處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài),首要標(biāo)志是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否符合中國當(dāng)前和長遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展過程中的國情。
一段時(shí)期以來,人們的普遍認(rèn)識是,房地產(chǎn)業(yè)是否健康,關(guān)鍵看價(jià)格。“價(jià)格泡沫”、“房價(jià)收入比”等成為人們議論、評價(jià)房地產(chǎn)業(yè)時(shí)出現(xiàn)頻率最高的詞匯。
重視價(jià)格與供求關(guān)系、與社會居民收入之間的匹配程度,這的確是觀察房地產(chǎn)市場健康與否非常重要的視角。因?yàn)榘凑振R克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,價(jià)格是一切社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系協(xié)調(diào)與否的綜合體現(xiàn)。
但價(jià)格并不是全部,認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律,需要有更廣闊的視角。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)指出,作為一個(gè)發(fā)展中國家,對中國房地產(chǎn)業(yè)來說,國情重于價(jià)格。
為什么說國情重于價(jià)格?因?yàn)閮r(jià)格是短期利益,國情是長期利益;價(jià)格是隨機(jī)波動(dòng)的,國情是相對穩(wěn)定的;價(jià)格是“軟”調(diào)整力量,國情是“硬”約束條件;價(jià)格是內(nèi)在因素的外在反映,國情是外在表現(xiàn)的內(nèi)在依據(jù);價(jià)格是人們主觀選擇的結(jié)果,國情是自然、社會等客觀存在的必然。從根本上說,是國情決定價(jià)格、價(jià)格服從國情,而絕不可能是相反。
2007年召開的中國共產(chǎn)黨第十七次代表大會指出,本次大會的主題就是要“高舉中國特色社會主義偉大旗幟”,“中國特色社會主義道路,就是在中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下,立足基本國情”;并且指出,“馬克思主義只有與本國國情相結(jié)合、與時(shí)代發(fā)展同進(jìn)步、與人民群眾共命運(yùn),才能煥發(fā)出強(qiáng)大的生命力、創(chuàng)造力、感召力”,“當(dāng)前我國發(fā)展的階段性特征,是社會主義初級階段基本國情在新世紀(jì)新階段的具體表現(xiàn)”,強(qiáng)調(diào)要把社會主義初級階段基本國情“作為推進(jìn)改革、謀劃發(fā)展的根本依據(jù)”,“一定要戒驕戒躁、艱苦奮斗,牢記社會主義初級階段基本國情”。
我們刻意引述中國共產(chǎn)黨十七大報(bào)告的上述原文,就是想進(jìn)一步說明,在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康與否的判斷中,把握國情的重要性。這個(gè)對國情重要性的認(rèn)識,是我們這個(gè)民族、這個(gè)國家、這個(gè)社會以及我們的執(zhí)政黨在長期的實(shí)踐與理論發(fā)展中,在對客觀規(guī)律的認(rèn)識上的一個(gè)偉大的飛躍。
中國的國情什么?
就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說,中國的國情包括十大方面;或者說,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“中國特色”包括十大要點(diǎn)。
一是中國正處于從農(nóng)業(yè)國向工業(yè)國的轉(zhuǎn)變過程中,處于城市化的高潮階段。
從20到30年的長周期戰(zhàn)略發(fā)展過程看,中國最大的國情就在于,要有數(shù)億農(nóng)村人口實(shí)現(xiàn)向城市、城鎮(zhèn)的遷徙和聚集。
中國是一個(gè)農(nóng)耕文化積淀深厚的國家。人們相信,要吃飽飯,就得把盡量多的人力物力投入到直接謀取吃穿用等消費(fèi)資料的農(nóng)業(yè)中來。由此而來,在建國以后的很長時(shí)期內(nèi),我們?nèi)园褎?dòng)員更多資源投入到農(nóng)村、農(nóng)業(yè)中去作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵!耙约Z為綱”、“知識青年到農(nóng)村去”、“工人解放軍也要學(xué)農(nóng)”、“先治坡后治窩”等,都反映了這樣一種認(rèn)識。
今天,在中國的工業(yè)化不斷發(fā)展過程中,我們?nèi)找娑昧艘粋(gè)重要的道理,就是“所有人都去種地,打的糧食反而不夠吃;較少的人種地,打的糧食反而吃不了”。今天,中國不需要“知識青年到農(nóng)村去”了,相反,上億的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到了城市中務(wù)工經(jīng)商,中國反而可以有把握地說,我們的農(nóng)產(chǎn)品供給總量足夠滿足13億人吃飽穿暖的需求。這個(gè)辯證法道理的物質(zhì)基礎(chǔ),就是工業(yè)化過程中的機(jī)器取代手工勞動(dòng)和城市化過程中的社會分工發(fā)展。
