國資背景地產(chǎn)商財(cái)大氣粗

　　從近期進(jìn)入土地市場(chǎng)的央企來看，央企地產(chǎn)逆勢(shì)擴(kuò)張經(jīng)已經(jīng)展開；同時(shí)，地方國企也成為各地土地市場(chǎng)的主力

　　與往年不同的是，進(jìn)入二季度后各地的土地競(jìng)拍，金地、富力、合生、龍湖等民營地產(chǎn)商已經(jīng)鮮見身影，取而代之的是各路國企。此前被熱捧的廣渠門外10號(hào)地競(jìng)拍中殺出的“黑馬”中國電子、中信地產(chǎn)也具有國企背景。

　　6月25日，保利地產(chǎn)38.1億元拿下重慶鴻恩寺地王；6月26日，中國電子集團(tuán)旗下成都中澤置業(yè)以19.6億元競(jìng)得了北京奧運(yùn)鄉(xiāng)地塊，創(chuàng)北京樓面地價(jià)新高；6月30日，主角則是中化方興。正是它們，將地王紀(jì)錄一次次刷新。

　　而更早之前，央企地產(chǎn)逆勢(shì)擴(kuò)張已經(jīng)展開。今年4月，保利地產(chǎn)募資增發(fā)80億用于拓展；中信地產(chǎn)對(duì)外透露正在備戰(zhàn)A股IPO，中糧、中建、中鐵集團(tuán)，也紛紛整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬分拆或打包上市。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)表示，根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，過去20多年間，地產(chǎn)行業(yè)基本上是“民進(jìn)國退”，國資房企市場(chǎng)占率最低到8%，但現(xiàn)在已開始“國進(jìn)民退”。

　　國企動(dòng)作頻頻的背后，有政策支撐。據(jù)國務(wù)院研究中心一知名學(xué)者介紹，過去80%以上的央企都曾涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2004年，國資委下文推進(jìn)央企地產(chǎn)重組，并在此后的兩年陸續(xù)圈定了16家主業(yè)可經(jīng)營地產(chǎn)的央企，其余則須剝離�！暗�自2006年之后，由于房?jī)r(jià)不斷上漲，地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率高，這種限制實(shí)質(zhì)上已經(jīng)失效�！�

　　從近期進(jìn)入土地市場(chǎng)的央企來看，除保利、招商、中糧等國資委圈定可經(jīng)營地產(chǎn)外，中國電子、中國恒天等均不在16家圈定央企之列；此外，地方國企也成為各地土地市場(chǎng)的主力，7月6日，大興地王的爭(zhēng)奪，就在來自北京的國企金隅嘉業(yè)和來自上海的國企綠地集團(tuán)之間展開。

　　7月5日，中信建投的一份研究報(bào)告稱，自中國電子、中化之后，另一央企中國恒天集團(tuán)旗下的經(jīng)緯紡機(jī)，同樣大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

　　本報(bào)記者獲悉，恒天集團(tuán)已經(jīng)成立了專門的房地產(chǎn)公司平臺(tái)準(zhǔn)備拿地�！凹瘓F(tuán)獲得了很多貸款，但集團(tuán)不知道怎么花，投資本業(yè)還是會(huì)虧損，”恒天集團(tuán)內(nèi)部人士告訴本報(bào)記者，集團(tuán)于是把過去的一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，做成一個(gè)平臺(tái)公司，由集團(tuán)注資，專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

　　“財(cái)大氣粗，”這是中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)近期土地市場(chǎng)上央企的直接評(píng)價(jià)。他認(rèn)為，在2008年至今的這一輪房地產(chǎn)調(diào)整中，國資尤其是央企得到的信貸支持，遠(yuǎn)大于民營企業(yè)。

　　土地競(jìng)拍熱門地塊溢價(jià)明顯

　　任志強(qiáng)在博客上撰文認(rèn)為，今年5、6月份北京市出讓的36塊土地中，16塊溢價(jià)出讓，溢價(jià)總額超74億

　　如果說央企入場(chǎng)對(duì)行業(yè)的影響還不明顯的話，其拿地的價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)，則已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　就在方興拿下15號(hào)地的第二天，附近小區(qū)沿海賽洛城業(yè)主安先生，將自己的一套70平米一居賣出了小區(qū)的最高單價(jià)：15000元/平方米！

　　“15號(hào)地的樓面地價(jià)都16000元了，”安先生說，當(dāng)他知道這個(gè)消息時(shí)，就試探性地提高了自家房子在中介門店的掛牌價(jià)格，沒想到買方也接受了，而且很快支付了訂金，怕他反悔，訂金還多支付了兩萬。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)界“泡沫論”再起。潘石屹認(rèn)為，一周內(nèi)兩個(gè)新“地王”的產(chǎn)生，尤其是廣渠路15號(hào)地的土地成本已達(dá)到16000元/平米，超過周邊在售房屋價(jià)格。

　　而在廣渠路15號(hào)地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，原凱德置地高管毛大慶就坦言，北京正在提前進(jìn)入3萬元房時(shí)代，這里面隱含泡沫；中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌，則用“虛火”來形容這一地塊的出讓。

