3　收緊房貸：為了收益的本能沖動(dòng)

　　除了指標(biāo)用盡之外，部分銀行收緊房貸也出于自身經(jīng)營(yíng)考慮�！胺抠J利率打七折對(duì)銀行的凈息差有很大影響�！苯恍薪鹑谘芯恐行难芯繂T唐建偉對(duì)本報(bào)記者表示。根據(jù)交行金融研究中心統(tǒng)計(jì)，2009年上半年商業(yè)銀行貸款利率與去年同期相比均呈下降趨勢(shì)，由于房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激勵(lì)，再加上首套住房打七折的政策，個(gè)人住房貸款利率遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行一般貸款利率。

　　“這對(duì)商業(yè)銀行凈息差有很大影響，尤其是房貸業(yè)務(wù)占比較高的大型國(guó)有商業(yè)銀行�！备鶕�(jù)建行半年報(bào)披露，截至6月30日，建行個(gè)人住房貸款余額7149.2億元，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。“對(duì)于一部分大型銀行來(lái)說(shuō)，它們的確有提高利率的沖動(dòng)�！碧平▊ケ硎�。

　　雖然大型銀行從自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略考慮對(duì)房貸利率的執(zhí)行進(jìn)行了一些調(diào)整，但對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)銀行，房貸業(yè)務(wù)依然是它們要努力爭(zhēng)取的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。“近來(lái)，受到價(jià)格和信貸政策的影響，全國(guó)部分主要城市的房?jī)r(jià)有所回落，但由于開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性充裕，他們并沒(méi)有主動(dòng)大幅降價(jià)的意愿，加之人們對(duì)通貨膨脹的預(yù)期猶存，我們預(yù)計(jì)在沒(méi)有重大新政策出臺(tái)的情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)現(xiàn)在的態(tài)勢(shì)�！鄙钲诎l(fā)展銀行行長(zhǎng)肖遂寧表示。

　　為適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化，深發(fā)展將重點(diǎn)發(fā)展個(gè)人自住房按揭貸款，為此行內(nèi)還將給予一定的政策傾斜，產(chǎn)品部門(mén)陸續(xù)推出創(chuàng)新產(chǎn)品，保持產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力�！巴ㄟ^(guò)這些措施留住客戶，使我們銀行成為其主辦銀行，以此積極推進(jìn)零售貸款。”這位負(fù)責(zé)人表示。

　　記者在采訪中了解到，雖然多家銀行目前在執(zhí)行層面均收緊了房貸發(fā)放尤其是二套房房貸，但針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶，銀行還是留出了一定的額度。在上海本地一家商業(yè)銀行供職的譚先生告訴本報(bào)記者，近期他買(mǎi)的第三套住房就在工行申請(qǐng)到了首付三成、利率七折的優(yōu)惠。工行上海分行一位人士告訴記者，“對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶，這樣優(yōu)惠是有可能的，由于這位譚先生是金融同業(yè)，資信狀況以及工行對(duì)其房屋的評(píng)估和其他相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果都不錯(cuò)，因此給予他這樣的優(yōu)惠，不過(guò)這屬于少數(shù)情況�！�

　　4　　調(diào)控或兩難

　　仔細(xì)深究起來(lái)，房貸和房?jī)r(jià)之間，還存在一個(gè)“雞生蛋還是蛋生雞”的問(wèn)題。

　　然而有一點(diǎn)是毫無(wú)疑問(wèn)的：今年以來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)的房貸對(duì)房?jī)r(jià)起到了助推作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷近半年時(shí)間的低迷之后開(kāi)始出現(xiàn)回暖趨勢(shì)。1—6月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14505億元，同比增長(zhǎng)9.9%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)31.7%，商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)53%。

　　“今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)個(gè)人按揭貸款的以來(lái)程度在逐步提高�！苯恍薪鹑谘芯恐行难芯繂T唐建偉表示。根據(jù)交行金融研究中心的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款占比11.9%，同比提高4.5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比34.8%，同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　在地方政府的刺激政策以及銀行信貸資金等的支持之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)入三季度之后顯現(xiàn)火爆的發(fā)展局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比增速創(chuàng)12個(gè)月以來(lái)新高。前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.8%。

