“十一”長假選房指南之商業(yè)地產篇

　　“十一”長假對眾多房產投資人士來說也是個行動的好時機。受加息、稅收、民宅禁商等調控政策的影響，住宅投資的持有成本一再增加，這使更多投資者開始將目光轉向商業(yè)地產。統(tǒng)計資料顯示，目前，投資機構對整棟寫字樓的收購、個人對商鋪的投入占到很大的比例。

    市場分析

　　寫字樓：空前放量

　　據北京房地產信息網統(tǒng)計，前8個月我市寫字樓的上市面積達到221萬平方米，供應總量排列前三位的地區(qū)分別是朝陽區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)。其中，備受買家青睞的甲級寫字樓供應占比依舊是CBD、東長安街/建國門、金融街等幾大商圈(見下圖)。戴德梁行統(tǒng)計，今年的寫字樓面積供應約為過去三年供應的總和。

　　統(tǒng)計顯示，前8個月寫字樓銷售達到110萬平方米，買家主要是國內公司，尤其是CBD區(qū)域項目，憑借自身優(yōu)越的地理位置和良好的硬件設施，取得良好的銷售業(yè)績。在第一季度約45億美元海外資金注入到北京寫字樓市場后，一些國內投資者也將眼光鎖定到商用物業(yè)上來，特別是鳳凰衛(wèi)視聯(lián)手裕匯共同投資瑞城中心近10萬平方米的辦公面積，佳龍投資集團收購中國電子大廈B座，外地人團購朝外SOHO均帶有很強的投資意味。

　　受到民宅禁商政策的影響，很多中小公司由租用民宅轉入的乙級寫字樓，使得寫字樓空置率水平在各大區(qū)域有了不同幅度的下降，其中中關村區(qū)域最為明顯。同時，這一政策也使部分投資商轉變了投資戰(zhàn)略，市場需求的變化讓開發(fā)商再次抓住商機，開始大賣自己的商業(yè)。

　　商業(yè)：社區(qū)商業(yè)需求強勁

　　北京市房地產信息網的信息顯示，今年前8個月，以商業(yè)用途立項的供應面積為163萬平方米，銷售面積為61萬平方米。戴德梁行商鋪網高級助理董事張家鵬介紹，從行業(yè)來看，今年上半年餐飲、精品店、服裝等對店鋪的需求尤為活躍，特別是社區(qū)商業(yè)表現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。比較典型的區(qū)域是望京、朝陽北路等地區(qū)，許多住宅集中建設并相繼完工，居住人口增長極快，故帶來強烈的社區(qū)商業(yè)需求。據悉，目前如明天第一城商街、沿海賽洛城商街等大型居住社區(qū)中的配套商業(yè)一推出，均已被眾多投資客看好。

　　部分在售商業(yè)項目

　　★朝外SOHO

　　所屬區(qū)縣：朝陽區(qū)CBD中央商務區(qū)

　　在售均價：寫字樓3萬/平方米左右，商鋪5-7萬/平方米。

　　項目簡介：該項目總建筑面積約為15萬平方米，集商業(yè)，寫字樓為一體，由兩棟十一層的環(huán)狀裙樓和一棟二十五層的主樓咬合組成。商業(yè)部分面積約為6.4萬平方米，寫字樓面積約為5.6萬平方米。首層有四條商業(yè)街分別被命名為“蜻蜓胡同”、“知了胡同”、“麻雀胡同”和“燕子胡同”，中間一條名叫“風箏大街”的主街把四條胡同貫穿起來，形成了一個立體的商業(yè)街區(qū)。

　　★正陽大廈(北京創(chuàng)意)

　　所在區(qū)縣：東城區(qū)

　　在售均價：寫字樓16800元/平方米 ；商業(yè)28000——38000元/平方米

　　項目簡介：北京創(chuàng)意占地13750平方米，總建筑面積108000平方米，采用雙核心筒式設計，東側主核心筒60米高16層，西側次核心筒47米高12層。大廈分為商業(yè)和寫字樓兩部分，其中1-3層為商業(yè)部分，單層5000平方米，4-16層為寫字樓部分，單層面積達7000平方米。從200—4000平方米不等，可自由分割，靈活組合。

　　★東亞·奧北中心

　　所在區(qū)縣：朝陽區(qū)

　　在售均價：6200元/平方米(北區(qū))、6900元/平方米(南區(qū))

　　項目簡介：項目位于立水橋地鐵5號線/城鐵13號線雙軌交會處，緊鄰奧林匹克公園、13000畝國家森林公園，地段價值不言而喻。項目總建筑面積約25萬平方米，由10-27層住宅及獨立商業(yè)樓圍合而成。作為距離城鐵地鐵出口最近的物業(yè)，伴隨著奧運會的臨近，亞奧區(qū)域迅速崛起，交通、商業(yè)、市政配套的進一步成熟，東亞·奧北中心將憑借絕對地段優(yōu)勢、產品優(yōu)勢，成為奧北區(qū)域最值得期待的商務樓盤之一。

　　★明天第一城

　　所在區(qū)縣：朝陽區(qū)

　　在售均價：12000元/平方米

　　項目簡介：規(guī)劃總建筑面積約50萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米，規(guī)劃建設為區(qū)域休閑、購物及商務辦公中心。22號樓是獨體的綠色公寓辦公樓，位于立湯路東側，售樓處正北約50米，距離軌道換乘站立水橋站僅300米。產品根據立水橋區(qū)域商業(yè)發(fā)展前景以及現(xiàn)有房產市場低總價辦公樓稀缺的現(xiàn)狀，定位居住、辦公兩用型公寓，所有戶型完全依據小SOHO辦公的要求而設計。主力戶型分35m2-40m2，60m2-65m2兩種， 相鄰戶型可以自由打通，室內空間3米層高，可以充分自由組合。

