若任由市場力量主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場，開發(fā)商們所提供的房屋總數(shù)將遠低于國民所期望的數(shù)量。通過壓縮供應(yīng)，開發(fā)商們可將房價推高到國民須同時忍受供應(yīng)不足及高房價的痛苦。這也是為什么中國的房價遠高于其建造成本與土地成本、房屋供應(yīng)遠低于國民所期望的原因。

　　投機性需求及恐慌性需求是不可能永遠延續(xù)的，當房價一直上升至遠超過整個經(jīng)濟所能負荷的水平，投機性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降，造成房價下滑，而房價下挫又會造成投機性及恐慌性需求的消失及倒售(甚至是真實性需求的減少)。由于之前累積的投機性及恐慌性需求過大，房價將會一瀉千里，進而造成經(jīng)濟嚴重衰退甚至經(jīng)濟危機。

　　香港的教訓(xùn)告訴我們，若任由市場力量主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，在房價持續(xù)上升的時期，不少人會因房產(chǎn)的高回報而迷上房產(chǎn)投資，荒廢其他產(chǎn)業(yè)，這將不利于中國科技興國的目標。此外，上升的房價亦會造成租金、工資、物價互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國由一個成本低廉、經(jīng)濟活動活躍的經(jīng)濟體，逐步變成一個高房價、高工資、高租金、高成本、高物價、經(jīng)濟活動乏力的經(jīng)濟體。

　　保證公營房屋量的供應(yīng)只是第一步，公營房價的制定才是政策的重點。筆者認為，中、高檔公營房相對商品房有兩至四成折扣率較為合適。必須強調(diào)的是，上述的折扣率只是用來計算首次推出的公營房價。一旦此價錢被定下來，日后的房價調(diào)整將按建造成本、經(jīng)濟增長及土地短缺程度調(diào)整，而不是按私營房價的升幅調(diào)整。

　　□新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟系副教授 葉秀亮

　　高房價源于市場結(jié)構(gòu)失衡

　　市場結(jié)構(gòu)失衡是中國高房價的癥結(jié)所在。若中國只依賴私營開發(fā)商建造大部分房屋，那么，市場結(jié)構(gòu)失衡的問題將無法根本解決，抑制房地產(chǎn)市場政策“一收就死、一放就狂飆”的現(xiàn)象還將重復(fù)出現(xiàn)。因此,解決高房價必須從根治市場結(jié)構(gòu)失衡入手。筆者建議，中國可借鑒新加坡經(jīng)驗，建造和出售大量價錢合理且具有相當利潤的公營房屋給具備資格申請者，滿足國民住房需求。

　　高房價病因之一：市場力量是根據(jù)“錢”而不是“需要”分配房子

　　有觀點以市場供需來分析中國房地產(chǎn)市場，其實是用錯了工具。首先，市場派分析的假設(shè)前提是國民收入相對平均，以致誰“需要”某一商品(包括房屋)，就會甘愿通過減少其他支出并出較高的價錢買入該商品。遺憾的是，上述假設(shè)根本不成立。由于中國貧富差距較大，再加上海外購房者的購買力遠高于國內(nèi)普通居民，其結(jié)果是市場力量將有限的房屋分配給“有錢”的海外買家及國內(nèi)富裕人士手中，而不是很“需要”這些房子的普通百姓手中。

　　高房價病因之二：開發(fā)商“擠牙膏”策略造成一手房供不應(yīng)求

　　供求關(guān)系分析的另一個隱藏假設(shè)，是市場有無數(shù)的供應(yīng)者及需求者，以致于沒有一個供應(yīng)者具備通過減少供應(yīng)去抬高價格的市場定價能力，供需不存在嚴重的不對稱性。

　　然而，在中國房地產(chǎn)市場中，這些假設(shè)均嚴重背離現(xiàn)實。如，開發(fā)商和購房者無論在定價能力、持貨能力及樓盤資訊上均存在相當大的不對稱性，以致于開發(fā)商能通過不同策略榨取消費者剩余獲取最大化的利潤。

　　綜觀中國的房地產(chǎn)市場，一方面,購房者的數(shù)量巨大；另一方面，開發(fā)商們可以通過以往形成的行業(yè)慣例(如每一樓盤均須有四至六成的利潤)，使其具有相當?shù)亩▋r能力。再加上開發(fā)商每一次推盤只推出一小批，制造供不應(yīng)求的假象。經(jīng)濟理論告訴我們，一旦供應(yīng)方具備一定的定價能力，那么，供應(yīng)方會制定出使其利潤最大化的價格。

　　由于具備定價能力，開發(fā)商一般會采取擠牙膏式的銷售策略及其他策略，榨取最大的消費者剩余價值及造成恐慌性需求，以讓其在價格上的“得”大于數(shù)量上的“失”,以使其利潤最大化。其后果是房價過高及供應(yīng)遠低于國民的期望。

　　讓市場力量主導(dǎo)樓市后患無窮

　　毫無疑問，若任由市場力量主導(dǎo)中國的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商們所提供的房屋總數(shù)將遠低于國民所期望的數(shù)量。通過壓縮供應(yīng)，開發(fā)商們可將房價推高到國民須同時忍受供應(yīng)不足及高房價的痛苦。這也是為什么中國的房價遠高于其建造成本與土地成本，房屋供應(yīng)遠低于國民所期望的原因。

　　持續(xù)攀升的房價會造成投機性需求及恐慌性需求，讓開發(fā)商可以獲取更高的價格。當投機性需求及恐慌性需求達到某一程度，新盤的價格甚至可高于一般中高收入群體所能負擔的，而“真實的消費者剩余”亦可以由少得可憐變?yōu)閲乐刎摂?shù)。

　　畢竟，投機性需求及恐慌性需求是不可能永遠延續(xù)的，當房價一直上升至遠超過整個經(jīng)濟所能負荷的水平。一旦到了這天，投機性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降，造成房價下滑，而房價下挫又會造成投機性及恐慌性需求的消失及倒售(甚至是真實性需求的減少)，由于之前累積的投機性及恐慌性需求過大，房價將會一瀉千里，進而造成經(jīng)濟嚴重衰退甚至經(jīng)濟危機(如日本上世紀90年代的泡沫破裂、美國的金融海嘯均與樓市暴挫有關(guān))。

　　香港的教訓(xùn)告訴我們，若一任市場主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，在房價持續(xù)上升的時期，不少人會因房產(chǎn)的高回報而迷上房產(chǎn)投資，荒廢其他產(chǎn)業(yè)，這將不利中國科技興國的目標。此外，上升的房價亦會造成租金、工資、物價互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國由一個成本低廉、經(jīng)濟活動活躍的經(jīng)濟體，逐步變成一個高房價、高工資、高租金、高成本、高物價、經(jīng)濟活動乏力的經(jīng)濟體。事實上，20世紀九十年代的房產(chǎn)泡沫摧毀了香港的成本及競爭力優(yōu)勢，現(xiàn)在的香港已被鎖死在一個高房價、高租金、高工資及高物價的惡性循環(huán)。

　　另外，香港及新加坡的經(jīng)驗教訓(xùn)告訴我們，當房價上升時，開發(fā)商有將房子的面積縮小，以支持較高價格賺取更高利潤的動機。但由于每一時期所能縮小的面積，會被社會接受程度所限制，以致每次只能縮小一點，待社會的文化慢慢接受后，又再縮小一點兒。雖然每一次縮小不致太顯眼，但若持續(xù)如此十多年，其總共縮小的面積將會頗大，以致香港出現(xiàn)了香港式的“蝸居”。筆者相信，若任由市場力量主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場，中國的房子將越建越小。