　　高房?jī)r(jià)是否將會(huì)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房貸政策的調(diào)控？對(duì)于近期市場(chǎng)上有關(guān)房貸市場(chǎng)要收緊的傳言，監(jiān)管層給予了明確否認(rèn)，銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之本月早些時(shí)候在北京國(guó)際金融論壇間隙接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，銀監(jiān)會(huì)關(guān)于一套房和二套房的政策均沒(méi)有變化。

　　對(duì)于本報(bào)記者上述調(diào)查的結(jié)論：近期部分銀行收緊房貸的行為應(yīng)該屬自身經(jīng)營(yíng)行為，并不代表相關(guān)政策已經(jīng)發(fā)生了改變，交行金研中心唐建偉表示認(rèn)同。唐建偉分析，部分銀行收緊房貸主要原因是臨近年末，由于上半年整個(gè)銀行業(yè)信貸完成情況相當(dāng)好，大多數(shù)銀行都提前完成了全年的信貸計(jì)劃，業(yè)務(wù)壓力已經(jīng)沒(méi)有了；另一方面，就是監(jiān)管層態(tài)度，如近日銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行合理安排年底前信貸投放節(jié)奏，確保信貸平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng)，防止大起大落。

　　而把今年新增信貸規(guī)�？刂圃�10萬(wàn)億以內(nèi)，這也可能作為銀行監(jiān)管層窗口指導(dǎo)的一個(gè)指標(biāo)，由此角度來(lái)講，銀行從總行到分行肯定也會(huì)對(duì)新增信貸量做相應(yīng)的調(diào)控。“上述多方面的因素使得銀行在年末收緊房貸�！� 唐建偉說(shuō)。

　　短期來(lái)看，房貸政策進(jìn)行調(diào)整不太可能，而對(duì)于趙先生這樣打算買(mǎi)房的人，明年的房貸政策究竟如何調(diào)整才是關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此，記者采訪了多家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人，他們均表示目前尚未接到相關(guān)部門(mén)任何有關(guān)房貸政策調(diào)整的通知，明年的房貸政策如何執(zhí)行現(xiàn)在還不好說(shuō)。

　　對(duì)此，唐建偉分析，如果排除監(jiān)管層政策因素的變化，明年年初銀行還是會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)搶業(yè)務(wù)的現(xiàn)象，至于下半年，形勢(shì)很不明朗。“目前，刺激政策在明年二季度退出的預(yù)期相當(dāng)強(qiáng)烈，而在這種預(yù)期下，銀行會(huì)抓緊‘做大量’，不管是經(jīng)營(yíng)企業(yè)貸款還是房貸，都會(huì)有放貸沖動(dòng)。”他表示。至于首套房7折會(huì)不會(huì)取消，唐建偉表示，目前來(lái)看可能性不大�！罢�府對(duì)于居民自住性需求還是會(huì)滿足，要抑制的主要還是投資性需求，不排除會(huì)把二套房貸利率優(yōu)惠取消�！�

　　深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“投資需求借助較低的按揭貸款門(mén)檻和投資成本重新抬頭并呈現(xiàn)不斷蔓延之勢(shì)�！睋�(jù)王鋒長(zhǎng)期的跟蹤研究，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)受資金供給面的影響較大。王鋒指出，盡管?chē)?guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)適度寬松的貨幣政策不會(huì)改變，但調(diào)整信貸投放結(jié)構(gòu)、保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金支持將是未來(lái)貨幣政策的著眼點(diǎn)，投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金將受到嚴(yán)格的用途審查和規(guī)�？刂啤�

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉表示，監(jiān)管層目前其實(shí)處于兩難境地，如果要出臺(tái)調(diào)控政策，既要考慮保證居民的自住性需求，又要抑制投資性需求所帶來(lái)的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性泡沫。但是更值得注意的是，監(jiān)管層對(duì)于調(diào)控政策制定的依據(jù)上，對(duì)于自住型需求如何嚴(yán)格的界定，對(duì)于調(diào)控對(duì)象的明確，以及調(diào)控工具的針對(duì)性方面均存在困難。

　　“調(diào)松了沒(méi)用，調(diào)得太劇烈又打壓了地產(chǎn)市場(chǎng)，”華偉表示。他認(rèn)為，政策調(diào)控先必須有政策，而目前來(lái)看，制定一個(gè)合理有效的政策并非易事，在調(diào)控政策出臺(tái)之前，房貸還只能是按銀行自身的信貸計(jì)劃實(shí)施。 ⊙記者 唐真龍 劉雨峰