深圳城市更新所引發(fā)諸多問題 四開發(fā)商搶一小區(qū)

　　7月1日，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)將正式擴(kuò)容，寶龍兩區(qū)納入特區(qū)內(nèi)，將清除特區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的諸多羈絆，像給深圳插上改革的翅膀，助深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)再度騰飛。

　　山雨欲來風(fēng)滿樓。特區(qū)擴(kuò)容像一支興奮劑，整個深圳都為之歡聲鼓舞，因為這也意味著發(fā)展了30年的經(jīng)濟(jì)特區(qū)不用再為土地問題捉襟見肘了，因為寶安、龍崗兩區(qū)的土地面積是原經(jīng)濟(jì)特區(qū)的3.93倍。

　　早在去年12月1日實施的《深圳市城市更新辦法》(下簡稱辦法)對舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等四舊問題的城市更新，提出了可以由權(quán)利人自行出資改造的“再開發(fā)”的新模式。

　　繞開土地“招拍掛”，一方面平抑了地價，但另一方面，由于跟辦法配套的細(xì)則遲遲未公布，對有權(quán)利實施更新項目的開發(fā)商資質(zhì)等沒有嚴(yán)格限定，使得各開發(fā)商一擁而上，通過各種手段爭取城市更新項目。

　　首當(dāng)其沖的老舊居住區(qū)。因盤踞市中心黃金地段、周邊教育醫(yī)療等配套健全、超低的容積率，老舊居住區(qū)成為各開發(fā)商眼中的“香餑餑”，一時間，舊住宅區(qū)內(nèi)硝煙四起，眾多企圖分得一杯羹的開發(fā)商爭相采取各種手段，軟硬兼施，力爭早日取得城市更新項目實施權(quán)。

　　市規(guī)劃和國土資源委員會副主任薛峰此前曾經(jīng)明確表示，深圳城市更新的重點不是老舊居住區(qū)，而是舊工業(yè)區(qū)和城中村。

　　現(xiàn)象一

　　四開發(fā)商“肉搏”

　　《深圳市城市更新辦法》鼓勵業(yè)主自行進(jìn)行更新，只要有2/3的業(yè)主同意拆除重建即可立項。為爭奪這塊“肥肉”，許多開發(fā)商爭先恐后進(jìn)駐小區(qū)設(shè)立舊改辦公室征集業(yè)主簽名，甚至出現(xiàn)一個小區(qū)有多個開發(fā)區(qū)進(jìn)駐的現(xiàn)象。松園南小區(qū)就是一個典型代表，據(jù)市民反映，有四家開發(fā)商分兩派進(jìn)駐小區(qū)，并設(shè)立城市更新咨詢辦公室，征集業(yè)主改造意向，并形成“拉票”PK局面。

　　“我們松園南小區(qū)這段時間有好幾家開發(fā)商都進(jìn)來做宣傳，又是請我們業(yè)主吃飯又是放電影！”深圳市羅湖區(qū)松園南小區(qū)的一名業(yè)主李女士告訴記者。

　　近日，記者來到松園南小區(qū)，小區(qū)內(nèi)四處插著宣傳旗幟，保安員老王告訴記者：“這里有四家開發(fā)商，一共設(shè)立了兩間咨詢辦公室，這四家開發(fā)商是中海地產(chǎn)、博納德地產(chǎn)、金地地產(chǎn)和方興達(dá)地產(chǎn)。”據(jù)了解，目前松園南小區(qū)共有1100套房左右，總建筑面積約10萬㎡。

　　記者先來到由金地地產(chǎn)和方興達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合組成的更新咨詢辦公室，六七名工作人員見有人走入立即熱情接待。據(jù)金地地產(chǎn)工作人員彭小姐介紹：“現(xiàn)在已經(jīng)有300多名業(yè)主與我們簽訂了更新改造意向書，這些樓房都超過20年了，符合城市更新的要求，所以越早申報越好�！�

　　“更新改造賠償方案是怎樣的？”記者詢問，“我們提供實物補償和貨幣補償兩種方式，供業(yè)主選擇。貨幣補償按照小區(qū)所屬區(qū)域同品質(zhì)房源在簽署《拆遷安置補償協(xié)議》之日起計算，前三個月的成交均價補償。實物補償返建房使用面積不低于拆遷房使用面積，具體拆賠比等項目通過政府審批后再定�！笨头�人員佘永瓊表示。

　　在中海地產(chǎn)和博納德地產(chǎn)聯(lián)合掛牌成立的“松園南城市更新咨詢辦公室”，記者看到，他們給出的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)與金地那邊幾乎一樣。

　　“金地那邊已經(jīng)簽訂了300多份改造意向書，你們呢？”記者問�！拔覀兏�本就沒有像他們那樣發(fā)放委托意愿書，我們主要帶業(yè)主參觀樓盤，看看樣板房和建筑風(fēng)格�！� “我們希望按照業(yè)委會的程序，等待業(yè)委會公開投票，贏的一方留下來，輸?shù)囊环诫x開。否則兩方開發(fā)商各收集幾百人的資料，都達(dá)不到2/3的人數(shù)�！�

　　在松園南小區(qū)的公告欄，記者看到貼出了幾則公告。在《致松園南小區(qū)業(yè)主公開函》中表示，在開發(fā)商宣傳工作結(jié)束后，松園南小區(qū)業(yè)主委員會將以書面形式召開松園南小區(qū)業(yè)主大會投票選擇，松園南小區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)投票結(jié)果選聘開發(fā)商建設(shè)單位。