歐洲在過去200余年來,北美在過去100余年來,東亞在過去40至50余年來,已經(jīng)完成了人口向城鎮(zhèn)集中的過程。在這些國家,人口在城鄉(xiāng)之間的分布結(jié)構(gòu)已經(jīng)趨于基本穩(wěn)定。而中國恰恰相反,我們正處于人口向城鎮(zhèn)大規(guī)模集中的高潮階段。1980年,中國的城鎮(zhèn)人口為1.9億人;到2007年末,這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到5.9億人,增長了兩倍還多。粗略估計(jì),目前在中國各類城市中經(jīng)商務(wù)工的農(nóng)村勞動(dòng)力已達(dá)1.2億至1.4億人。早在2002年時(shí),中國共產(chǎn)黨十六大報(bào)告就在“全面建設(shè)小康社會”的戰(zhàn)略設(shè)想中明確將“城鎮(zhèn)人口的比重較大幅度提高”列為了基本標(biāo)志。目前估計(jì),到2020年,中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)8.5億人左右,在總?cè)丝谥兴急戎貙⑦_(dá)55%左右。
由這個(gè)國情決定,我們的房地產(chǎn)業(yè)不僅是在建住房、公共建筑,而且是在建城市,在建設(shè)能夠容納數(shù)億人口的現(xiàn)代化城市體系。中國的房地產(chǎn)業(yè)正承擔(dān)著為中國的城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的歷史使命。在未來20到30年的歷史周期內(nèi),中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展健康與否,首先取決于其規(guī)模、速度、空間分布結(jié)構(gòu)、技術(shù)工藝水平、對資源的依賴程度等能否滿足這樣一個(gè)歷史進(jìn)程。
二是,老百姓剛開始“有產(chǎn)”,“買房置業(yè)”正在成為“全面小康”的標(biāo)志。
無需諱言,20余年前,中國的老百姓幾乎百分之百都是“無產(chǎn)者”。我們正在努力建設(shè)的“全面小康社會”,將是一個(gè)大多數(shù)老百姓“有產(chǎn)”的社會。中國房地產(chǎn)業(yè)面對的重要國情之一,就是“買房置業(yè)”正在成為人民群眾普遍的資產(chǎn)累積形式。
在過去近30年的努力中,特別是從1998年住房制度改革以來的近10年中,我們在城市住房建設(shè)上取得的成就可以稱得上是一個(gè)歷史性、世界性的奇跡。在城市人口增長超過200%的基礎(chǔ)上,我國城鎮(zhèn)居民的人均居住面積(建筑面積)從上世紀(jì)70年代末的不足7平方米,到2007年末超過28平方米;從1999年以來,我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積每年增長都在1平方米以上。
我們已經(jīng)走過了改革開放初期的住房危機(jī)階段和其后的住房脫困階段,走到了普遍改善階段、完善保障階段和越來越多的人民群眾擁有不動(dòng)產(chǎn)的私人資產(chǎn)階段。2007年,中國共產(chǎn)黨十七大報(bào)告指出,要“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”。擁有財(cái)產(chǎn)性收入,首先要“有產(chǎn)”。住房就是人民群眾“有產(chǎn)”的最基本的體現(xiàn)形式之一。
中產(chǎn)階級在社會人群中占有主要比重,這在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的社會結(jié)構(gòu),在我國才處于方興未艾的起步階段。2002年的中國共產(chǎn)黨十六大報(bào)告提出,要“擴(kuò)大中等收入者比重”;2007年的十七大報(bào)告提出,要實(shí)現(xiàn)“中等收入者占多數(shù)”的收入分配格局。
要讓大多數(shù)人從“無產(chǎn)者”成為“有產(chǎn)者”,從“中等收入者階層”發(fā)展到“中產(chǎn)階級”,這就是中國房地產(chǎn)業(yè)面對的國情。
實(shí)際上,在過去幾年中,人們對投資性需求和自住性需求之間的關(guān)系、價(jià)格與收入之間的關(guān)系的爭論,本質(zhì)上并非僅僅是改善住房條件和是否買得起房的利益訴求。這個(gè)爭論所反映的,是老百姓的資產(chǎn)累積時(shí)間短、累積程度低的現(xiàn)實(shí)與擁有房產(chǎn)這種高值資產(chǎn)之間存在尖銳矛盾的國情。
從這個(gè)國情出發(fā)進(jìn)一步說,中國的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,不僅要體現(xiàn)在人民群眾“買得起”房的問題上,而且要體現(xiàn)在讓人民群眾“持有得起”房上,體現(xiàn)在維護(hù)老百姓住房的價(jià)值安全和降低他們的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上,體現(xiàn)在讓更多人民群眾通過持有不動(dòng)產(chǎn)來獲取財(cái)產(chǎn)性收入和分享工業(yè)化、城市化所帶來的好處上。
