編者按
分化，是這一年內地房地產業(yè)的當然主題——不僅針對企業(yè)，也針對個人。
隨著宏觀調控的進一步深化，這個產業(yè)不再呈現一片集體繁榮。市場資源開始向優(yōu)勢企業(yè)聚攏。而原本風光無限的銷售人員則要將企業(yè)資源逐步讓渡于專業(yè)性要求更高的拓展部門。
2007的年關盤點向我們傳遞出一個明確的信號——房地產業(yè)不再是一個門檻低、從業(yè)素質低下的領域。它正逐步邁向精純專業(yè)之路。
隨著各上市公司2006年年報的逐漸披露，“有人歡喜有人憂”的局面正日益顯現。
正當華業(yè)地產(600240.SH)驕傲地宣布公司在2006年度實現主營業(yè)務收入超過11億元，較上年同期增長約7447%，同時實現凈利潤1.18億元，較上年增長約938%時，素有中國“地產教父”之稱的馮侖控股的萬通先鋒(600246.SH)卻不得不黯然地表示，2006年公司實現凈利潤2917萬元，同比下降27.8%。
就如在房地產市場中的表現一樣，小公司四處推銷自己手里的土地，期望著能賣個好價錢以度過年關。而萬科(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)等地產巨頭已在全國范圍開始了“攻城略地”。宏觀調控正在使地產公司的業(yè)績分化浮出水面，而且，這種分化在未來將逐漸擴大。
調控效果顯現
萬通先鋒在年報中表示：“國家加大對房地產行業(yè)宏觀調控力度，出臺了一系列調控措施，對公司主營業(yè)務的發(fā)展產生了較大影響。”此外，由于公司項目儲備不足，存量項目尚不具備收入確認條件，致使2006年面臨可能出現經營性虧損的嚴峻局面。這是今年內地上市公司第一次在年報中直接把業(yè)績下滑的因素歸結于宏觀調控。
2006年度，萬通先鋒完成主營業(yè)務收入2.5億余元，同比下降70.78%，凈利潤則不足3000萬元。此外，報告期內，公司經營活動產生的現金流量凈額為負的3.37億元，較上一年度有很大幅度的下降。
北京天鴻寶業(yè)(600376.SH)雖然尚未公布2006年業(yè)績，但已經發(fā)布的業(yè)績預虧公告顯示，經公司財務部門初步測算，預計本公司2006年業(yè)績與上年同期相比，下降幅度在50%以上，現初步預測2006年度實現凈利潤1000萬元以內。
天鴻寶業(yè)同樣把業(yè)績下滑的因素歸結為宏觀調控。業(yè)績預虧公告顯示，公司部分開發(fā)項目受政策調整影響，未能在2006年內竣工交用并結算銷售收入。這是造成業(yè)績同比下降的主要原因。
深圳英大證券有限責任公司地產分析師李小姐認為，在2006年年報發(fā)布前，國家連續(xù)出臺兩項房地產調控措施，即清算土地增值稅及新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍的規(guī)定，都直接關系到房地產企業(yè)的收入和利潤，因此將直接影響其業(yè)績。
但她同時表示，從去年房地產市場的表現看，已公布的地產上市公司的業(yè)績都比預期表現得差，這可能是公司以調控為借口，將未來可能面臨的風險提前在2006年年報中體現，同時將公司業(yè)績盡量“做低”。實際上，宏觀調控對地產企業(yè)的業(yè)績是有一點影響，但并沒有表現出來的那么大。
與萬通先鋒同樣業(yè)績表現不佳的陽光股份(000608.SZ)，2006年度公司主營業(yè)務收入較上年同期下降13%，實現利潤總額約1.84億元，較上年同期減少25.72%，實現凈利潤8709萬元，較上年同期減少27.33%。
雖然陽光股份表示，業(yè)績下滑的主要原因是2006年入住結算面積的減少，但在分析公司未來面臨的風險因素時，陽光股份把宏觀調控列在第一位。該公司認為，國家對房地產市場的政策調控是長期的，2007年仍將延續(xù)過去調整的主基調，預計相關政策主要包含：控制土地供應，加強土地供應，加強稅收監(jiān)管，增加中小戶型商品房供應，抑制大戶型、高檔商品房的供應等。
