望京地區(qū)

　　沉淀房源快速激活

　　大戶型成交飆升400

　　%在今年二手房的回暖過程中，作為常年熱點區(qū)域的望京地區(qū)表現(xiàn)得尤為搶眼。統(tǒng)計顯示，當前望京區(qū)域二手房均價在每平方米1.16萬元，相比年初上漲幅度達12.6%，月均漲幅也在2%以上。

　　不過，望京二手房上漲卻有其國際原因。據(jù)悉，在全球金融危機的影響下，去年下半年不少在北京做生意的韓國人回國，拋售的房產(chǎn)多以中大戶型為主，而由于當時市場清淡，這些房源絕大多數(shù)都沉淀下來，在市場回暖后，迅速被新增的升級置業(yè)群體消化。

　　據(jù)悉，當前望京區(qū)域120平方米以上的大戶型二手房成交量較年初的漲幅接近400%，成交占比從20%左右上升到30%左右，這遠高于二手房大戶型整體18%左右的成交比重。

　　“去年下半年到今年3月份以前，由于韓國人撤離望京地區(qū),導致區(qū)域大量二手房源無人接手，而新增需求又因為大環(huán)境低迷幾乎斷檔，因此望京區(qū)域二手房市場處在一個供大于求的失衡局面，二手房價格下行明顯�！蓖踔緜ケ硎�，連續(xù)三個月新增需求和成交的突增，使供需比例發(fā)生了質(zhì)的改變，價格也迅速反彈至去年年初時的水平。

　　業(yè)內(nèi)觀點

　　“當心二手房價格二次探底”

　　從今年春節(jié)開始，北京二手房市場連續(xù)四個月出現(xiàn)回暖。在年初的幾個月里，二手房的交易量甚至超過了新房的交易量。而去年出臺的鼓勵二手房交易相關(guān)稅收政策，是打破去年以來交易低迷的主要原因。

　　據(jù)悉，去年12月17日，調(diào)控部門出臺了刺激房地產(chǎn)市場的新政策，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)免征營業(yè)稅的政策，改為2年(含2年)；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

　　此外，目前市場充裕的流動性也是二手房市場上漲的一大原因，“央行第一季度人民幣貸款增加4.6萬億元，全年或?qū)⑦_到8萬億元，并繼續(xù)保持充裕的流動性，這與去年完全相反，在這樣的情況下，房子不漲也難。”一位業(yè)內(nèi)專家表示。

　　一些非理性現(xiàn)象引起了業(yè)內(nèi)人士的警覺。記者走訪多家中介發(fā)現(xiàn)，除了價格上漲之外，房主惜售現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，“隨著價格上漲，現(xiàn)在很多客戶都不打算賣了�！币恍�熱點區(qū)域的中介人員對記者表示。

　　我愛我家的成交數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房市場的整體交易均價為每平方米12669元，比4月份漲2.45%。目前北京部分區(qū)域某些樓盤的二手房掛牌價格甚至已經(jīng)超過了去年最高的成交價，“像CBD、望京、方莊、朝青、金融街等地的二手次新房市場中甚至出現(xiàn)了二手房報價高于一手房的情況。

　　我愛我家副總裁胡景暉表示，“目前市場還不能承受這樣的價格水平，業(yè)主要價過高，很可能導致回暖結(jié)束，二手房價格將二次探底�！�

　　記者手記

　　“價漲量跌”出現(xiàn)新一輪調(diào)整也就不遠了

　　夏日炎炎的6月樓市傳來的一片“漲聲”，強烈刺激到了每一個購房者的神經(jīng)。這絕不是普通購房者們喜聞樂見的場景，但它還是發(fā)生了。

　　“我的一個客戶今年1月成功抄底這里的一套房，上周剛剛成功脫手，不到5個月輕松獲利30萬元�！薄艾F(xiàn)在買房子的人太多了，下決心要趁早，不買就晚了。 ”中介人員眉飛色舞地向記者和其他看房人描述著小區(qū)的“升值空間”，路邊大排檔上則一陣陣飄來羊肉串、麻辣燙的味道，跟中介口中的“價值投資”交相輝映。

　　北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北京一季度商品房銷售315.3萬平方米，同比增長81.1%，增幅為全國最高。相信在樓市全面復蘇之下，“輕松賺30萬”的故事，不但確實正在發(fā)生，而且肯定不是個案。

　　“地王”效應、交通改善、投資入市、政策調(diào)頭、貨幣推手……今天的房地產(chǎn)市場，被賦予了太多漲價的理由。在這輪樓市回暖的行情中，二手房與土地、新房市場的聯(lián)動效應已經(jīng)形成：當土地市場天價拍賣、新房價格連續(xù)攀升之后，下游的二手房價格自然水漲船高。

　　“不買就晚了！”開發(fā)商如期看到了購房者的焦慮，一切在他們的預料之中。形成反差的，卻仍是北京樓盤居高不下的空置率。截至4月底，北京市現(xiàn)房住宅空置面積487.6萬平方米，同比增長28%，北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示，“按去年現(xiàn)房成交量看，這些空置房至少兩年半才能消化�！�

　　一方面是高企的空置率，一方面是按天漲價的樓市，曾經(jīng)的瘋狂似乎又卷土重來，但是，時隔不遠的上一輪調(diào)整教訓已經(jīng)告訴我們，一個被透支房價和泡沫充斥的市場，注定不能持久。隨著二手房業(yè)主近期普遍上調(diào)價格，“價漲量跌”的局面再次出現(xiàn)。統(tǒng)計顯示，今年5月份，北京二手住宅成交總量為18814套，環(huán)比出現(xiàn)了8.27%的降幅。等“價漲量跌”的局面徹底成型，新一輪市場調(diào)整也就不遠了。（記者邢飛）