購(gòu)房“后悔權(quán)”行得通行不通？

　　已實(shí)施15年的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》將迎來第一次大修。日前，中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海教授對(duì)外透露，買房可望獲得后悔權(quán)。

　　劉俊海指出，要建立冷靜期制度，也就是后悔權(quán)制度。原則上讓消費(fèi)者在合理期限內(nèi)可以無條件退貨，三類商品交易活動(dòng)應(yīng)當(dāng)適用后悔權(quán)制度：網(wǎng)上交易；先交錢后簽合同的消費(fèi)行為；交易額巨大的消費(fèi)行為，比如購(gòu)買汽車、房屋等。

　　“買房可獲后悔權(quán)”的消息一經(jīng)發(fā)出，則引起了各方輿論的不同看法。有大呼叫好的，也有對(duì)其表示反對(duì)意見的。更多是對(duì)其“可行性”產(chǎn)生質(zhì)疑。輿論認(rèn)為，“后悔權(quán)”假如運(yùn)用不當(dāng)，或?qū)⒁�發(fā)又一輪樓市虛假之風(fēng)。

　　本來就慣于靠“左手賣出，右手買進(jìn)”來制造樓市虛假繁榮的房產(chǎn)商，恐怕會(huì)更加欣喜若狂，為更加肆無忌憚地“自賣自家”開了方便之門，以消費(fèi)者后悔權(quán)為借口，制造更多的樓市虛假繁榮，釋放更多的虛假信息，進(jìn)一步加劇與消費(fèi)者之間在信息了解上的不對(duì)等，給虛高的房?jī)r(jià)再添一把火。

　　看來，在狡黠的樓市面前，本來對(duì)消費(fèi)者是絕對(duì)的“好事”真有可能變成“壞事”；本來對(duì)開發(fā)商不利的“壞事”一轉(zhuǎn)眼倒成其“好事”。這個(gè)世界，真是真假莫測(cè)，好壞難分！(文/記者 詹青)

　　正方 “后悔權(quán)”至少是一根稻草

　　“后悔權(quán)”剛見諸各媒體間，果然，就有人開始擔(dān)心了。擔(dān)心“后悔權(quán)”最后只能成為擺設(shè)的花瓶；擔(dān)心開發(fā)商用左手賣給右手，最后炒高房?jī)r(jià)；甚至于還有人擔(dān)心，“后悔權(quán)”一出，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)垮掉，這很像潛伏在買樓市民中的開發(fā)商……

　　奇怪，八字才剛有一撇，大家卻在為“后悔權(quán)”實(shí)施后會(huì)不會(huì)后悔而擔(dān)憂著。這種奇怪現(xiàn)象其實(shí)年代已久遠(yuǎn)，何時(shí)出現(xiàn)已不可考。不過這種情形大家應(yīng)該都很熟悉。每一條相關(guān)法規(guī)、條例出臺(tái)前，我們總在討論，這些法規(guī)、條例能否可以實(shí)施，實(shí)施后會(huì)不會(huì)對(duì)某些行業(yè)產(chǎn)生毀滅性影響。前者是因?yàn)檫@樣的事實(shí)發(fā)生過太多，有這樣的擔(dān)憂無可厚非；至于后者，是因?yàn)榇蠹以绫唤逃�成了有公無私的“圣人”或者“類圣人”，自己利益受到點(diǎn)損害無所謂，不能讓集體、國(guó)家的利益受損害，這也很不錯(cuò)。

　　當(dāng)然，也可以刻薄一點(diǎn)說，這是中國(guó)消費(fèi)者被奴化后的結(jié)果。要是給予消費(fèi)者一點(diǎn)“后悔權(quán)”，行業(yè)就會(huì)垮掉，那房地產(chǎn)行業(yè)早就應(yīng)該湮滅于塵土之中了，那么人家歐美日等國(guó)的各行各業(yè)都早已經(jīng)凋敝了。

　　時(shí)間不太久遠(yuǎn)，只要不是有老人癡呆都還應(yīng)該記得，2006、2007年，當(dāng)時(shí)樓價(jià)快速上漲，有開發(fā)商因?yàn)橹�前便宜賣了房子給市民，“后悔了”，然后毀約，然后賠償幾萬元給買家了事。無論怎么看，這都像是我們還在討論中的“后悔權(quán)”，并且其期限是以年為單位來計(jì)算的。我們非但沒有看到房地產(chǎn)行業(yè)湮滅，還看到房地產(chǎn)行業(yè)正在蒸蒸日上地發(fā)展著，開發(fā)商的日子也過得紅紅火火的。

　　既然如此，何必?fù)?dān)憂？

　　照我說，即使消費(fèi)者擁有“后悔權(quán)”也沒有太多實(shí)質(zhì)意義。如果房地產(chǎn)仍處于賣方市場(chǎng)，消費(fèi)者敢行使“后悔權(quán)”嗎？同樣是前兩年的事情，當(dāng)有買家看到房子的質(zhì)量實(shí)在太差，最后忍不住提出讓開發(fā)商整改的建議，開發(fā)商雙眼一翻：“如果不想要可以退房呀”。最后買家只能乖乖就范。估計(jì)“后悔權(quán)”以后會(huì)遭到同樣的命運(yùn)。

