苦等了半年多的北京市“限外”細則——《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》終于在日前浮出水面，“嚴禁外資炒房”的調控政策被進一步在地方細化。

　　然而，“限外令”的出臺也引起了一些思考和疑問：“限外令”對國家宏觀房地產調控有多大幫助？北京高端房產市場會不會受較大影響？外國投資者的投資信心會不會受影響？

　　疑問一　對房地產調控幫助有多大？

　　“外籍人士在北京高端項目中7%-8%的購房比例實在算不上多�！弊蛱�，中原地產華北區(qū)總經理李文杰在談到外資買方對房地產市場的影響時坦言“限外令”影響不大。根據中原地產對于北京部分高端樓盤的銷售統計，2006年外籍人士購買的比例大約為7%-8%，而這一數字在上海卻已經超過了20%。對此，李文杰表示：“相比于上海，北京市目前的高端住宅多以自住和國內投資者購買居多，相比于7%左右的購買率來講，本土購房者所占的比率更為龐大。從這一層面上來看，在北京限制外資買房有點‘畫蛇添足’。”

　　2月2日，北京市有關部門聯合發(fā)出通知，在境內工作、學習時間超過一年的境外個人、港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要可以在北京購買一套商品住宅，購房前須辦理居留狀況證明。對于此次建委等相關部門出臺“限外令”細則，有部分業(yè)內人士認為主要是由于從宏觀調控的整體出發(fā)角度考慮的。

　　從2006年開始，由于北京乃至全國的房地產市場過分火熱，導致房價居高不下，相關調控措施陸續(xù)出臺，而調控的細則也從住宅地產逐漸擴大為商業(yè)地產、工業(yè)地產等各個方面。此次出臺的“限外令”細則，在一定意義上對于外資買房的條件加以了具體的限定，但對“限外令”予以抱怨的也大有人在。

　　疑問二　房價會不會受影響？

　　“外資對京城房地產市場的影響是有限的，基本上不會影響到北京市保障性的住宅市場，也就是低端市場，更不會影響到房價�！弊蛱�，中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛在接受記者采訪時表示。

　　孫飛認為，出臺限制外籍人士購房的政策并不代表北京在“排斥”外資對房地產的投資，這個主要是由于目前北京的房地產市場存在著一定泡沫隱患，而外資在這其中又起到了一定的推波助瀾的作用。此外，由于我國目前外匯儲備過高、人民幣升值壓力較大，北京作為重要的外匯流入城市，應提高金融風險意識，加強對外資的監(jiān)管。

　　但是，孫飛認為，僅僅出臺這個政策是遠遠不夠的，因為這次政策主要是針對個人購房，而對于大型投資機構并沒有做硬性的限制，相對于個人購房境外機構是微乎其微的。目前中國房地產業(yè)的投資回報率高達15%以上，遠遠高于歐美國家，而在亞洲地區(qū)中國內地的住宅、寫字樓、商鋪市場的回報率也是最高的，因此境外資本會源源不斷地流入境內，這個是無法限制的。孫飛表示與其對外資設限不如疏導，引導其投向北京的基礎設施建設、遠郊區(qū)縣的房地產開發(fā)中，也可以進入廉租房和經濟適用房的建設。

　　疑問三　有沒有新空子可鉆？

　　此前SOHO中國聯席總裁張欣就公開表示不應該限制外資進入中國房地產，因為中國房地產總體上離成熟還差很遠，如果限制資本的進入，對房地產的發(fā)展是不利的。

　　“就像在城市的街頭，這管制甚至嚴格到了有的城市不允許西瓜進來擺攤，于是城里人吃不到西瓜；也有的把各種各樣的攤販哄到房子里去。這些外資不在你這買房一定要到別的地方買房，我們這樣只會給別人增加福利�！比A遠集團總裁任志強形象地將限制外資的政策比喻為“城管攆攤販”。

　　相關專家表示如果要對外資購買進行限制，就要研究進入的渠道。外資一般是兩個渠道：第一是通過B股市場購買房地產股票，這是公開的市場；第二是通過個人購買住房，在中國工作購買自住房；還有是通過直接在中國的外商企業(yè)機構來買。

　　李文杰表示，由于此前出臺的“限外令”對于外資購房的條件設置比較模糊，導致了一些外籍人士對于高端住宅的剛性需求得不到滿足，此次出臺的細則讓部分符合條件的外籍人士可以“名正言順”地購房住宅，因而這一部分拖后的需求將會在不久的將來得以釋放。這樣，“限外細則”的反作用將會體現。

　　疑問四　京城高端房產市場會否受沖擊？

　　目前，根據有關資料顯示，境外資金在北京購房的比例占到了北京房地產市場交易額的7%左右，主要集中在高檔酒店、商業(yè)、辦公樓以及高檔服務式公寓領域。

　　不久前在深圳舉辦的“京津最具投資價值的高端物業(yè)聯展”上，兩天內成交高端物業(yè)32套，成交金額高達1億元。其中，僅北京一處起價每平方米2萬元的物業(yè)就成交了16套，而60%被外籍人士購買，因此不少人士認為北京的限外細則將對高端住宅市場銷售產生一定的影響。

　　北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司相關人士分析說，由于外籍人士在京購房受到政策限制，基于政策變化所帶來的風險難以把握，原打算在京購房的各大跨國公司外籍員工大多放棄買房計劃，采取保守態(tài)度以租房為主，這樣使得目前北京高檔住宅物業(yè)的租賃市場在一定程度上受益。但由于各大跨國公司外籍人員的住房津貼持續(xù)下調，除了部分優(yōu)質住宅項目受到追捧以外，物業(yè)租金普遍呈現保持或下滑現象。

　　此前境外人士在北京購入的多數為商業(yè)地產，住宅類占的比重相對較小，二者比例大約是7∶3，而且購買主體也以外資機構居多，外籍個人在京購房的比重要小于外資機構購房。

　　疑問五　外資人士信心會否受影響？

　　出臺新的政策對外籍人士買房提出了許多新的要求，要求出具《境外個人在境內居留狀況證明》并且限購一套，但是中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛認為，這個不會影響到外籍人士在北京的居住工作需要。

　　孫飛認為，這個政策出臺其實是有區(qū)別地對待自住與投機行為，壓縮一些不必要的住房需求，打擊投機行為。一般外籍人士來華主要是為了工作、學習和旅游，真正定居的人還屬于少數，而且一般在北京購買的住房經常處于空置狀態(tài)，實際使用率不高，因此外籍人士選擇租賃的形式比較合適。

　　政策限購一套的規(guī)定完全可以滿足有需要買房的外籍人士，其實對外國買房的限制在其他發(fā)達國家也有所規(guī)定，新加坡就不允許短期居住的外國人買房。

　　同時有專家認為，出臺限外政策主要是由于我國沒有完善的遏止炒房的政策，例如歐美等發(fā)達國家全設有高額的持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，通過嚴厲的稅收政策確保炒作房產者無利可圖。還有韓國政府為了排擠不必要的住房需求不僅對外國人買房有嚴格的限制，同時還規(guī)定了每個家庭只準購買一套住房。(賴大臣 齊琳）