全國(guó)兩會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)的話題頗為關(guān)注，而2009兩會(huì)，關(guān)于房地產(chǎn)最熱話題就是對(duì)“房?jī)r(jià)構(gòu)成”的討論。

　　大家都知道，構(gòu)成房?jī)r(jià)的三大關(guān)鍵因素是地價(jià)、稅費(fèi)和利潤(rùn)。

　　目前國(guó)際公認(rèn)的較為合理的房?jī)r(jià)收入比在4~6倍之間，但是我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比平均為15倍，個(gè)別大城市還更高一些。目前社會(huì)上對(duì)于如何控制房?jī)r(jià)說法不一，人大代表許家印認(rèn)為，要采取措施防止房?jī)r(jià)大起大落和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康，首先要厘清房?jī)r(jià)的五大主要構(gòu)成要素。

　　第一項(xiàng)是工程建設(shè)及配套成本；第二項(xiàng)是財(cái)務(wù)、銷售及管理費(fèi)用；第三項(xiàng)是土地成本；第四項(xiàng)是各類稅費(fèi)；第五項(xiàng)是企業(yè)利潤(rùn)。通常情況下，后面三項(xiàng)才是真正影響房?jī)r(jià)的變量。

　　一旦政府嚴(yán)控地價(jià)、稅費(fèi)在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤(rùn)區(qū)間并保持政策的長(zhǎng)期性和持續(xù)性，房?jī)r(jià)就會(huì)下降；房?jī)r(jià)下降至一定價(jià)位就會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定，市場(chǎng)也將長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　對(duì)于地價(jià)，許家印指出，目前我國(guó)各城市土地成本占房?jī)r(jià)的平均比已達(dá)30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)，又推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。他建議，在目前的土地招拍掛過程中，地方政府不但要控制地價(jià)下限，還應(yīng)考慮控制地價(jià)上限。一旦兩家(含兩家)以上開發(fā)商報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)，土地出讓即告流標(biāo)，留待下次重新出讓。當(dāng)然，實(shí)現(xiàn)這種控制地價(jià)的方式，前提是保證充足的土地資源，確保土地市場(chǎng)供需平衡，這也符合供需必須保持平衡的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　其次，目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)100多項(xiàng)，稅費(fèi)成本加起來要占到房?jī)r(jià)的30%~40%，這些將直接轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。稅費(fèi)越高，購(gòu)房者間接承受的壓力越大，特別是低收入家庭的購(gòu)房壓力大大加重。建議國(guó)家完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，取消大部分不合理稅費(fèi)，這將有利于大幅降低房?jī)r(jià)。例如按企業(yè)毛利潤(rùn)30%~60%清算并實(shí)行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤(rùn)計(jì)算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項(xiàng)可節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本17.4%。

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤(rùn)，積極讓利于民、努力回饋社會(huì)。房?jī)r(jià)過快上漲，超出市場(chǎng)承受度帶來的泡沫破滅，危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場(chǎng)各方的根本利益，危害的是國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)理性控制利潤(rùn)，使房?jī)r(jià)下降直至保持合理穩(wěn)定，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，這和房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益也是一致的。

　　一些代表的建議是，國(guó)家控制企業(yè)利潤(rùn)在一個(gè)合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤(rùn)超過合理區(qū)間，國(guó)家將特別加大稅收征繳額度。

　　地價(jià)、稅費(fèi)和利潤(rùn)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的三大關(guān)鍵因素，一旦采取強(qiáng)力的“三控”措施，政府讓利、國(guó)家讓利、企業(yè)讓利，將從根本上杜絕房?jī)r(jià)飛漲及購(gòu)房成本被無限轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象，有利于真正降低并穩(wěn)定房?jī)r(jià)。(姜仁 房地產(chǎn)策劃專家)