就廣州房地產(chǎn)市場與宏觀調(diào)控的問題，廣州市國土房管局市場處負(fù)責(zé)人昨日分析了廣州住宅房價上漲的原因，并對“穗七條”進行了解讀，指出，廣州的宏觀調(diào)控措施是尊重市場規(guī)律的，加大土地供應(yīng)和改善住房結(jié)構(gòu)是“穗七條”的兩大核心，同時明確“廣州沒有地荒”，“住宅用地供應(yīng)量是合理的、正常的”。

　　近年住房需求包含不正常因素

　　對于備受關(guān)注的廣州商品住宅房價問題，市國土房管局市場處處長黃文波從商品房的屬性開始分析、解剖。

　　“商品房本質(zhì)是商品，所以，房地產(chǎn)價格受供需關(guān)系影響”。黃文波指出，房地產(chǎn)成本包括三大方面，分別是：土地取得的成本，此項成本受市場供求影響；建安裝修成本，該成本費用基本穩(wěn)定；國家稅費，長期穩(wěn)定�！坝纱丝梢�，房價歸根結(jié)底受到土地市場供需影響”。

　　對于廣州近年房價上漲的原因，黃文波首先指出，這源于住宅用地供應(yīng)從2005年開始的減少，當(dāng)年經(jīng)營性用地只出讓了0.5平方公里，去年則是1.86平方公里，而往年曾達到5平方公里，正常年份也有3平方公里。據(jù)介紹，2005年土地供應(yīng)量的減少與當(dāng)時調(diào)整的政策有關(guān)，令土地從“生地”到“熟地”的過程加長。

　　相應(yīng)的，廣州近年雖然在批準(zhǔn)預(yù)售商品房方面未設(shè)門檻，但供應(yīng)量減少，從過去一年800萬平方米，減少到600萬平方米。

　　而消費者近兩年購房需求量卻比往年攀升，每年約增加一兩百萬平方米。黃文波分析道：“其中，既有正常的需求增長，也包含了不正常因素，如投資性的需求和消費心理導(dǎo)致的消費提前，從而，供需嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致價格變動�！�

　　另外，黃文波指出，在需求增長的同時，住房結(jié)構(gòu)問題也導(dǎo)致了房價上漲，廣州由于歷史情況，市民解決住房過多依賴于商品住宅。

　　宏觀調(diào)控不是行政干預(yù)市場

　　對于“穗七條”，黃文波解讀時首先澄清了認(rèn)為宏觀調(diào)控就是行政干預(yù)市場的誤區(qū)，表示“廣州的宏觀調(diào)控絕對不是行政干預(yù)市場，‘穗七條’大前提是尊重市場規(guī)律。”

　　黃文波認(rèn)為，如果說是行政干預(yù)市場，那么，政府的宏觀調(diào)控只要下發(fā)紅頭文件限價、限定利潤即可，“但這是粗暴簡單的行政干預(yù)方式，沒有尊重市場規(guī)律。”

　　“穗七條”第一條“加大土地供應(yīng)，緩解供需矛盾”和第二條“改善住房結(jié)構(gòu)”被認(rèn)為是“穗七條”的核心內(nèi)容。黃文波表示，加大土地供應(yīng)就是順應(yīng)市場規(guī)律，是解決供需矛盾的根本性長效措施。而今年起全市十區(qū)居住用地供應(yīng)達到5平方公里的計劃是合理的、正常的，即在正常年份約4平方公里供應(yīng)量上再加約1平方公里經(jīng)濟適用房用地。市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，大學(xué)城等地近期就將有地塊推出。

　　在改善住房結(jié)構(gòu)方面，住房保障作為社會保障的一部分，廣州規(guī)劃經(jīng)濟適用房占住宅建設(shè)總量的17%，“這也是調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段”，解決了低收入家庭住房問題，也分流了一部分需求。

　　“房價升了不少，有實力的開發(fā)企業(yè)也著急，”黃文波說道，“因為這會危害市場，產(chǎn)生泡沫，甚至毀掉市場，后果將是災(zāi)難性的，”“而廣州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的在于抑制房價快速上漲、穩(wěn)定房價�！�

　　令人欣喜的是，黃文波透露，目前廣州房地產(chǎn)市場交易體系合理，房地產(chǎn)市場成熟，二手房交易量目前已占總成交量的50%，說明市民消費理念成熟。(李婧)