三是,原有城市基礎(chǔ)差,伴隨普遍性的城市拆、改、擴(kuò)、建,多重利益關(guān)系需要統(tǒng)籌兼顧。
與發(fā)達(dá)國家相比,中國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是,其發(fā)展總是和城市的大規(guī)模拆、改、擴(kuò)、建聯(lián)系在一起。
截止到2007年,我國城鄉(xiāng)住房資源總量已達(dá)420億平方米,其中城市住房資源總量已達(dá)107億平方米以上。就整體而言,在一定意義上說,與目前國民經(jīng)濟(jì)所處發(fā)展階段和發(fā)展水平、城鎮(zhèn)居民的收入水平相比,我國城鎮(zhèn)居民住房水平不是滯后,而是超前了。但另一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況是,現(xiàn)有城市住房資源的整體質(zhì)量不高,歷史上的大量城市建筑可保留的不多。粗略估計(jì),在未來15到20年左右的周期內(nèi),中國現(xiàn)有城市住房中至少有一半需要拆了重建!
中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市的拆、改、擴(kuò)、建相聯(lián)系,是中國城市發(fā)展的歷史決定的。
在相當(dāng)長的一段歷史時(shí)期中,我國的城市住房建設(shè),不論是規(guī)模還是質(zhì)量,都停留在一個(gè)低水平上。共和國建國之前的住房,除了很少一些具有歷史、文物價(jià)值的以外,一般民房都沒有保留價(jià)值了。在建國之后的發(fā)展歷史中,上世紀(jì)50年代以來,在“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下建設(shè)起的一批老工業(yè)基地城市,在“靠山分散進(jìn)洞”和“要準(zhǔn)備打仗”、“備戰(zhàn)備荒”思想指導(dǎo)下形成的“三線建設(shè)”和城市簡易住房,以及在“先生產(chǎn)后生活”、“先治坡后治窩”原則下形成的城市格局與基礎(chǔ)設(shè)施條件都亟待改造。從上世紀(jì)80年代初到90年代中后期,我國城市中興建了一大批以“住房脫困”為目標(biāo)的民用住房。這一時(shí)期興建的住房是“房改房”的主體。目前看,這些住房大多也已有20年左右的房齡,當(dāng)時(shí)條件下形成的格局、套型、面積等已不能適應(yīng)人民群眾改善住房條件的需要。再有15—20年,這些住房資源也將逐步失去其保留價(jià)值。
我國城市拆、改、擴(kuò)、建的另一動(dòng)力來自于現(xiàn)代化、國際化程度的不斷提高和城市群戰(zhàn)略的推進(jìn)。隨著我國城市國際化程度的提高,舉辦奧運(yùn)會、亞運(yùn)會、世博會、東盟博覽會等活動(dòng)正在成為一些城市大規(guī)模改造的契機(jī);已列入戰(zhàn)略規(guī)劃的長三角、珠三角、京津冀、成渝、武漢、長株潭等城市群建設(shè)和提高城市綜合承載力的要求也必定引起城市發(fā)展、擴(kuò)張的新一輪高潮。由此而來,中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總是與大規(guī)模的拆遷、征地相聯(lián)系。
城市大規(guī)模的拆、改、擴(kuò)、建過程,一定是城市資源的重新優(yōu)化配置過程和城市人群的利益結(jié)構(gòu)重組過程。在這個(gè)過程中,個(gè)別利益與整體利益之間、短期利益與長遠(yuǎn)利益之間、商業(yè)利益與公共利益之間、城市利益與鄉(xiāng)村利益之間必定會不斷出現(xiàn)矛盾沖突。因此,在中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中,協(xié)調(diào)、兼顧各方利益的要求就格外突出。其健康與否,一定要體現(xiàn)在各種社會利益關(guān)系是趨于協(xié)調(diào)還是對抗上。讓所有利益相關(guān)者都能分享產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的好處是房地產(chǎn)順暢發(fā)展的關(guān)鍵。
四是,資源有限,自然稟賦條件差,土地、能源等基礎(chǔ)性資源嚴(yán)重短缺。
在所有國家,城市化進(jìn)程一定是一個(gè)高資源指向的發(fā)展階段。而在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中不可忽視的一個(gè)重要國情恰好是,中國是一個(gè)自然稟賦條件差、資源嚴(yán)重匱乏的國家。不僅土地資源必須嚴(yán)守18億畝耕地的“紅線”,而且在相當(dāng)多的城市,水資源也嚴(yán)重短缺。能源更是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”制約。此外,環(huán)境承載力已經(jīng)趨于極限。過去幾年來,因環(huán)境污染、氣候變異等引起、在多個(gè)城市連續(xù)爆發(fā)的水危機(jī)已經(jīng)不斷地向我們提出了警告。
目前看,發(fā)達(dá)國家城市化進(jìn)程的歷史經(jīng)驗(yàn)都不適宜在中國簡單套用。中國的房地產(chǎn)業(yè)要想健康發(fā)展,必須走出一條具有中國特色的節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和與環(huán)境友好的新路來。