　　★3·3

　　所屬區(qū)縣：朝陽區(qū)

　　平均租金：25元/平方米/天

　　項目簡介：打破“市場”往往是檔次較低、環(huán)境較差的場所的概念，對城市商業(yè)零售市場進行全面升級。持有經營和其個性的經營模式則是保障這種定位可以有效執(zhí)行的手段，3·3的經營模式就是商場的管理、市場的經營。在可以自由討價還價的服裝零售市場中，引入商場中常見的經營和規(guī)劃方面的指導、價格指導、售后服務等管理手段。

　　★華僑城維吉奧

　　所在區(qū)縣：朝陽區(qū)

　　平均租金：3.5元至4元/平方米/天

　　項目簡介：“維吉奧”商業(yè)項目將成為京城首家體驗型商業(yè)，是北京華僑城在推出主題居住區(qū)、歡樂谷后的又一另類項目。此類體驗型商業(yè)所應具備的條件包括設計出讓人能夠體驗、有所體驗的東西；第二是有趣味；第三是經營內容需要不斷的更新。據悉，該商業(yè)采取只租不售的形式，提出了市場上趨于流行的體驗型商業(yè)模式。8月底，主體建筑已經封頂。去年招商已經完成80%，預計今年11月中旬Tesco超市將開業(yè)，還有一些英國的餐飲集團及其他業(yè)態(tài)也將相繼入駐。

　　★第三極文化中心

　　所在區(qū)縣：中關村

　　在售均價：13000元/平方米

　　項目簡介：是以北京最大新生代書店為旗艦的復合型文化主題商場。該中心以4至7層的圖書大本營為主動力源，并向地下1層-3及8層-10層輻射。同時以9層的旅游大本營和10層的教育大本營層為附動力源，將對旅游和教育有消費需求的目的性消費人群吸引至9、10層。

　　★日壇國際廣場

　　所在區(qū)縣：朝陽區(qū)

　　在售均價：20000元到40000元/平方米

　　項目簡介：作為京城中心位置的大型商業(yè)地產項目，是以國際貿易、國內商家面向世界的推廣窗口為核心，集國際貿易、民間采購、商務休閑為一體的大型國際貿易采購中心，總建筑面積27萬平方米，共計17條商業(yè)街市，主體建筑頂部采用超大玻璃穹頂，陽光直瀉中庭，步換景移、四季如春。以多樣化的建筑結構和商業(yè)形態(tài)，打破了北京雅寶路現(xiàn)有的單體規(guī)模小、配套不完善、經營模式老化、管理欠規(guī)范的經營現(xiàn)狀，以國際貿易為主的商鋪面積達15萬多平方米，超過目前雅寶路貿易市場已建成總量的二分之一。

　　★沿海賽洛城商街

　　所在區(qū)縣：朝陽區(qū)百子灣地區(qū)

　　在售均價：20000元/平方米

　　項目簡介：該項目主要分為三個部分：一是廣渠路南側的集中商業(yè)區(qū)，集大型超市、百貨、商務酒店、綜合影城、娛樂KTV、網絡游戲競技中心、健身中心、汽車專業(yè)美容等為一體的商業(yè)綜合體；二是開發(fā)商傾力打造的特色休閑風情商業(yè)街，集景觀、藝術、休閑業(yè)態(tài)為一體，業(yè)態(tài)主要為休閑式酒吧、書吧、咖啡廳、茶餐廳、創(chuàng)意家居家飾、休閑式專業(yè)美體機構及小型品牌超市等；三是社區(qū)服務型的臨街配套商業(yè)。這部分商業(yè)都規(guī)劃分為許多面積不大的空間，適合小型商業(yè)的經營需要。

　　★國美第一商街

　　所在區(qū)縣：朝陽區(qū)

　　在售均價：13000元/平方米

　　項目簡介：該商業(yè)經營面積為10萬平方米，規(guī)劃為四大主題業(yè)態(tài)——餐飲街30000平方米、家居生活館19000平方米、社區(qū)中心13000平方米和商業(yè)廣場28000平方米。其中社區(qū)中心囊括了升級型菜市場、五金店、家電維修、彩擴店、音像店、耗材專營店、郵局、銀行、房產中介、票務中心、社區(qū)醫(yī)療中心、汽車美容店等社區(qū)便利服務。

　　★文津財富道

　　所在區(qū)縣：中關村

　　在售價格：45000元/平方米

　　項目簡介：該底商共6層，其中4層整層為俱樂部，剩余面積為純商業(yè)配套項目定位為區(qū)域內集餐飲、娛樂為一體的高檔休閑娛樂中心。位于1—3層東側的底商，主要作為酒店未來的配套使用，其中，1層主要是酒店的大堂；2層為高檔韓國餐廳；3層為西餐廳和中餐廳，開發(fā)商自持此部分商業(yè)。底商地下1層，1—3層西側以及5層、6層，目前部分銷售，可售面積16000多平方米，銷售面積從100-3000平方米不等，初步規(guī)劃為高檔次消費場所，包括娛樂、休閑以及購物等商業(yè)項目。

　　★錦繡大地物流港

　　所在區(qū)縣：海淀區(qū)

　　在售均價：11000元/平方米至22000元/平方米

　　項目簡介：錦繡大地物流港位于北京海淀區(qū)阜石路69號，一期建筑面積14萬平方米，分為地下二層，地上四層(局部八層)，首層為9米，其余為8米，規(guī)劃中的物流港二期為18萬平方米方，將形成京西地區(qū)最大的生活消費品分銷區(qū)。開間面積在25 平方米左右。

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