●房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律短期難逆轉(zhuǎn)

　　●危機(jī)期過后會(huì)有較長蕭條期

　　●季節(jié)性旺銷尚不能說明回暖

　　●市場(chǎng)復(fù)蘇還缺乏強(qiáng)大助推力

　　二三月份，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的最新統(tǒng)計(jì)都顯示出銷售量增長的態(tài)勢(shì)。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的聲音開始出現(xiàn)，部分人宣稱房地產(chǎn)已走出困境，很多購房者又開始躍躍欲試。

　　然而，基于以下幾點(diǎn)理由，筆者認(rèn)為，現(xiàn)在談?wù)摲康禺a(chǎn)市場(chǎng)回暖還為時(shí)過早。

　　首先，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的總體趨勢(shì)，不是幾個(gè)月的銷售量增加就能扭轉(zhuǎn)的。盡管我國的宏觀經(jīng)濟(jì)有特殊性，但在國際金融危機(jī)的大背景、大環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行受到?jīng)_擊是不可避免的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性又是與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的，1998-2008年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期不可能擺脫本次宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的影響�？梢哉f，目前房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)巨大的周期波動(dòng)，在宏觀經(jīng)濟(jì)制約下的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行大趨勢(shì)，不是幾個(gè)月的銷售數(shù)字增長就能迅速扭轉(zhuǎn)的。

　　其次，房地產(chǎn)業(yè)的周期階段性特征，決定價(jià)格頂峰過后會(huì)有一個(gè)較長的蕭條期。10年的房地產(chǎn)周期波動(dòng)軌跡表明，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格增長的波動(dòng)是一個(gè)“U”字形的曲線。有一個(gè)價(jià)格驟漲和驟降然后趨于平穩(wěn)的過程。經(jīng)過驟升的高漲期與驟降的危機(jī)期，之后會(huì)有一個(gè)連續(xù)2-3年的蕭條期。直至北京申奧成功，上一個(gè)周期長達(dá)3年的蕭條期才真正結(jié)束。去年末的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)期剛剛過去，就認(rèn)為房地產(chǎn)開始回暖，顯然有點(diǎn)過于樂觀了。

　　第三，房地產(chǎn)業(yè)不但有周期性，還有季節(jié)性，季節(jié)性旺銷不能說明市場(chǎng)回暖。多年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)業(yè)也有季節(jié)性，每年的3月份恰恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)最旺銷的季節(jié)。特別是住宅市場(chǎng)，按月的平均價(jià)格的季節(jié)性指數(shù)，也是3月份最高。所以二三月份的銷售量有所增長，還不足以說明市場(chǎng)回暖，只有看到連續(xù)數(shù)月甚至幾年的銷售量成倍增長，才能說明房地產(chǎn)業(yè)真正走出陰霾。

　　第四，面對(duì)國際金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)業(yè)沒被列入國家的振興行業(yè)之列，回暖缺少了強(qiáng)大的助推力。上一個(gè)運(yùn)行周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)有“取消實(shí)物分房”、“啟動(dòng)個(gè)人購房消費(fèi)信貸”及“申奧成功”的三大利好助推，才走出長達(dá)3年的蕭條期，而當(dāng)下并不存在如此強(qiáng)大的助推力。這幾個(gè)月的銷售量增長很大程度上是由于買家“抄底”的購房行為支持的結(jié)果，并不意味廣大的持續(xù)的需求被啟動(dòng)了，所以，目前的狀況，與其說是下一個(gè)復(fù)蘇期到來時(shí)需求的“井噴開始”，不如說是上一危機(jī)期到蕭條期的“余波振動(dòng)”。

　　作為購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都應(yīng)認(rèn)識(shí)到本次運(yùn)行周期的規(guī)律，不要抱僥幸和急躁的心理。特別是對(duì)購房者來說，更要冷靜理智。

　　急于抄底的想法是不明智的。現(xiàn)在消費(fèi)者最希望見到的是房價(jià)大跌，好在最低價(jià)位上抄底。然而實(shí)際的情況是，房地產(chǎn)周期波動(dòng)中房價(jià)的轉(zhuǎn)折不是表現(xiàn)為一個(gè)“點(diǎn)”，而更多地表現(xiàn)為一個(gè)“平臺(tái)”，1998-2001年的上一個(gè)蕭條期，3年價(jià)格保持平穩(wěn)，不但沒有升，反而降了19元。2005年以來房價(jià)過猛增長，使價(jià)格與價(jià)值出現(xiàn)嚴(yán)重背離，這個(gè)“空洞”要用好多年的銷售量才能“填平”。價(jià)格會(huì)有相當(dāng)長的時(shí)間維持在這個(gè)水平上，所以想抄底有的是時(shí)間進(jìn)行比較與挑選，完全沒有必要急于出手。

　　要防范價(jià)格太低的產(chǎn)品引發(fā)質(zhì)量糾紛。不排除有一些大幅降價(jià)的企業(yè)是由于資金緊張而被迫降價(jià)，特別是購買期房的消費(fèi)者，一定要提防開發(fā)商為收回資金，大量銷售低價(jià)期房，到交房時(shí)才發(fā)現(xiàn)質(zhì)量與原先承諾的相差甚遠(yuǎn)。

　　變“一步到位”為“多步到位”。大城市的住房需求者中有不少是從區(qū)外來創(chuàng)業(yè)的人，對(duì)于低收入、低年齡段的消費(fèi)者，特別是剛畢業(yè)同時(shí)又要?jiǎng)?chuàng)業(yè)的大學(xué)生來說，要在異鄉(xiāng)城市買上住房，難度和壓力之大可想而知。最好把解決住房的目標(biāo)，分解成：合租房—獨(dú)立租房—買小房—買大房等多步階段性目標(biāo)，而不要追求一次到位。

　　可以盡量回避3月份這個(gè)旺銷期。3月份是住宅銷售最旺盛的季節(jié)，要判斷市場(chǎng)是否回暖，最好過了3月份之后再看幾個(gè)月。不要擔(dān)心會(huì)錯(cuò)過商機(jī)，即使是真要買房，也不必去湊這個(gè)熱鬧，而要好好挑選才是。

　　(鄭華 作者為中國人民大學(xué)副教授)