猜想7

　　二手房需求面臨回落

　　2010年的二手房成交量從高峰順勢(shì)回落幾乎已成必然趨勢(shì)，下降幅度預(yù)計(jì)在三成左右，但仍會(huì)保持在相對(duì)高位。

　　根據(jù)近幾年來二手房成交漲幅趨勢(shì)，可以估算，在2009年二手房市場(chǎng)直接消化掉的二手房需求至少在3.6萬套左右；此外，再加上從2008年商品房市場(chǎng)過渡過來的累積需求，預(yù)計(jì)2009年交易新高累積需求的支撐占到18%-20%左右。

　　2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市場(chǎng)價(jià)量經(jīng)歷了較快速的高位上漲，這一方面是政策恐慌帶來的急于成交和追漲價(jià)格的局面；另一方面是價(jià)格上漲讓一部分需求對(duì)未來房價(jià)繼續(xù)高位上漲預(yù)期較強(qiáng)，從而提前入市。也就是說，這種2010年的需求提前涌入2009年是支撐2009年年底成交得以再次高位上漲的根本原因，預(yù)計(jì)2009年交易新高年底提前入市需求的支撐占到8%左右。

　　2009年底，國家相關(guān)部門多次會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有所提及，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、國務(wù)院常務(wù)會(huì)議以及后來的住建部約見副市長會(huì)議，所傳遞出來的信號(hào)就是2010年將是一個(gè)房地產(chǎn)宏觀政策縮緊的多發(fā)年，這樣一來，在政策集中出臺(tái)的初期，勢(shì)必有部分需求舉棋不定，造成成交緩慢。但鑒于各會(huì)議基本都已經(jīng)明確增加普通商品住房的有效供給以及繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)的基調(diào)，因此政策“抑價(jià)保量”的基調(diào)非常明確，絕大部分需求在政策明朗后仍會(huì)釋放，預(yù)計(jì)最終這部分因政策而延后的需求對(duì)2010年交易量的影響不會(huì)特別大。

　　猜想8

　　萬科力保老大地位

　　2009年，萬科以630億元的年銷售總額再度獲得年度銷售冠軍的桂冠，保持了行業(yè)老大的地位，但是，排在第二位的綠城年銷售額達(dá)到510萬，緊追萬科不舍，保利、中海外也分別以430萬、413萬的成績獲得第三、第四名。這三家企業(yè)已經(jīng)對(duì)萬科龍頭老大的位置形成了強(qiáng)烈威脅。2010年，萬科是否還能坐穩(wěn)行業(yè)龍頭的寶座？

　　對(duì)來自同行咄咄逼人的態(tài)勢(shì)，萬科也表現(xiàn)出新的動(dòng)向。2009年初萬科副總裁肖莉表示，萬科將對(duì)高端市場(chǎng)加大關(guān)注；年末，萬科總裁郁亮宣布萬科將實(shí)行“二八策略”，重返商業(yè)地產(chǎn)；年底時(shí)，董事長王石則表示，萬科將在2010年放棄毛坯房，全面進(jìn)入精裝修階段。同時(shí)，2009年，萬科在住宅產(chǎn)業(yè)化方面加大了研究和探索力度，進(jìn)一步擴(kuò)大了模塊化的建筑部件在住宅建筑中的利用率。

　　從2009年萬科透露出信息看，無一不是在提高利潤方面精耕細(xì)作的信號(hào)，與萬科高層曾多次表示過萬科對(duì)人口結(jié)構(gòu)研究的關(guān)注相結(jié)合看，萬科又瞄準(zhǔn)了社會(huì)人口結(jié)構(gòu)變化帶來的下一個(gè)商業(yè)契機(jī)，并在做周密準(zhǔn)備。因此，即便萬科在企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)占有率方面真的被后來者超過，但在行業(yè)技術(shù)開發(fā)、趨勢(shì)把握上，依然技高一籌。

　　雖然，在全國領(lǐng)域萬科銷售老大的位置頗為不穩(wěn)，但就北京地區(qū)而言，2010年，將是北京萬科奮起直追的一年，房山長陽鎮(zhèn)兩塊土地將于今年秋天入市，40余萬平方米的規(guī)模非常有利于北京萬科一改多年來的形象，品牌加品質(zhì)，勢(shì)必成為今年熱銷樓盤之一，同時(shí)，萬科藍(lán)山、萬科公園五號(hào)、中糧萬科紫苑等項(xiàng)目，也將為北京萬科新一年的業(yè)績添磚加瓦。如無意外，北京萬科很可能會(huì)打入北京銷售前列。