剛性需求

　　2009年是東莞購(gòu)房群體出現(xiàn)“質(zhì)變”的一年，占大比例的成交者為首次置業(yè)者及改善型置業(yè)群體，這兩類人主導(dǎo)著2009年東莞樓市的興衰演變。

　　上半年東莞住宅簽約面積約290.6萬平方米，較2008年同期大幅增加85.2%。到了12月，成交主體仍以剛性需求群體為主，在市場(chǎng)大受歡迎的戶型以80~120平方米的緊湊型兩房、三房為主。而大戶型洋房、豪宅類項(xiàng)目在下半年“遇冷滯銷”。

　　點(diǎn)評(píng)

　　因?yàn)閯傂孕枨蟮耐蝗槐�發(fā)，東莞樓市終結(jié)了以豪宅、大戶型產(chǎn)品獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的市場(chǎng)格局。中央對(duì)2010年“抑制房?jī)r(jià)”、“打擊投資投機(jī)購(gòu)房”的政策定調(diào)，在很大層面上決定了明年樓市的購(gòu)房群體仍會(huì)以剛性需求置業(yè)者為主。

　　大鱷入莞

　　8月13日，位于大朗鎮(zhèn)大井頭的商住用地開拍，最終被鶴山市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司以總價(jià)6億元奪得，樓面地價(jià)為1690元/平方米。在毫無征兆的情況下，地產(chǎn)巨頭碧桂園正式進(jìn)軍東莞。

　　11月17日，香港新鴻基地產(chǎn)高層來莞考察項(xiàng)目。事實(shí)上，在來莞考察以前，新鴻基旗下佳得利有限公司已與石龍房地產(chǎn)公司在香港簽約，聯(lián)合開發(fā)“奕翠園”商住區(qū)。由于政府方面與其招商合作的意愿強(qiáng)烈，未來其在莞開疆辟土的空間非常大。

　　點(diǎn)評(píng)

　　有人預(yù)測(cè)，碧桂園開發(fā)速度極快，并習(xí)慣以價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)，它的到來有可能會(huì)左右周邊市場(chǎng)的房?jī)r(jià)；而新鴻基素以開發(fā)豪宅產(chǎn)品著稱，該集團(tuán)的進(jìn)入不僅令東莞明年的豪宅市場(chǎng)更為精彩。

　　與樓市有關(guān)的四大關(guān)鍵詞

　　今年發(fā)生的幾件與樓市緊密相關(guān)的大事件，我們也不能忽視。城軌動(dòng)工、東莞“三舊”改造啟動(dòng)、新一輪城建熱潮的興起，在不久的將來將對(duì)東莞樓市造成深遠(yuǎn)而長(zhǎng)足的影響。

　　而開發(fā)商與業(yè)主之間的規(guī)劃之爭(zhēng)，在今年也提升到一個(gè)前所未有的高度。

　　城軌動(dòng)工

　　熱炒了幾年的珠三角城際軌道與東莞市內(nèi)軌道交通建設(shè)終于從紙面規(guī)劃落在實(shí)處，于今年陸續(xù)開工。

　　目前東莞城際軌道與市內(nèi)軌道交通已經(jīng)開始施工的線路主要有三條：一是東莞市內(nèi)軌道交通的首建線路R2線，其首期工程石龍段站點(diǎn)已經(jīng)率先動(dòng)工，穗莞深城軌東莞段虎門白沙站也已動(dòng)工，而另一條城際軌道莞惠城軌東莞段的新城市中心站也于今年年底正式開工。

　　點(diǎn)評(píng)

　　城際輕軌是實(shí)現(xiàn)珠三角一體化、打造城市間一小時(shí)生活圈的首要條件。

　　對(duì)于輕軌附近的物業(yè)升值，市場(chǎng)可以有無限的想象力，但購(gòu)房者必須有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)：房?jī)r(jià)不會(huì)因輕軌動(dòng)工就能暴漲，投資輕軌物業(yè)，需要有足夠的耐心去等待。

　　城建熱潮

　　11月18日，東城政府投資140億元的20項(xiàng)重點(diǎn)工程項(xiàng)目正式啟動(dòng)，這也是繼東莞市政府砸百億進(jìn)行“五年見新城”的“造城運(yùn)動(dòng)”后，又一次大手筆投入城市建設(shè)的政府重大決策。

　　在經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)的壓力下，東莞希望利用這次金融危機(jī)作為契機(jī)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。在加大投資的宏觀調(diào)控思路下，東莞新一輪的投資熱潮開始啟動(dòng)。

　　點(diǎn)評(píng)

　　“五年見新城”的“造城運(yùn)動(dòng)”為東莞確立了一個(gè)中心主城區(qū)概念，東城、南城、新城市中心區(qū)、鴻福商圈、東莞大道沿線，這些因“造城運(yùn)動(dòng)”而出現(xiàn)的片區(qū)是引領(lǐng)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的最核心地段。可以說，政府每一次“造城”都會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響，這次也不會(huì)例外。

　　“三舊”改造

　　8月19日，東莞市政府召開保增長(zhǎng)、保紅線國(guó)土管理工作會(huì)議，其中一項(xiàng)最重要的議題就是從9月起全面實(shí)施舊城鎮(zhèn)、舊村莊及舊廠房的“三舊”改造，用10年時(shí)間盤活30萬畝“三舊”土地，挖掘存量土地潛力。對(duì)于土地資源相當(dāng)緊張的東莞，30萬畝“三舊”土地將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的一條生命線。

　　12月下旬，有關(guān)“三舊”改造的配套政策及實(shí)施細(xì)則正式出爐，多個(gè)中心區(qū)舊村、舊廠改造項(xiàng)目經(jīng)盤活后有可能進(jìn)入土地市場(chǎng)成為優(yōu)質(zhì)的商住開發(fā)用地。

　　點(diǎn)評(píng)

　　“三舊”改造對(duì)東莞城市化進(jìn)程的推動(dòng)、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無疑相當(dāng)利好。開發(fā)商可能會(huì)因此獲得大量?jī)?yōu)質(zhì)土地，而東莞的城市價(jià)值也可能在改造中獲得大翻身。

　　規(guī)劃之爭(zhēng)

　　今年，開發(fā)商與業(yè)主之間最突出的矛盾就是規(guī)劃之爭(zhēng)。因樓盤改規(guī)劃觸及業(yè)主利益而引發(fā)的糾紛頻頻出現(xiàn)在各大媒體，典型案例如御花苑別墅變高層、星城國(guó)際花園小區(qū)商業(yè)街變市政路等。雖然許多樓盤業(yè)主的抗?fàn)幧踔猎V訟，但都沒有取得令人滿意的結(jié)果。

　　據(jù)了解，去年共有51個(gè)樓盤涉及規(guī)劃調(diào)整，今年進(jìn)行規(guī)劃方案調(diào)整的樓盤也不在少數(shù)，如果開發(fā)商對(duì)公眾知情權(quán)加以剝奪和隱瞞，預(yù)計(jì)日后此類糾紛會(huì)越來越多。

　　點(diǎn)評(píng)

　　開發(fā)商不顧及民眾意愿擅改規(guī)劃、刻意隱瞞規(guī)劃內(nèi)容才是引發(fā)糾紛的最根本原因。相關(guān)主管部門在受理規(guī)劃調(diào)整時(shí)也應(yīng)慎重考慮民眾利益，督促開發(fā)商將規(guī)劃調(diào)整“陽光化”，才能避免更多的糾紛發(fā)生。