　　即使如此，對(duì)“后悔權(quán)”的提出還是要贊一個(gè)。消費(fèi)者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)處于非常弱勢(shì)的地位了，多一個(gè)“后悔權(quán)”，至少多了一根稻草，未必能救命，總算能看到一點(diǎn)點(diǎn)希望。一個(gè)總叫人絕望的市場(chǎng)，才是真正會(huì)垮掉的市場(chǎng)。

　　葛朗臺(tái)臨死前，還要看著一堆堆的金幣，因?yàn)椤斑@樣好叫我心里暖和”。那么，在買房時(shí)，握著可能毫無用處的“后悔權(quán)”，至少也能讓買家的心里暖和。（ 文/張秀欽）

　　反方 消協(xié)一番好意，買家一臉疑惑

　　《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》修改中，包括房屋等在內(nèi)的三類商品交易活動(dòng)，可以適用“后悔權(quán)”制度，消息一出，在房地產(chǎn)界引發(fā)一片驚疑。

　　消費(fèi)者協(xié)會(huì)的“官員”也站出來，描繪“后悔權(quán)”給消費(fèi)者畫的餅有多么圓，多么好吃可口。不過，不少專業(yè)人士分析認(rèn)為，這種“后悔權(quán)”適用在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，第一觀感是基本不靠譜———聽起來很美，看上去不錯(cuò)，但吃起來也許會(huì)嗑牙。

　　對(duì)大多數(shù)人來說，房屋肯定是一生中購(gòu)買的最大一件商品，是交易額最大的消費(fèi)行為。試想，消費(fèi)者如果被賦予“后悔權(quán)”，質(zhì)量不合格，可以后悔去；價(jià)格買高了，可以后悔去；最近看到一個(gè)不錯(cuò)的社區(qū)，后悔買了原來的房子，想換房，后悔去；這段時(shí)間股市暴漲了，現(xiàn)金不夠，干脆也把房子“后悔”了吧……有人推斷，照這種情勢(shì)下去，結(jié)果是什么呢？就是房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)行當(dāng)也該關(guān)門大吉了。

　　大部分人一輩子可能只買一次房，而開發(fā)商正好相反，一生要賣無數(shù)次房。地產(chǎn)界評(píng)論人士微湖打了一個(gè)形象的比喻，把房屋買賣比喻成男婚女嫁，那么購(gòu)房者是女方，開發(fā)商則是男方。按照中國(guó)人骨子里的觀念，女人如果二婚或三婚，就不值錢了。而男人只要身體容許，結(jié)多次婚也無人質(zhì)疑。

　　在“男尊女卑”的社會(huì)風(fēng)氣下，屢屢發(fā)生女方被男方欺凌侮辱的事件。這個(gè)時(shí)候，婚姻協(xié)會(huì)看不過去了，就提出“結(jié)婚后悔權(quán)的制度”，制度規(guī)定，男女在領(lǐng)結(jié)婚證的一定期限內(nèi)，女方如果不滿意男方的表現(xiàn)，就可以隨時(shí)走人。這個(gè)制度貌似很強(qiáng)大，保護(hù)了女方的權(quán)益。但冷靜下來好好分析，就知道這個(gè)規(guī)定其實(shí)沒有解決任何問題。

　　比如你規(guī)定了女方可以隨時(shí)走人，但是你沒有規(guī)定雙方不能入洞房，怎么辦？還有一個(gè)問題就是一旦過了“后悔期”，男方繼續(xù)欺辱女方怎么辦。而恰恰是在新婚蜜月期，男女雙方如膠似漆，就是男方看不上女方，也會(huì)對(duì)女方甜言蜜語(yǔ)，強(qiáng)作歡笑度過這個(gè)階段。所以男女吵架的高峰期，都集中在蜜月之后，蜜月期吵架還結(jié)什么婚！

　　對(duì)于樓市的買賣雙方同樣如此，中國(guó)的商品房銷售模式大多數(shù)為期房銷售制，因此不知道此次消協(xié)的“買房后悔期”能有多長(zhǎng)。記得2008年樓市蕭條時(shí)，不少開發(fā)商為了促銷，推出了長(zhǎng)達(dá)一年的“無理由退房”，其實(shí)質(zhì)和消協(xié)即將推出的“買房后悔期”如出一轍。但即使后悔期超過一年，也不能從根本上杜絕開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的欺詐。

　　大家知道，開發(fā)商是何等精明之人，無論是在“無理由退房”期限內(nèi)還是“買房后悔期”內(nèi)，開發(fā)商都會(huì)對(duì)購(gòu)房者蜜語(yǔ)相加，讓購(gòu)房者在此期間享受超過“上帝”的禮遇。而一旦蜜月期結(jié)束，就會(huì)露出猙獰面目。即使在期限內(nèi)，客戶要提出退房，開發(fā)商也會(huì)以各種理由阻撓購(gòu)房者，比如不退訂金或首期購(gòu)房款等等，直至拖到你購(gòu)房者妥協(xié)為止。

　　“購(gòu)房后悔期”遠(yuǎn)不能解決雙方的不平等問題，要想徹底解決這個(gè)問題，不僅是一個(gè)退房制度的出臺(tái)，其他諸如期房權(quán)益、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理及配套設(shè)施等保護(hù)措施一應(yīng)俱全，購(gòu)房人的權(quán)益才能真正得到保障。 （文/趙亞洲）