五是,發(fā)展不平衡,城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、大中小城市之間、住房與公共設(shè)施之間、社會各群體之間差距明顯。
中國工業(yè)化的發(fā)展歷史短、基礎(chǔ)差是一個(gè)無需論證的事實(shí);中國還是一個(gè)正處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向社會主義市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中的國家,資源優(yōu)化配置的機(jī)制力量尚不完善;再加上我國還必須在自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中實(shí)行工業(yè)化與現(xiàn)代化并舉的戰(zhàn)略;國民經(jīng)濟(jì)的各環(huán)節(jié)、各領(lǐng)域發(fā)展不平衡就成為了一個(gè)必須面對的國情。
中國的發(fā)展不平衡是多重的。城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡,東西部之間發(fā)展不平衡,大中小城市之間發(fā)展不平衡,城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模與城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市綜合承載能力不平衡,城市人口急劇增長與城市保障性福利資源的累積程度不平衡,以及城市各群體之間的收入不平衡等,構(gòu)成了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特定外部環(huán)境。
發(fā)展不平衡不僅決定了中國房地產(chǎn)業(yè)必須面對多樣化的需求,而且必須面對不平衡帶來的各種矛盾沖突,必須承擔(dān)起縮小各種不平衡差距的歷史任務(wù)。
六是,市場體系和保障體系均不完善,資源配置力量尚未形成相互牽制、相互補(bǔ)充的全覆蓋系統(tǒng)。
中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)新興的市場。作為這個(gè)市場供給方的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)。在這個(gè)市場和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中,完善資源配置的機(jī)制體系可能尚需一個(gè)較長的時(shí)期。這也是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的現(xiàn)實(shí)國情。
中國房地產(chǎn)市場體系不完善主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。其一,短期利益的約束力、誘導(dǎo)力強(qiáng),而社會穩(wěn)定、改善環(huán)境、節(jié)約資源、促進(jìn)公平、保護(hù)消費(fèi)者等長期利益的約束力、影響力很弱。其二,保障體系和市場機(jī)制尚未形成相互補(bǔ)充、無縫對接的資源配置體系。其三,新房交易的一級市場和二級市場、租賃房市場發(fā)展不平衡,存量住房資源不能充分動(dòng)員到滿足實(shí)際住房需求的過程中來。其四,要素供給的市場化程度不高,土地、資金等的供給仍處于政府壟斷或嚴(yán)格控制下。
市場體系和機(jī)制不完善導(dǎo)致兩個(gè)不良后果。其一,市場參與者行為被扭曲,短期市場信號成為了引導(dǎo)供求關(guān)系的主因素。近年來,消費(fèi)者“買漲不買落”的行為、開發(fā)商“囤地”行為、土地招拍掛中的“地王”現(xiàn)象均源出于此。其二,整個(gè)產(chǎn)業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)高度集中于交易環(huán)節(jié),原材料價(jià)格上漲、通貨膨脹、國際匯率變化以及信貸風(fēng)險(xiǎn)等都只能在交易環(huán)節(jié)的博弈中體現(xiàn),關(guān)于“取消預(yù)售房”的爭論、用“假按揭”取代開發(fā)貸款的違規(guī)行為、二手房交易中的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為等均源出于此。此外,輿論中熱議的“窮人買不起房”、“房奴”、“夾心層”、“抑制二套房”等說法,都和市場的資源配置體系不完善、風(fēng)險(xiǎn)配置結(jié)構(gòu)不合理密切相關(guān)。
中國的房地產(chǎn)業(yè)將在一個(gè)從不完善走向逐步完善的制度環(huán)境下運(yùn)行。這個(gè)國情決定了其健康發(fā)展的過程實(shí)際上將是一個(gè)“游戲規(guī)則”不斷摸索、完善的過程。
七是,對外開放引起對城市資源的國際化競爭,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面對經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)。
