目前，北京房價雖然仍未見有絲毫松動的跡象，但近期政策面已悄然發(fā)生變化：去年底，商業(yè)銀行及住房公積金禁貸未封頂樓盤；三年內(nèi)，北京要建1000萬平方米經(jīng)濟適用房，1000萬平方米限價商品房；今年將嚴(yán)格對個人出租房屋進行征稅；日前北京市出臺規(guī)定，對外資購房予以限定……這一系列舉措盡管不一定會取得立竿見影的成效，但可以預(yù)見的是，政策影響力將在不長的時間內(nèi)開始“發(fā)酵”。2007年，或有可能成為京城樓市的“拐點”。
保障性住房將批量入市
近日，北京市委書記劉琪在北京市人大東城區(qū)代表團會議上表態(tài)，在三年之內(nèi)，北京要建設(shè)1000萬平方米經(jīng)濟適用房，1000萬平方米限價房。另一位北京市建委官員強調(diào)，經(jīng)濟適用房將更強調(diào)社會保障屬性，弱化商品屬性。這兩年經(jīng)濟適用房將實行定向銷售，來安置和解決奧運工程、重點工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)搬遷居民的住房需求。對于社會的散購，要視定向銷售情況而定，有富余時可拿出一部分來解決部分人的住房需求。
根據(jù)北京市規(guī)劃委員會制定的《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年——2010年)》規(guī)定，“十一五”期間，北京市將推出經(jīng)濟適用房1500萬平方米，約21萬套。據(jù)此測算，年均應(yīng)推出300萬平方米、約4萬套以上的經(jīng)濟適用房，房源數(shù)量約為2006年的兩倍。
從目前的情形看，經(jīng)濟適用房在兩年之內(nèi)暫時還無法惠及社會普通民眾，但1000萬平方米的限價商品房卻是實實在在的市場供應(yīng)量。近日，北京市完成了一項迄今為止規(guī)模最大的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，目前北京市已供土地仍未開發(fā)供應(yīng)市場房屋的，按照建筑面積計算有8000萬平方米，而目前北京市全年的房屋開復(fù)工面積約為3000萬平方米左右，閑置土地資源挖掘潛力巨大。去年，北京實際供應(yīng)住宅用地848公頃，只占到全年計劃供地1600公頃的53%。由此，可以比較樂觀地期待，在中央政府嚴(yán)密關(guān)注下，地方政府很有可能要對以往的供地計劃作出調(diào)整，社會保障性住房的供應(yīng)量將會急劇增加。
一位業(yè)內(nèi)人士分析，限價房的推出不僅可以拉低平均房價，更為重要的是其將對周邊房地產(chǎn)項目價格產(chǎn)生影響。高收入人群購買商品房，中低收入人群去買保障性住房的市場格局會越來越清晰。而當(dāng)?shù)谝慌迌r商品房推出之后，市場預(yù)期也會隨之發(fā)生變化，并對地段相近、品質(zhì)相同的商品房價格產(chǎn)生抑制作用。這一點可以從以往北京大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房后對周邊市場的影響中得到印證。在回龍觀地區(qū)，當(dāng)大量經(jīng)濟適用房面市時，附近的商品房項目幾乎無一例外地受到“重創(chuàng)”，以至于當(dāng)時一批開發(fā)商幾乎是眾口一詞地批判經(jīng)濟適用房的建設(shè)�！皢栴}的關(guān)鍵在于限價房的建設(shè)規(guī)模和地段，如果是將限價房都建在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，雖可以拉低平均房價，但對普通老百姓來說則意義不大，因為工薪階層如果買了這種房就會發(fā)現(xiàn)，高昂的時間成本和交通成本會使這種低房價變得毫無意義。”該人士這樣認(rèn)為。
