近兩年來，全國各大城市的樓市火了，小區(qū)多了，一同多起來的還有小區(qū)物業(yè)收費糾紛。那么小區(qū)物業(yè)收費究竟誰說了算？政府在小區(qū)物業(yè)管理中到底該扮演怎樣的角色？
指導價難“指導” “試點小區(qū)”物業(yè)費糾紛頻發(fā)
廣東省從2004年開始實行物業(yè)收費指導價，普通住宅物業(yè)費每平方米最高不超過1.96元，但事實上，目前廣東省許多小區(qū)的物業(yè)收費都沒有按照政府指導價，廣州市目前至少有40個樓盤的物業(yè)費在2元/平方米以上。
廣州市番禺區(qū)麗江花園是一個擁有一萬多名業(yè)主的小區(qū)，從1998年起經(jīng)廣州市物價局批準，成為“一費統(tǒng)繳”(即物業(yè)費、公攤費、代收代繳費等合并收取)的物業(yè)收費試點，物業(yè)按每平方米2.7元收費。2005年1月1日起，廣東省開始在物業(yè)收費中實行政府指導價，建議普通住宅的物業(yè)管理費每平方米不超過1.96元。麗江花園業(yè)主委員會與物業(yè)公司經(jīng)過約定，該小區(qū)2005年-2006年度的物業(yè)收費依然沿用以往的收費方式。但是，該小區(qū)16名業(yè)主不同意，從2005年1月1日起開始拒交物業(yè)管理費。
物業(yè)公司起訴了幾戶拖欠物業(yè)費的業(yè)主，但就在此案審理期間，番禺區(qū)物價局于2006年5月下發(fā)了一紙“整改通知”，稱麗江花園的“一費統(tǒng)繳”違反了政府指導價，要求整改。此舉一出，麗江花園的物業(yè)糾紛陡然升級，1000多戶業(yè)主都加入了“拒交”行列。
廣州市物業(yè)管理協(xié)會相關負責人認為，物業(yè)收費糾紛頻發(fā)，與物價部門制定的物業(yè)收費指導價不合理有關，簡單化的指導價容易與市場脫節(jié)。長期關注各類物業(yè)糾紛案的中山大學法學院副教授張民安認為，政府指導價不是命令，不是強制執(zhí)行的，是作為一個市場經(jīng)濟的管理者，給物業(yè)公司和業(yè)主提供一個參考標準，為將來出現(xiàn)糾紛時法官處理案件提供一個衡量標準。政府在這里扮演的角色不應該是強制干預，即使干預，也要人性化一些，在具體干預之前與物業(yè)公司協(xié)商，避免引起更大的動蕩。張民安強調(diào)，政府的規(guī)章制度首先是要考慮社會穩(wěn)定，如果不能帶來社會穩(wěn)定，還不如不要這個規(guī)章制度。
“家務事”難管 物價部門角色不斷調(diào)整
物業(yè)收費糾紛近兩年來一直呈上升趨勢，重慶市物業(yè)管理協(xié)會新聞發(fā)言人巫大德說，他接觸到的物業(yè)管理糾紛幾乎都與收費有關，重慶市近兩年的物業(yè)管理糾紛中，有30%都是物業(yè)收費糾紛。廣州市消費者協(xié)會近兩年的統(tǒng)計也表明，在該協(xié)會收到的各類投訴中，有關物業(yè)管理的投訴一直位居前三名，其中絕大部分都涉及物業(yè)收費問題。
在物業(yè)收費糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，全國各地物價部門都面臨巨大的壓力，物價部門開始調(diào)整自己的角色。2005年1月1日，北京市建委和市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務收費管理辦法(試行)》和《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價收費標準》正式實施。新規(guī)規(guī)定，商品住宅物業(yè)服務收費由政府指導價改為市場調(diào)節(jié)價，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；而對于經(jīng)濟適用住房的物業(yè)費采取政府指導基準價格，標準為每平方米每月0.55元，不得上浮。
廣東省物價局最近也出臺了《關于加強物業(yè)服務收費管理的通知》，該《通知》對實行政府指導價的物業(yè)服務收費范圍進行調(diào)整，只對業(yè)委會成立前的住宅(不含別墅)物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他住宅則實行市場調(diào)節(jié)價。《通知》將于2007年2月1日起執(zhí)行。廣東省建設廳房管處相關負責人在接受記者采訪時談到，該《通知》是根據(jù)物業(yè)管理服務質(zhì)量與收費價格相對等的原則出臺的。
專家評價說，目前全國絕大部分城市在物業(yè)收費上都是“政府管得太多”，北京和廣東先行一步的舉措，明確了政府在物業(yè)管理中的職能定位，有利于推動物業(yè)服務的市場化進程，將在一定程度上緩解物業(yè)收費糾紛頻發(fā)的局面。
廣州市物業(yè)管理協(xié)會副會長張朝德認為，物業(yè)管理收費本應遵循市場經(jīng)濟的原則，但政府目前插手太多，給物業(yè)公司開展工作帶來不便。例如麗江花園的“一費統(tǒng)繳”，本是業(yè)主和物業(yè)公司之間的“家務事”，雙方正在協(xié)商當中，番禺區(qū)物價局卻下發(fā)“整改通知”，導致“家務事”變得復雜起來。
[1] [2] [下一頁]