廣發(fā)證券地產分析師徐子慶也認為，由于地產上市公司業(yè)績結算的特色，因此宏觀調控政策對企業(yè)的業(yè)績影響存在一定的滯后效應；從已公布的2006年報看，調控效應開始顯現，但業(yè)績出現下滑的大部分都是規(guī)模比較小的地產公司，而規(guī)模較大的房地產企業(yè)仍然表現搶眼。
確實，與萬通先鋒和陽光股份的業(yè)績下滑形成鮮明對比的是，金融街(000402.SZ)2006年實現主營業(yè)務收入34.81億元，同比增長74%；實現利潤總額8億元，同比增長29.41%；實現凈利潤5.25億元，同比增長28.52%。保利地產(600048.SH)2006年也實現主營業(yè)務收入40.27億元，同比增長70.90%；凈利潤6.59億元，同比增長61.92%。
借殼—注資—融資
在已公布年報的公司中，還有一批公司業(yè)績表現不錯，即去年借殼或早些時候借殼但在去年成功注資的企業(yè)。因調控不斷收緊的銀行信貸，已把不少房地產公司的資金鏈條掐得越來越死，因此借殼上市的房地產公司在去年儼然形成一股潮流。
江中集團于2006年底完成對ST江紙(600053.SH)的資產置換，公司主營業(yè)務變更為房地產開發(fā)和銷售。2006年全年ST江紙實現主營業(yè)務收入36654.64萬元，同比增長408%，實現凈利潤6993.27萬元，同比增長1242%，成為一匹真正的“黑馬”。
徐子慶表示，目前監(jiān)管層對地產公司借殼上市并沒有特別的規(guī)定，即便是首發(fā)也沒有特別的要求。從市場表現看，2006年借殼上市的地產公司在長三角、珠三角區(qū)域肯定會比較多。
據不完全統計，自2006年上半年以來，數十家地產企業(yè)借殼上市、非地產類上市公司通過資產置換，將其大股東的地產資產裝入上市公司之中，從而轉身為一家地產類上市公司。與此同時，信貸對房地產業(yè)收緊的同時，適逢國內股市走牛，資本市場轉而成為房地產企業(yè)尋求融資的最佳平臺。
因此，在2006年，伴隨著借殼上市的熱潮，大股東向上市公司注入地產類資產也成為去年的一股潮流。北京大龍偉業(yè)房地產開發(fā)股份有限公司持股寧城老窖(600159.SH)并更名為大龍地產，在已公布的2006年年報中，公司主營業(yè)務收入4.64億元，同比增長67.17%；實現凈利潤2260.32萬元，同比增長99.30%。
去年獲得大股東新湖集團注入資產的中寶股份(600208.SH)業(yè)績也不錯。公司2006年實現主營業(yè)務收入21.46億元、利潤總額3.05億元、凈利潤2.35億元，主營收入雖同比微降2%，但利潤同比上升八成多，凈利潤則翻了一番。
中糧地產(000031.SZ)則將資產注入的公告與2006年年報同時發(fā)布。此前，市場傳言中糧集團可能通過定向增發(fā)的方式，將其全部地產業(yè)務注入上市公司。事實上，此次中糧集團的注資規(guī)模并不大，僅限于廈門和成都的兩個項目。
但市場人士認為，盡管中糧地產此次收購大股東地產業(yè)務的力度不如預期的大，但已可視為中糧集團逐步向其注入地產類資產的開始。年報顯示，中糧地產2006年度的凈利潤比上年同期增長了54.26%，此次向大股東收購地產業(yè)務將采用配股集資的方案。
事實上，與中糧類似，2006年地產上市公司進行再融資已是相當普遍的現象。李小姐認為，在銀行慎貸的情況下，增發(fā)或發(fā)債都將成為上市公司最好的融資渠道。
實際上，2006年以來，已有超過30家公司通過收購上市公司或者上市公司定向增發(fā)收購關聯股東的地產資產，實現以地產為主的公司上市。
有知情人士曾表示，目前上報證監(jiān)會的定向增發(fā)項目有100多家，甚至超過了IPO的項目數，其中相當大一部分是房地產公司的項目。然而最新的市場消息稱，對于定向增發(fā)，證監(jiān)會目前已經開始加以限制，鼓勵上市公司使用公募增發(fā)或轉債方式再融資。
但可以預見的是，只要具備條件，地產上市公司運用各種方式通過資本市場進行再融資將成為常規(guī)手段。(翟宇）