客觀地說，土地以招、拍、掛方式轉(zhuǎn)讓符合地方政府利益最大化的要求，但當(dāng)關(guān)乎民計民生的住房問題已上升到非常重要的位置時，舍棄部分經(jīng)濟利益以換取社會的和諧安定，應(yīng)不失為政府的一個明智選擇。
房產(chǎn)投資者會奪路而逃？
北京市地稅局日前公布，從2月1日起，個人出租房屋收入將嚴(yán)格按照5%綜合征收率征稅，其中包括征收率為0.5%的個人所得稅、征收率為4.5%的其他地方各稅。據(jù)了解，北京個人出租房屋按照5%的稅率征稅不是新政策，從2004年已開始實施，至今主要是由房主到地稅部門自行申報。此次重申嚴(yán)格執(zhí)行的個人出租房屋收入按5%綜合征收率征收的稅款中，分別包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅等地方各稅。
有業(yè)內(nèi)人士介紹，以往有關(guān)這一稅種的交繳率并不是很高，這主要是與出租房屋業(yè)主的納稅意識不強以及征管難度較大有關(guān)。此次重申嚴(yán)征此稅，對政府的決心自然不容忽視。雖說征稅的目的或許在于擴大政府財源，但對房地產(chǎn)市場的影響則在于進一步擠壓長線房產(chǎn)投資者的利罌占�。染J荒傷暗幕埃抵鶻壩幸歡ǚ縵鍘！熬腿繽坪蠹莩狄謊槐蛔階≡蛞眩壞┍蛔劍辛簟⒎？睢⒌蹕湊眨幌盜械某頭＝黃詼粒閉馕蝗聳孔髁艘桓鏨扔鰲?
在一些發(fā)達(dá)國家，房屋出租的收入要納所得稅，保有房屋要納財產(chǎn)稅。對于房地產(chǎn)投資者來說，主要的收益有兩塊，一是長期投資的出租收益，另一塊是房屋升值的帳面收益。目前，針對這兩項房產(chǎn)投資收益的稅收政策越來越趨于明晰。早先，北京市對房屋出租收益所征稅的稅率為20%，后來調(diào)低至5%。今后會不會按照累進稅率計征或者再改變“游戲規(guī)則”誰也不知道，加之物業(yè)稅(財產(chǎn)稅)的開征以及大戶型房保有稅(可視為是一種資源占有稅)的開征似乎也已是箭在弦上，這對房產(chǎn)投資者來說“利空”不斷。去年，政府分別加征了房屋轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和所得稅以及上調(diào)了大面積高檔房屋契稅，增加了房屋轉(zhuǎn)讓的交易成本。至此，可以說房產(chǎn)投資的前景會越來越暗淡，而股市的財富效應(yīng)漸顯，對房產(chǎn)投資所產(chǎn)生的“虹吸”效應(yīng)也會越發(fā)顯著。
那么，如果政府的稅收政策得到徹底地執(zhí)行，將會是一幅什么景象？首先，擁有多套房產(chǎn)的投資者會感到一種前所未有的壓力。房屋出租所得稅將“吃掉”一部分收益，并且讓投資者感到真正恐懼的是，政府下一張出的是什么“利空”的牌無法預(yù)測。其次，物業(yè)稅的開征很有可能是壓垮駱駝的最后一根“稻草”，房產(chǎn)未來升值的樂觀期待將會很快被即期的稅負(fù)負(fù)擔(dān)所取代。擁有房產(chǎn)越多并不意味著財產(chǎn)越多，而是要交納的稅越多。假如，某個房產(chǎn)投資者做過股票投資，那他肯定會由此類推——購買了一個業(yè)績逐年下滑的公司股票，與其長期持有不如及早“砍倉割肉”了結(jié)才是明智選擇。當(dāng)然，在大多數(shù)投資者還處于觀望時，能果斷了結(jié)出局的人肯定是少數(shù)。但隨著時間的推移，會有越來越多的投資者逐漸意識到房產(chǎn)投資已味同“雞肋”。屆時，很有可能出現(xiàn)股市快速下跌中的“多殺多”局面。
目前，對政府在今年實施新稅政的力度究竟會有多大以及對市場的影響怎樣，還難以作出量化的判斷，但可以肯定的是新稅政肯定不會對只擁有自住房的家庭有什么影響。
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