　　對(duì)此，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)7月6日在博客上撰文認(rèn)為，今年5、6月份北京市出讓的36塊土地中，16塊溢價(jià)出讓，溢價(jià)總額超74億。其中六月份的11塊溢價(jià)土地，平均每平方米溢價(jià)4205.7元。

　　任志強(qiáng)稱，溢價(jià)的概念是指政府已核算完土地的開發(fā)成本，核算完應(yīng)收取的70年或40年土地出讓金后的額外超額利潤(rùn)，并未包括原有的土地出讓金收益�！澳敲醇俣〞翰挥�(jì)算稅費(fèi)，這些高價(jià)的土地是否也能獲得政府同樣的投資收益呢？”

　　任志強(qiáng)表示，從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營行為，但房?jī)r(jià)不可能在高地價(jià)的支撐下掉下去。

　　泡沫隱憂信貸或?qū)⒃俅问站o

　　近期交行、民生銀行等已經(jīng)收緊二套房貸，第二套房均嚴(yán)格執(zhí)行首付四成、利率上浮10%的政策

　　在近期舉行的北京國際金融論壇上，原全國人大副委員長(zhǎng)、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危直言，今年一季度以來信貸快速增長(zhǎng)，其中確有一部分資金流入了股市和樓市，而這也是造成目前股市和樓市暫時(shí)回暖的原因之一。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部一負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新增信貸流入央企再流入樓市目前沒有明確的數(shù)據(jù)，但可將之視為信貸寬松的間接影響，比如制造業(yè)的央企接受投資取得新的銷售和流水，然后再去投資房地產(chǎn)，也是有可能的。

　　6月24日，國家審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)劉家義在《國務(wù)院關(guān)于2008年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告》中披露：通過對(duì)工行、建行、中信銀行、中行、交行和招行進(jìn)行審計(jì)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這6家機(jī)構(gòu)對(duì)基層分支機(jī)構(gòu)的管理存在薄弱環(huán)節(jié)，一些基層分支機(jī)構(gòu)違規(guī)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。

　　隨后，央行在6月底發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告2009》明確表態(tài)，警惕房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，“密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，動(dòng)態(tài)評(píng)估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)”。

　　此外，本報(bào)記者獲悉，近期交行、民生銀行等已經(jīng)悄然收緊了二套房貸，目前第二套房均嚴(yán)格執(zhí)行首付四成，利率上浮10%的政策。上海、廣州、杭州、大連等多地區(qū)銀監(jiān)局下發(fā)了有關(guān)收緊二套房貸的通知。

　　“我們對(duì)開發(fā)貸款采取的是反周期的策略，”民生銀行有關(guān)人士表示，在房產(chǎn)市場(chǎng)冷的時(shí)候給予積極支持，在市場(chǎng)熱的時(shí)候保持警惕，一旦房?jī)r(jià)壓力測(cè)試超過警戒線，就會(huì)相應(yīng)調(diào)整貸款政策。

　　記者手記 不宜夸大“地王拉高房?jī)r(jià)”

　　雖然方興地產(chǎn)至今不直接回應(yīng)其測(cè)算成本及未來售價(jià)，但業(yè)內(nèi)對(duì)于其“超過2.6萬元才能盈利”的炒作已經(jīng)接近白熱化，潘石屹更放言“新地王一定會(huì)推高周邊房?jī)r(jià)及全市房?jī)r(jià)”。

　　不可否認(rèn)，地王的價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)確實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)，廣渠路周邊二手房業(yè)主紛紛坐地漲價(jià)便是明證，但這種拉動(dòng)作用，不宜過分夸大。

　　從方興地產(chǎn)的背景來看，其一向以高端持有型物業(yè)經(jīng)營為主，在此次廣渠路15號(hào)地出讓前，北京市國土局將地塊商業(yè)經(jīng)營性用地和住宅用地比例進(jìn)行了調(diào)整，達(dá)到5：5，未來或許方興地產(chǎn)會(huì)通過商業(yè)物業(yè)來減輕廣渠路15號(hào)地住宅成本的壓力，而且，以其定位而言，所建成的房產(chǎn)與周邊的普通住宅也難有可比性。譬如，位于朝陽北路的星河灣賣30000元以上/平方米，也沒見它拉高了東四環(huán)和廣渠路的房?jī)r(jià)。

　　此外，誰說房企高價(jià)拿了地就一定會(huì)高價(jià)賣房、且就能賣出去賺錢呢？我們都應(yīng)該記得，萬科等在去年三季報(bào)、年報(bào)中，為其2007年高價(jià)拿地的土地計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備，也就是虧損。廣渠路15號(hào)地，也不排除有虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，廣渠路15號(hào)地對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效應(yīng)，只是當(dāng)前樓市“大陽春”或者“夏天”來臨的縮影，目前廣渠路沿線以及全市的住宅銷售，包括二手房和新房，如果以該地塊為價(jià)格標(biāo)桿進(jìn)行大幅調(diào)價(jià)，真以為北京“已經(jīng)進(jìn)入3萬元房時(shí)代”，顯然是不太現(xiàn)實(shí)的，也充滿“沖得越高、跌得越深”的風(fēng)險(xiǎn)。