近來(lái)，隨著市場(chǎng)傳出利好政策即將到期，北京的二手房成交水平持續(xù)高位，連續(xù)4個(gè)月成交量超過(guò)2萬(wàn)套，這種超乎尋常的市場(chǎng)熱度，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格直線攀升，月度房?jī)r(jià)的平均漲幅已超過(guò)8%，而部分熱點(diǎn)地區(qū)的活躍樓盤(pán)，一個(gè)月內(nèi)的交易價(jià)格漲幅最高時(shí)可達(dá)4000元/平方米甚至更多。然而，購(gòu)房者在貸款時(shí)從銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)得出的評(píng)估價(jià)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上房?jī)r(jià)的漲速，二手房估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)極度背離，其中的差價(jià)相當(dāng)于購(gòu)房者在“首付”之外直接交給了售房者。

　　是什么造成了市場(chǎng)價(jià)與評(píng)估價(jià)的“剪刀差”，為什么一個(gè)快得像兔子，另一個(gè)卻慢得像烏龜。在專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)眼中，北京部分區(qū)域的二手房到底價(jià)值幾何？本報(bào)記者對(duì)此展開(kāi)了調(diào)查。

　　售價(jià)天天漲 估價(jià)數(shù)月未變

　　“我這兒的房?jī)r(jià)一平方米都漲了四五千了，為什么銀行給我的評(píng)估價(jià)一平方米卻只漲了400元��？”最近家住亞運(yùn)村亞運(yùn)豪庭的老趙挺郁悶。

　　年初在樓市剛剛回暖的時(shí)候，他用閑置的資金以每平方米1.4萬(wàn)元的價(jià)格在某小區(qū)投資了一套113平方米的三居室二手房。一年后，眼看著二手房?jī)r(jià)一天賽著一天的上漲，老趙有些想“出貨”了。

　　“我看這房?jī)r(jià)漲得有點(diǎn)過(guò)了，還不如趁現(xiàn)在高價(jià)的時(shí)候把房子賣(mài)掉，雖然要交點(diǎn)稅，但落袋為安�！比欢�，就在老趙通過(guò)房產(chǎn)中介找到合適的買(mǎi)家，雙方走到了銀行評(píng)估貸款這一關(guān)時(shí)，銀行給出的評(píng)估價(jià)格卻讓雙方“傻了眼”。

　　“評(píng)估的人說(shuō)我這房子最多一平方米估價(jià)1萬(wàn)元，但這小區(qū)的房子最少也賣(mài)到1.8萬(wàn)元了�！崩馅w告訴記者，年初買(mǎi)房的時(shí)候他也曾讓評(píng)估機(jī)構(gòu)做過(guò)估價(jià)，當(dāng)時(shí)給出的評(píng)估價(jià)格是每平方米9600元，與他實(shí)際購(gòu)房的價(jià)格每平方米相差了4000多元，近一年過(guò)后，當(dāng)房?jī)r(jià)每平方米漲了4000多元的時(shí)候，評(píng)估價(jià)格卻只漲了400元，這讓老趙有些不明白。

　　“其實(shí)像老趙遇到的情況挺普遍的，從去年年底起，評(píng)估公司對(duì)二手房評(píng)估價(jià)格調(diào)整的幅度就開(kāi)始有些反常。”馮雪青，北京最大個(gè)貸機(jī)構(gòu)之一凱盛經(jīng)略的市場(chǎng)總監(jiān)，作為替買(mǎi)房人向銀行申請(qǐng)貸款的機(jī)構(gòu)，為了達(dá)到幫助買(mǎi)房人申請(qǐng)更多貸款的目的，他們和大多數(shù)資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)一樣，在替二手房的買(mǎi)房人辦理貸款時(shí)會(huì)比較不同評(píng)估公司給出的評(píng)估價(jià)，選擇其中給出的評(píng)估價(jià)最高的機(jī)構(gòu)。

　　然而一年來(lái)，隨著二手樓市的起伏，凱盛經(jīng)略卻明顯感受到了評(píng)估機(jī)構(gòu)及銀行在估價(jià)和放貸方面的松緊不同尋常。

　　“以前我們每個(gè)月都會(huì)從評(píng)估機(jī)構(gòu)拿到不同的評(píng)估價(jià)，每個(gè)樓盤(pán)都有相應(yīng)的價(jià)格區(qū)間，銀行放貸時(shí)不會(huì)超出其上限，以前這個(gè)價(jià)格一個(gè)月能調(diào)一次就不錯(cuò)了，但從去年6月開(kāi)始，先是下調(diào)的非�？�，直到今年3月份二手房市場(chǎng)持續(xù)火爆了一陣之后，才逐漸上調(diào)，到7月以后，突然就不怎么調(diào)了�！瘪T雪青告訴記者，自去年5月份北京房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下滑趨勢(shì)后，評(píng)估機(jī)構(gòu)便率先在遠(yuǎn)郊區(qū)調(diào)低了部分二手房的評(píng)估價(jià)，沒(méi)過(guò)多久，北京三環(huán)以內(nèi)二手房的評(píng)估價(jià)也被大幅度調(diào)低，平均下調(diào)5%-8%之間。

　　隨后，隨著樓市的持續(xù)走低，評(píng)估機(jī)構(gòu)也一再調(diào)低評(píng)估均價(jià)，“最兇”的時(shí)候，幾乎每三天就下調(diào)一次，由于調(diào)整頻率過(guò)于頻繁，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)大部分擔(dān)保機(jī)構(gòu)也無(wú)法提前為購(gòu)房者估算出可貸款的額度。當(dāng)時(shí)購(gòu)房者經(jīng)常遇到這樣的個(gè)案，材料交上去的時(shí)候估價(jià)約為1萬(wàn)元/平方米，評(píng)估下來(lái)的時(shí)候就變成了9000元/平方米，到了銀行那兒又被調(diào)整為8500元/平方米，時(shí)間不過(guò)相差一個(gè)星期，特別是10年以上的二手房，變化更快。

　　“調(diào)下來(lái)很快，但調(diào)上去卻很慢�！瘪T雪青回憶說(shuō)，自去年評(píng)估機(jī)構(gòu)大范圍調(diào)低估價(jià)后，直到今年3月，二手房持續(xù)回暖了一段時(shí)間后，全市的評(píng)估價(jià)格才被慢慢地調(diào)了上來(lái)，但速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上二手房實(shí)際售價(jià)漲得快。

　　記者在凱盛經(jīng)略和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)看到了這樣一組數(shù)據(jù)，今年4月以來(lái)，望京、朝青、百子灣和亞運(yùn)村等二手次新房熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤(pán)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格平均每平方米大約上漲4000元，但評(píng)估價(jià)最多上漲3000元，最少的只有400元。

　　盡管如此，在馮雪青看來(lái)，這些區(qū)域評(píng)估價(jià)格調(diào)的已經(jīng)算很高了。“這些區(qū)域的房子還都是比較新的二手房，基本上估價(jià)上調(diào)的幅度還能趕上市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整，像和平里、魏公村等這些上世紀(jì)80年代老公房居多的二手房熱點(diǎn)區(qū)域，從今年3月份開(kāi)始，評(píng)估價(jià)就沒(méi)動(dòng)過(guò)，一直維持在13000元/平方米，但實(shí)際售價(jià)卻已經(jīng)上漲到了2萬(wàn)元/平方米左右，兩者相差7000元/平方米�！