目前，不少城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，牽動(dòng)千千萬(wàn)萬(wàn)購(gòu)房者緊繃的神經(jīng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)領(lǐng)域頻發(fā)的“官商勾結(jié)”腐敗案件更令人深?lèi)和唇^。
官商合謀的結(jié)果是樓市利益的天平偏向開(kāi)發(fā)商，廣大老百姓的切身利益遭到踐踏，也直接影響到國(guó)家對(duì)樓市進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控的效果。那么，房地產(chǎn)腐敗這顆毒瘤到底在哪些環(huán)節(jié)易發(fā)？又該如何鏟除呢？
土地出讓?zhuān)旱貎r(jià)成為隨意揉捏的泥丸
在土地出讓環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商伸向政府部門(mén)的黑手“能量”巨大。其手法之一是與政府部門(mén)有關(guān)官員合謀，以免費(fèi)劃撥或者低價(jià)協(xié)議出讓的形式取得土地使用權(quán)。最近，中央紀(jì)委嚴(yán)肅查處的江蘇省人大常委會(huì)原副主任王武龍嚴(yán)重違紀(jì)違法案件，案情即涉及利用職務(wù)之便為他人減免土地出讓金牟利。
王武龍?jiān)文暇┦形瘯?shū)記，據(jù)南京市建設(shè)系統(tǒng)一名官員介紹，王武龍案與其弟王文龍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)聯(lián)。王文龍一度在南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)很有名氣，別人拿不到的地他能拿到。王文龍主要在幕后活動(dòng)，拿到土地后再轉(zhuǎn)手給開(kāi)發(fā)商。南京市玄武湖邊的“金陵御花園”高檔別墅項(xiàng)目和南京中心城區(qū)的幾個(gè)高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目都與其有關(guān)。王武龍案僅僅是近年來(lái)眾多涉及土地轉(zhuǎn)讓腐敗的案件之一，事實(shí)上，此前相繼被查處的安徽省原副省長(zhǎng)何閩旭、福建省原工商局局長(zhǎng)周金伙等案件均與土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的腐敗有關(guān)。
隨著國(guó)家土地宏觀(guān)調(diào)控的深入，以及通過(guò)招拍掛方式出讓土地的制度越來(lái)越嚴(yán)格，土地出讓環(huán)節(jié)又出現(xiàn)了一些新的腐敗“變種”。比如土地在進(jìn)行招拍掛之前，有一個(gè)信息公示的過(guò)程，要求有關(guān)部門(mén)在媒體上公開(kāi)土地出讓信息。個(gè)別主管部門(mén)的官員則在公開(kāi)信息的渠道和方式上大做手腳，有的選擇關(guān)注度不高的媒體，故意縮小土地拍賣(mài)信息的傳播范圍；有的選擇周末等時(shí)間發(fā)布，到了規(guī)定時(shí)間，只有兩三家打了招呼的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)知道土地拍賣(mài)信息并做好了招投標(biāo)的論證工作。陽(yáng)光招標(biāo)變成暗箱操作的“圍標(biāo)”、“陪標(biāo)”，所謂的招拍掛成為一場(chǎng)用來(lái)應(yīng)付國(guó)家制度規(guī)定的小范圍“路演”，“小圈子、大腐敗”的空間由此產(chǎn)生，土地出讓價(jià)格再次成為開(kāi)發(fā)商和腐敗官員手中隨意揉捏的泥丸。
規(guī)劃審批：糖衣炮彈“攻城拔寨”
根據(jù)現(xiàn)有制度設(shè)計(jì)，各級(jí)規(guī)劃部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的約束性非常強(qiáng)，與此同時(shí)，其對(duì)許多制度的具體要求又有極大彈性。在這樣“硬約束、軟彈性”的制度設(shè)計(jì)條件下，開(kāi)發(fā)商使用軟的“糖衣炮彈”攻擊并不堅(jiān)硬的規(guī)劃“城墻”，屢屢得手。
規(guī)劃審批環(huán)節(jié)比較容易做手腳的是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率。目前，我國(guó)正處于城市化的高速發(fā)展階段，許多大中城市對(duì)老城區(qū)的建筑有硬性指標(biāo)約束，而對(duì)新城區(qū)的建筑規(guī)劃往往只是簡(jiǎn)單分為若干功能區(qū)。許多城市新城區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)均以大中型項(xiàng)目為主，單個(gè)樓盤(pán)動(dòng)輒超過(guò)10萬(wàn)平方米，一些大盤(pán)規(guī)劃面積甚至達(dá)到數(shù)百萬(wàn)平方米。在這樣的情形下，樓盤(pán)容積率只要提高零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，就能夠帶來(lái)巨額利益。
在青島市嶗山土地案中落馬的青島市規(guī)劃局原局長(zhǎng)張志光可謂深諳此道。張志光擔(dān)任局長(zhǎng)期間，青島一家房地產(chǎn)公司在市北區(qū)科技街開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目。為多建住房，公司向青島市規(guī)劃局申請(qǐng)?zhí)岣唔?xiàng)目的容積率，未獲批準(zhǔn)。之后不久，公司總經(jīng)理夏某經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)了張志光的表弟趙某，讓其找張志光關(guān)照此事，并答應(yīng)事成后送給張志光200萬(wàn)元，同時(shí)這一住宅項(xiàng)目的智能化工程讓趙某承攬。此后，趙某果然為這一項(xiàng)目去找張志光疏通關(guān)節(jié)。幾個(gè)月后，張志光大筆一揮，批準(zhǔn)了其申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率的報(bào)告。
事實(shí)上，在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃審批的過(guò)程中，除了規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等要害部門(mén)，還需要經(jīng)過(guò)房管、工商、稅收、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、消防、地質(zhì)勘探、園林、人防等眾多機(jī)構(gòu)的審批或備案。江蘇一個(gè)開(kāi)發(fā)商坦言：“樓盤(pán)開(kāi)發(fā)是資金密集型項(xiàng)目，這些環(huán)節(jié)哪個(gè)打點(diǎn)不好，當(dāng)官的就會(huì)拖。每天上萬(wàn)元的貸款利息等著要還，誰(shuí)拖得起？”而這些“灰色成本”層層加碼加息，最終埋單的是樓市鏈條末端的購(gòu)房者。
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