-中介看法

　　高端商品房市場會受到“限外”波及

　　中原地產 張大偉

　　“限外”抑制高檔樓盤價格

　　京十一條政策溫和，大部分為之前內容的重復與強調，不會對房價產生打壓作用。而且，第一條提到商品房土地供應減少，在一定程度上減少了商品房的供應，對于本來存量住宅已經不足9萬套的北京商品房市場，很難出現開發(fā)商降價的情況。

　　但在打壓投機、鼓勵自住方面，京十一條予以強調，第四條二套房中沒有提及以前的改善性需求可以比照一套房享受優(yōu)惠利率及首付，這一定程度上打壓了投機。而在其他幾條政策中都鼓勵供應中低價位的房源，鼓勵自住。

　　同時，明確表示取消限外令，這將使得很多高檔樓盤價格出現下調。

　　總之，新政沒有出現市場預判的更緊縮政策，對于房價也不會出現任何抑制的作用。

　　鑫尊置地 劉軍

　　不會對房價造成太大影響

　　政策將使改善性購房人群的置業(yè)成本增加，首先，對那些擁有多套房產仍然在購房的人群起到一定抑制作用。其次，對于那些想改善但是首付能力很有限的人群來說，則可能根本打消改善性置業(yè)的念頭。但是，此意見的出臺不會對北京房價有太大的影響，影響房價的主要是稅收和信貸，實施意見有否成效還需看這兩方面的動作幅度。

　　北京處理房價問題也是兩手抓：一是下大力氣抓保障房建設。二是放開商品房市場，加強監(jiān)管，嚴厲打擊違法違紀開發(fā)行為。調控政策是為了保持市場穩(wěn)定健康發(fā)展，并不會導致整個房地產市場的“大落”。

　　鏈家地產 張月

　　“限外”對中高端商品房市場波及大

　　意見中指出，嚴格執(zhí)行《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規(guī)定。即境外個人在京購買商品房，必須符合工作學習超過一年，并明確限制一人只能購買一套自住商品房。這對中高端市場波及很大。

　　鏈家地產 市場研究部

　　京十一條讓購房者至少多繳稅2.75%

　　此次京十一條細則出臺后，全面推行營業(yè)稅和個稅“同差同全”，稅費成本將變相增加。據“鏈家地產”統(tǒng)計數據分析，未實行“同差同全”時兩稅之和大概占到房價的3.75%左右，此次北京國十一條細則實行后，變相多繳稅費至少2.75%，而按照慣例稅費轉嫁給買方，購房成本上升2.75%以上。

　　-市場反應

　　新房二手房銷量均上升

　　京版國十一條(簡稱京十一條)公布后，對新房市場的影響并不大，據北京市房地產交易管理網的數據統(tǒng)計顯示，京十一條公布后的2月25日-28日，商品新房共成交1044套，環(huán)比政策出臺前的2月20日-23日的成交736套，增長了41.8%。

　　北京中原三級市場研究部統(tǒng)計顯示，在23日晚出臺京十一條前后，各4個交易日，北京二手房市場的成交出現了明顯的變化，主要特點是：

　　1.成交量明顯出現回暖，二手房總成交量從1414套上漲到了1928套，上漲了36%，而二手住宅成交量日均從338套，回升到了455套，上漲了35%。

　　2.成交單套面積逐漸減小，從2009年12月的96平方米到2010年的91平方米，在京十一條出臺以后二手房的單套成交面積更是首次下降到89平米以下。

　　3.客戶需求明顯回升，北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數據顯示，二手房客戶需求出現了明顯的回升，特別是90平方米以下的中小戶型需求相比新政前上漲了20%左右。

　　4.外省市客戶比例上升迅速， 24-27日北京新增的需求中72%為外省市客戶，相比以前的五成左右，上漲了兩成多。