中國房地產(chǎn)業(yè)的國際化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。其一,外資對中國城市資源的競爭日益激烈。在我國一些沿海大城市中,獲取中國城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源已經(jīng)成為國際資本進(jìn)軍中國市場的重要登陸點(diǎn)。這些外資購樓置業(yè)的價(jià)格參照物,不是當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨,甚至不是國際上同類城市的房價(jià)水平,而是投資中國的“機(jī)會收益”,即把商務(wù)總部搬到中國的城市中能獲取多大的商業(yè)利益。其二,國際性房價(jià)波動(dòng)對國內(nèi)市場的影響日益增大。在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,我國城市在世界經(jīng)濟(jì)格局中所占地位也是快速上升的。由此而來,一方面,我國城市房價(jià)將不可避免地出現(xiàn)向國際同類城市靠攏的趨勢;另一方面,國際房價(jià)的波動(dòng)也將日益明顯地影響我國的房地產(chǎn)市場。其三,對人民幣升值的預(yù)期推動(dòng)外資加速涌入中國房地產(chǎn)市場。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下,國際資本正在為中國城市化的前景所吸引,為人民幣升值的預(yù)期所吸引,正在千方百計(jì)地通過推動(dòng)中國房地產(chǎn)企業(yè)海外上市、并購或收購中國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)、直接參與房地產(chǎn)成片開發(fā)以及種種合規(guī)或者違規(guī)的途徑參與到中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域中來。過去幾年中國外匯儲備的異常高速增長實(shí)際上已經(jīng)明確反映了這一國際資本流動(dòng)的趨勢。
中國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程已經(jīng)駛?cè)肓恕翱燔嚨馈,中國市場的潛力正在成為世界?jīng)濟(jì)增長的新“引擎”,人民幣的匯率變化已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)長期升值的周期。這個(gè)國情,同樣成為了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須面對的環(huán)境條件。
八是,產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展薄弱,產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的技術(shù)創(chuàng)新能力、盈利模式、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)等均處于初級階段。
由產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史條件決定,我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著對政府依賴程度高,缺乏市場競爭充分“洗禮”的特點(diǎn)。前期在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的政策下,企業(yè)的興衰和從政府手里“拿地”的能力聯(lián)系緊密。有地就能賺錢。又由于我國正處于城市化加速發(fā)展過程中,房地產(chǎn)開發(fā)和城市擴(kuò)張、城市改造聯(lián)系密切。不論是在大城市還是在中小城市,房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常是和政府的城市升級改造意圖密切聯(lián)系在一起的。這種先天條件決定了我國房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力普遍偏弱。大量依靠銀行的開發(fā)貸款或者按揭貸款是開發(fā)商的基本操作手法。在這種情況下,一旦市場有變,企業(yè)的通常做法就是“一走了之”,“一散了之”,把風(fēng)險(xiǎn)留給社會,留給政府,留給銀行。我國房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力也不強(qiáng)。盡管一段時(shí)期來很多開發(fā)商在市場上大打“綠色”、“環(huán)保”、“宜居”的牌號,但實(shí)際上過去幾年中我國新建住房的絕大部分都是不符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的。此外,在產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)中,大中小企業(yè)的合理構(gòu)成狀態(tài)也遠(yuǎn)未形成。目前中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額還不到2%!叭盒鄄⑵稹比允钱a(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基本特點(diǎn)。