　　拆改辦遍地開花

　　在深圳許多老住宅區(qū)，都出現(xiàn)開發(fā)商設(shè)立拆遷改造辦公室的情況。例如福田區(qū)南園新村，也早已有兩家開發(fā)商進(jìn)入。與南園新村毗鄰的下步廟北區(qū)，綠景地產(chǎn)和通天地地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)駐。紅荔村的一名業(yè)主也透露，現(xiàn)在該小區(qū)已經(jīng)進(jìn)駐了由一家物業(yè)管理公司主導(dǎo)的“拆遷改造辦公室”。園嶺新村據(jù)說曾有5家地產(chǎn)公司前往進(jìn)行拆遷改造意向調(diào)查。

　　現(xiàn)象二

　　為“吃肉”小公司“傍大款”

　　市民鄭祖華表示，有部分開發(fā)商資質(zhì)值得懷疑，一些開發(fā)商是最近才成立。例如大塘龍小區(qū)進(jìn)駐的開發(fā)公司今年年初才成立,注冊資本只有1000萬元。這種情況在船步街小區(qū)、下步廟北區(qū)都有存在,許多企業(yè)為分得城市更新這塊“肥肉”匆忙注冊。記者也發(fā)現(xiàn)這些小公司都在“傍大款”，與大公司一起聯(lián)合進(jìn)行拆遷改造。

　　松園南城市更新咨詢辦公室的墻壁上懸掛著兩家公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。記者看到，金地(集團(tuán))股份有限公司注冊資本為248417.1429萬元，而方興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的注冊資本僅為2000萬元。

　　金地這家名企為何與方興達(dá)這樣的小企業(yè)合作呢？“更新改造的工作量很大，因此需要合作，方興達(dá)公司主要負(fù)責(zé)前期工作，他們與政府關(guān)系比較好，后期則主要由金地來開發(fā)�！惫ぷ魅藛T彭小姐解釋。

　　記者了解到，中海與博納德這兩家公司也是一大一小強(qiáng)弱組合，中海地產(chǎn)實力強(qiáng)大不用質(zhì)疑，博納德地產(chǎn)公司是2009年成立，注冊資金只有 1000萬，主要負(fù)責(zé)前期工作，后期則主要由中海地產(chǎn)開發(fā)。

　　現(xiàn)象三

　　為得到業(yè)主委托疑私刻公章

　　東樂花園已有20多年樓齡，原開發(fā)商深房集團(tuán)是上市公司，業(yè)主對深房有信任感也期待早日舊改。另一家鴻隆地產(chǎn)集團(tuán)有限公司也向東樂花園派出專員在小區(qū)設(shè)立舊改辦公室，并與深房集團(tuán)聯(lián)合向業(yè)主發(fā)放舊改意見征集書及更新單元計劃申報委托書，稱要推進(jìn)小區(qū)的更新，但由于委托書中沒有深房集團(tuán)的落款，致業(yè)主的公開信受到業(yè)主質(zhì)疑。

　　深房集團(tuán)東樂項目部副經(jīng)理吳海青表示，深房集團(tuán)與鴻隆簽訂了一份合作意向書參與城市更新的前期工作。深房集團(tuán)董事長秘書陳繼則表示，公司僅與鴻隆地產(chǎn)合作在東樂花園進(jìn)行舊改民意調(diào)查，沒有與鴻隆地產(chǎn)簽訂任何實質(zhì)性合作協(xié)議。不過在雙方簽署的合作意向書中也顯示，更新改造單位獲得政府立項后，雙方同意成立項目公司運作。

　　鴻隆地產(chǎn)東樂花園更新改造辦公室工作人員稱，東樂花園舊改的競爭非常激烈，不僅出現(xiàn)過競爭對手惡意私刻公章的情況，而且辦公室的牌子也被人砸過。

　　現(xiàn)象四

　　多家公司游說 業(yè)主被“煩擾”

　　園嶺新村為1984年批地，一共112棟，都是小高層樓房，是深圳建市早期的大型高尚住宅。今年1月，就有開放商在小區(qū)掛出條幅宣傳拆遷改造，并直接進(jìn)駐小區(qū)掛牌辦公，園嶺新村的房價迅速飆升，由去年底的每平方米不到1.8萬元開始，最高漲到3萬元/平方米。

　　記者采訪的小區(qū)業(yè)主絕大部分都支持舊改，“舊改是好事，真正的業(yè)主住在園嶺的已經(jīng)不多了�！辈贿^他們認(rèn)為現(xiàn)在是光打雷不下雨，舊改最關(guān)鍵的還是補償問題。據(jù)一些業(yè)主說，現(xiàn)在至少有5家公司在這里游說業(yè)主簽同意改造意見。一個名叫張斌的大爺說：“我們實在是煩，這么多家公司，我們根本不知道聽誰的。而且一些人上門來談的時候，連一個改造方案都沒有，都是‘空頭支票’�！�

　　據(jù)其中一家地產(chǎn)企業(yè)的工作人員透露，他們改造計劃是針對園嶺新村1棟到23棟，共有776戶，他們必須收集滿518戶的意見書，才可以申報立項，目前還差20多份。其中一家地產(chǎn)商提出的補償條件是拆1平方米建筑面積補償1.3平方米建筑面積，搬家費每戶5000元，補償房裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平方米800元左右，保證戶戶朝南，另外建房過渡期的租金按每月每平方米補助50元算。