保修期內(nèi)及時(shí)解決質(zhì)量問(wèn)題

　　問(wèn)：我家的新房子去年5月交付，今年5月動(dòng)工裝修發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題：客廳屋頂出現(xiàn)鍋底坑，約40-50毫米；另外書(shū)房房頂有不規(guī)則裂紋，從我家屋頂?shù)蕉�樓地面裂穿，與開(kāi)發(fā)商多次交涉沒(méi)能達(dá)成一致的賠付意見(jiàn)，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)到底該如何界定？

　　答：無(wú)論怎樣，業(yè)主都應(yīng)在保修期內(nèi)及時(shí)主張權(quán)利。

　　若要追究開(kāi)發(fā)商賠償責(zé)任，業(yè)主應(yīng)先證明開(kāi)發(fā)商交付的房屋質(zhì)量不合格并由此造成了相應(yīng)損失。對(duì)此，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、估價(jià)。如果經(jīng)鑒定，屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響了正常居住使用的，那么可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條的規(guī)定，請(qǐng)求解除合同和賠償損失。若是一般質(zhì)量問(wèn)題，可以要求開(kāi)發(fā)商修復(fù)。開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)的，可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)所發(fā)生的費(fèi)用有權(quán)向開(kāi)發(fā)商追償。

　　承諾不兌現(xiàn)可告“合同欺詐”

　　問(wèn)：開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)曾口頭承諾，將花重金打造社區(qū)小學(xué)。如今我們已入住數(shù)月，諾言沒(méi)有兌現(xiàn)，我們現(xiàn)在要花三四個(gè)小時(shí)接送孩子在外面上學(xué)。業(yè)主該怎樣維權(quán)？

　　答：開(kāi)發(fā)商明知自己社區(qū)建設(shè)規(guī)劃中沒(méi)有建社區(qū)小學(xué)這項(xiàng)規(guī)劃，實(shí)際上也不可能建成，但為了讓你們買(mǎi)房承諾“重金打造社區(qū)小學(xué)”。這種情況屬于誘使他人簽訂合同，該行為已構(gòu)成了民事詐欺，根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十二條和第五十四條規(guī)定，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商采用此種欺詐行為，在違背你們真實(shí)意思的情況下訂立購(gòu)房合同，你們有權(quán)請(qǐng)求撤銷合同，并讓開(kāi)發(fā)商賠償損失。如果當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃中有社區(qū)小學(xué)，而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行其承諾，你們可以根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定或合同約定，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　若要通過(guò)訴訟維權(quán)，建議收集和保留好當(dāng)時(shí)的售樓廣告等一切能表明存在這樣承諾的證據(jù)材料，因?yàn)椋�你們�?duì)開(kāi)發(fā)商存在“重金打造社區(qū)小學(xué)”的承諾，負(fù)有舉證義務(wù)。

　　合同決定物管的賠償范圍

　　問(wèn)：去年10月，我的一輛摩托車停在小區(qū)內(nèi)丟失。11月，又丟了一輛自行車。前兩天，我家又丟了一輛電動(dòng)自行車�？晌飿I(yè)說(shuō)“我們只能表示同情”。請(qǐng)問(wèn)：在小區(qū)內(nèi)丟東西，物業(yè)公司該不該賠償？

　　答：當(dāng)小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件，導(dǎo)致業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失時(shí)，物業(yè)管理公司在刑事案件中究竟有沒(méi)有責(zé)任？首先要看《物業(yè)管理合同》中對(duì)物業(yè)公司責(zé)任和義務(wù)的約定。合同是否明確包括了物業(yè)公司有義務(wù)確保小區(qū)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)不受不法侵害。如果雙方有明確的約定，物業(yè)公司自然不能免責(zé)。

　　如果物業(yè)公司疏于管理，如門(mén)衛(wèi)無(wú)人值班、沒(méi)有保安巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)不健全等，物業(yè)公司沒(méi)有在合理限度范圍內(nèi)盡到安全保障義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)遭受損失的，雖然該損失是由物業(yè)管理合同外的第三人引起的，但根據(jù)《合同法》對(duì)第三人侵權(quán)的規(guī)定，物業(yè)公司仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　開(kāi)發(fā)商隱瞞抵押事實(shí)應(yīng)擔(dān)責(zé)

　　問(wèn)：我在1999年買(mǎi)了一套房，現(xiàn)在還沒(méi)辦證。聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商有問(wèn)題，整棟樓近百戶里只有拆遷戶和少數(shù)有關(guān)系的人2001年辦了證，別的都在法院封存。現(xiàn)在我的房款付清了，該怎么辦？

　　答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： (一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；按規(guī)定，你可以要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。(記者 李宛霖)

　　建議此事通過(guò)法律途徑解決，否則權(quán)益很難得到維護(hù)。

　　(本期解答：北京盛廷律師事務(wù)所張志同律師、北京雄志律師事務(wù)所王榮香律師)