由于體制性的地域分割和市場競爭不充分等原因,改變中國房地產(chǎn)業(yè)的這種狀況可能需要一個(gè)較長時(shí)期。
九是,在一個(gè)長時(shí)期內(nèi),宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將呈現(xiàn)為不穩(wěn)定和不確定因素眾多的狀態(tài)。
近期宏觀環(huán)境的不穩(wěn)定首先來自于國際經(jīng)濟(jì)的不確定性。從2008年以來,國際金融危機(jī)已經(jīng)導(dǎo)致以美國為首的發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)趨于衰退,世界市場大規(guī)模萎縮,全球資本市場都出現(xiàn)了連續(xù)暴跌和巨幅振蕩,以美元對其他國際貨幣的比價(jià)關(guān)系為代表的國際匯率體系也出現(xiàn)了巨幅調(diào)整。目前金融危機(jī)已經(jīng)明顯向?qū)崢I(yè)領(lǐng)域蔓延,各國政府紛紛采取了前所未有的市場干預(yù)措施。但人們對世界經(jīng)濟(jì)何時(shí)走出衰退陰影仍持悲觀態(tài)度。
宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定還來自于國際市場資源產(chǎn)品價(jià)格的不確定性。在過去幾年中,能源、礦產(chǎn)品、貴金屬和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格連續(xù)暴漲。其中石油價(jià)格從1999年1月的10美元一桶漲到了2008年7月的147美元一桶;但此后一路狂瀉,目前在40美元一桶左右徘徊。更重要的是,這種價(jià)格暴漲暴跌并不能從實(shí)物層面的供求關(guān)系中找到充分依據(jù),資源性產(chǎn)品價(jià)格的這種金融化波動(dòng)特征極大地加劇了國際經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性。
宏觀環(huán)境的不穩(wěn)定也來自于我國自身總量平衡關(guān)系和調(diào)控政策的不確定性。2007年時(shí),我國面對的是國民經(jīng)濟(jì)增長速度過快的壓力,過熱、通脹成為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的主要威脅;但到2008年下半年,經(jīng)濟(jì)增速和物價(jià)增速又出現(xiàn)了過快下滑,“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”成為了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的當(dāng)務(wù)之急。形勢的急劇變化和“保增長”的迫切之需使“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”迅速調(diào)整為“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。
在未來一個(gè)長時(shí)期內(nèi),由于發(fā)展階段轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級以及對外開放的持續(xù)擴(kuò)大,中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入了一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)階段。在房地產(chǎn)市場上,單一的需求旺盛主導(dǎo)階段已經(jīng)過去。應(yīng)對復(fù)雜多樣的不確定性,適應(yīng)供求關(guān)系的上下波動(dòng)將是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要條件。
十是,消費(fèi)觀念與文化傳統(tǒng)需要長期引導(dǎo)。
在中國的文化傳統(tǒng)中,購房置業(yè)、擁有屬于自己的住房是人生成功的重要標(biāo)志。不僅如此,在住房消費(fèi)上力求“一步到位”、攀比求大的消費(fèi)觀念也頗為人們所接受。由此而來,超出自己的資產(chǎn)累積程度和收入水平購房,“三代人集資購房”,超出實(shí)際需要地追求大戶型,不考慮長期風(fēng)險(xiǎn)的過度負(fù)債購房等現(xiàn)象就成為了中國房地產(chǎn)市場上特有的一個(gè)普遍現(xiàn)象。由于資源限制和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要,這種消費(fèi)觀念是不應(yīng)該鼓勵(lì)的。中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展過程,還應(yīng)當(dāng)是合理引導(dǎo)消費(fèi)、形成健康文明的住房消費(fèi)模式的過程。
(中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者陳淮 為中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長;本文內(nèi)容僅為學(xué)者個(gè)人觀點(diǎn))
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