商業(yè)地產(chǎn)：無遠慮，有近憂

　　不論是最近廣受關注的“中服地塊”，還是2月1日成為上�！靶碌赝酢钡耐鉃┑貕K，可以看出商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)越來越受到青睞。這背后既有地方政府的推動，又是經(jīng)濟發(fā)展和城市化的必然要求。專家指出，對商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展應該保持樂觀，但對短期內(nèi)的市場供求狀況要保持清醒的認識。

　　商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧

　　正如上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟所說，商業(yè)地產(chǎn)的成交量在整個房地產(chǎn)市場中占的比例只有20%至30%，不太受市場重視。不過，商業(yè)地產(chǎn)的這種“處境”正在發(fā)生變化。

　　據(jù)了解，3月份以來，北京新開的商業(yè)地產(chǎn)項目就達到六個。3月23日，在北京新公示的CBD東擴區(qū)規(guī)劃的土地利用方案中，商務辦公用地比例最大，成為開發(fā)商下一輪的投資重點。

　　其實，要不是因為外部環(huán)境過熱而被暫停入市交易，作為北京CBD核心區(qū)最后一塊寶地的商業(yè)地塊“中服地塊”，極有可能成為北京市的“新地王”。而早在2月1日，上海證大置業(yè)以92.2億元競得外灘國際金融服務中心地塊，成為上海“新地王”。由于該地塊被規(guī)劃為規(guī)劃為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，因此也被視為“全國商業(yè)地產(chǎn)總價地王”。

　　中原地產(chǎn)的分析報告也指出，2009年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳等四大城市的商辦用地供應呈現(xiàn)逐步增長的趨勢，商辦用地的集中出讓受到了開發(fā)企業(yè)的熱捧�！叭ツ曜≌�用地拍出了太多地王，而地王對房價的帶動作用非常明顯�！北本┐髮W房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴《經(jīng)濟參考報》記者“對地方政府來說，改推綜合用地或者商業(yè)用地，一定程度上可以緩解外界的輿論壓力�！�

　　中原地產(chǎn)對房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的監(jiān)測顯示，近年部分大型房企對商業(yè)地產(chǎn)的投入有所增加。據(jù)了解，不少大開發(fā)商早在去年就宣布在未來的戰(zhàn)略規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)將占據(jù)重要一席。以專注于住宅產(chǎn)品開發(fā)的萬科地產(chǎn)為例，它于2009年11月發(fā)布的新戰(zhàn)略提出要在未來加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。

　　華潤置地董事總經(jīng)理吳向東日前也表示，華潤置地未來的業(yè)務重點是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，計劃每年推一至兩個商業(yè)地產(chǎn)項目，項目覆蓋南寧、青島和鄭州等地。華潤置地旗下杭州商業(yè)地產(chǎn)項目將于今年5月開始營運，沈陽項目將在2011年底開始營運。

　　陳國強認為，對于企業(yè)來說，純粹開發(fā)住宅類項目的公司可能會越來越少，都會配置一定比例的持有型物業(yè)，這樣的轉(zhuǎn)型是出于資產(chǎn)搭配和平衡市場風險的考慮。

　　政策調(diào)控下“風格轉(zhuǎn)換”

　　“在政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控下，住宅受影響最明顯，這就給商業(yè)地產(chǎn)相對寬松的空間，企業(yè)趨利避害的話必然會增加對商業(yè)地產(chǎn)或者說非住宅類項目的投資，這是市場規(guī)律的作用�！标悋鴱娬f。

　　據(jù)了解，去年有些城市的住宅用地比例占到整體土地供應量的70%至80%以上，而從今年1月份開始，隨著政府針對住宅市場的調(diào)控措施下繼出臺，住宅用地的供應比例開始下降。

　　最近，“國十九條”出臺，國資委要求78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務，銀監(jiān)會要求銀行業(yè)金融機構做好房地產(chǎn)貸款風險的防控工作，這些政策措施顯示出政府抑制房地產(chǎn)市場過熱的決心。有分析指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控使得開發(fā)商對商業(yè)投入比重將持續(xù)增加，尤其是一些前期無大型項目儲備或以住宅開發(fā)為主的上市公司，也轉(zhuǎn)而開發(fā)商業(yè)項目，商業(yè)地產(chǎn)正成為整個行業(yè)中政策風險較小的一塊市場。除了政策因素，與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)還受到經(jīng)濟發(fā)展的推動。從國外的規(guī)律來看，人均G D P達到8000或10000美元，房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品將由住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)。

　　陳國強認為，北京、上海等一些城市已經(jīng)達到了這個水平，在這些城市商業(yè)地產(chǎn)地位上升也是必然的，這實際上也是城市化進程當中一個階段�？赡艹跗陔A段住宅開發(fā)是最主要的，到了一定階段，綜合性地產(chǎn)的開發(fā)就會慢慢增加。城市化不僅僅解決基本的居住問題，商業(yè)配套和生活配套這些都是必需的，就有了這類物業(yè)的需求。

　　近憂：需求量仍難有起色

　　受到熱捧的背后，商業(yè)地產(chǎn)的基本面并不算樂觀。陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從上海這一段時間土地招拍掛的情況來看，開發(fā)商不太看好商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)有關機構統(tǒng)計，2010年北京將有21個商業(yè)項目完工，新增供給的過剩將加劇市場的租賃和招商競爭，預計今年北京市中高檔商業(yè)地產(chǎn)總體空置率將繼續(xù)面臨被推高的壓力。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計也顯示，廣州今年有超過35個新商業(yè)地產(chǎn)項目推出，到2011年廣州市區(qū)新增商業(yè)面積總量將超過200萬平方米。這讓一些業(yè)內(nèi)人士擔心商業(yè)地產(chǎn)會進入“過剩時代”。

　　最近，北京和上海兩地的寫字樓空置率跌中維穩(wěn)、租金下降速度放緩，市場表現(xiàn)出回暖的勢頭。不過陸騎麟指出，商業(yè)地產(chǎn)的供應量特別大，但需求量不足，在一年左右的時間內(nèi)不會有很大的起色。

　　陳國強認為，市場的需求和供應要有相對合理的關系，前兩年一些城市存在商業(yè)地產(chǎn)過多的問題，市場就消化不了。短期內(nèi)如果供應量過多，而需求有限，就會造成市場低迷，導致出售價格、租金、空置率都會帶來一系列問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)復蘇的希望還因為“先行征收物業(yè)稅”的傳聞而顯得有些不確定。在剛剛過去的兩會上，就有多位政協(xié)委員以及業(yè)內(nèi)專家建議物業(yè)稅率先針對商業(yè)地產(chǎn)征收。

　　陳國強表示，關于商業(yè)地產(chǎn)先行征收物業(yè)稅，有的意見是把現(xiàn)有的針對商業(yè)地產(chǎn)的稅收合并成物業(yè)稅，并不是在原有的基礎上另外增設物業(yè)稅。按照這種思路，征收物業(yè)稅實際上沒有增加稅費負擔，只是改變了名稱。