我國自1956年社會(huì)主義改造到改革開放以前，城鎮(zhèn)基本上沒有新的私房出現(xiàn)，幾乎全部城鎮(zhèn)的土地和房屋都?xì)w于國有。在此背景下，物業(yè)稅淡出人們的視野。改革開放以后，土地房屋的商品屬性逐漸為人們所認(rèn)識(shí)，上世紀(jì)80年代末開始實(shí)行土地有償出讓，商品房開始大量興建并為公眾廣泛保有。作為一項(xiàng)世界通行而又有國民收入再分配意義的物業(yè)稅，被再次提上日程就理所當(dāng)然了。

　　當(dāng)前，許多人期望開征房地產(chǎn)物業(yè)稅能有助于抑制房價(jià)的上升。這是有一定道理的。按照我國的價(jià)格管理體制，商品房的價(jià)格是由市場決定的，也就是說，由供需雙方形成的均衡價(jià)格來決定的。物業(yè)稅是由保有人來支付的，這意味著，對(duì)房屋買方增加了持有成本。從理論上看，持有成本的上升，將導(dǎo)致需求曲線整體向下方移動(dòng)，也使價(jià)格均衡點(diǎn)下移，即導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格的下降。此外，由于物業(yè)稅是需要每年交納的，這使它持續(xù)具有抑制價(jià)格上升的功能。

　　但房地產(chǎn)的價(jià)格形成是復(fù)雜的，單靠征收物業(yè)稅不足以阻止房價(jià)上升。簡單而言，從供應(yīng)角度看，土地是極其稀缺的，其價(jià)格剛性程度大，上升趨勢(shì)是長期不變的，這是導(dǎo)致房價(jià)長期上升的主要因素之一。從需求角度看，我國工業(yè)化和城市化的長期趨勢(shì)將不變，對(duì)房地產(chǎn)的需求長期上升，這也是導(dǎo)致房價(jià)長期上升的主要因素。此外，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看，我國金融將長期保持貨幣供應(yīng)比較充分的局面(不排除短期的短缺)，這導(dǎo)致對(duì)股票、房地產(chǎn)等資本品的追逐是一個(gè)長期現(xiàn)象，也會(huì)推動(dòng)房價(jià)的上升。粗略看來，單靠物業(yè)稅一己之力擋住房地產(chǎn)價(jià)格長期上升之勢(shì)，是不可能的。這也不是征收物業(yè)稅的根本目的。

　　房地產(chǎn)物業(yè)稅不足以阻止價(jià)格上升，也可以從海外的經(jīng)驗(yàn)中得到證明。世界上大多數(shù)實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制的國家或地區(qū)，都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。但沒有找到由此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不上升的案例�？梢�，在我國，物業(yè)稅具有降低房地產(chǎn)價(jià)格、抑制泡沫的作用，但是長期看并不能阻止價(jià)格的上升。

　　當(dāng)前，我國要全面開征房地產(chǎn)物業(yè)稅，確實(shí)是一個(gè)復(fù)雜的課題。難題至少有：被征稅的房地產(chǎn)客體范圍多寬，行政劃撥的土地以及農(nóng)村房地產(chǎn)是否納入？一個(gè)人或一個(gè)家庭在一市或多市保有多套房屋，如何計(jì)算和征收？在種種問題背后，核心則是物業(yè)稅牽涉到的利益與公平問題。

　　在物業(yè)稅設(shè)計(jì)方面可從以下幾個(gè)方面入手：第一，在征稅的房地產(chǎn)客體選擇上，考慮先縮小牽涉面，只限于商品性土地和房屋，甚至限于其中某一種類土地和房屋，如高價(jià)房屋，待條件成熟后再逐步擴(kuò)大。第二，以產(chǎn)權(quán)證為單位作為具體的征稅對(duì)象，這樣，可以避開多地區(qū)或多套房的審核難題。第三，房地產(chǎn)的市場價(jià)值評(píng)估，可以最后購進(jìn)價(jià)加上當(dāng)?shù)叵�費(fèi)物價(jià)指數(shù)因素、房屋折舊因素統(tǒng)一計(jì)算，避免評(píng)估的復(fù)雜技術(shù)問題，從而降低評(píng)估成本。第四，起步稅率從低，征收范圍從窄，降低被征稅對(duì)象的消極情緒。第五，一定程度上考慮，開征物業(yè)稅后人們可能采取的消極避稅行為及其應(yīng)對(duì)舉措。

(作者張泓銘 上海社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、研究員、博士生導(dǎo)師 )