近年來，我國實施的以經(jīng)濟適用房(以下簡稱“經(jīng)適房”)和廉租房為主的城市住房保障體系，其保障的主體是擁有城市戶口的低收入市民階層。然而，隨著城市化的迅速推進，大量的“城中村”村民在城市中沉淀下來，常年工作、生活在城市里，這些“城市農(nóng)民”中，許多人既無力購買商品房，也享受不到購買經(jīng)適房或使用廉租房的政策，從而形成了現(xiàn)有城市住房保障體系的一個“真空地帶”。

　　能否借鑒為城市市民建經(jīng)濟適用房的思路來填補這個真空地帶呢？山東省膠南市自2004年開始，分步驟地實施農(nóng)民經(jīng)適房建設計劃，截至2007年上半年，已經(jīng)有1541戶“城市農(nóng)民”買到了農(nóng)民經(jīng)適房，預計到今年底將達到2834戶——在城市化進程中凸顯出來的住房保障體系“空隙”，正在這個濱海小城逐漸彌合。

　　宅基地十年未批凸顯“城市農(nóng)民”住房難題

　　自1994年以來，根據(jù)膠南市城市控制性規(guī)劃，對城市規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)的村莊不再審批新的宅基地，這一政策一直持續(xù)到2004年。整整10年未審批新的宅基地，一些城中村村民家庭里幾個孩子先后結(jié)婚生子，住房擁擠不堪。隨著這一問題越積累越嚴重，一些村民開始到街道辦和市里反映并強烈要求改善住房條件。

　　2004年，膠南市通過研究決定，首先為城中村村民啟動農(nóng)民經(jīng)適房建設規(guī)劃，并為這些村民購買經(jīng)適房設置了相應的“門檻”，共六項條件：原宅基地房屋需依法拆遷另批宅基地的；一家有兩個以上兒子，其中一個兒子年滿20歲且無宅基地的；女青年結(jié)婚后不離開本村需要建房的；贍養(yǎng)老人需要增加面積的；規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請放棄宅基地使用權(quán)的；鎮(zhèn)政府(街道辦事處)規(guī)定的其他條件。

　　根據(jù)這六項條件進行的摸底調(diào)查顯示，截至2005年6月30日，在膠南市六個街道辦事處和開發(fā)區(qū)管委、積米崖港區(qū)管委范圍內(nèi)，共有176個村莊的5799戶村民需要建設農(nóng)民經(jīng)適房；在一個30多萬城區(qū)人口的小縣城，“城市農(nóng)民”的住房困難問題已經(jīng)十分突出。類似情況也出現(xiàn)在國內(nèi)眾多的中小城市中。

　　“政府定價”確�！稗r(nóng)民經(jīng)適房”優(yōu)質(zhì)低價

　　為確保農(nóng)民經(jīng)適房做到“優(yōu)質(zhì)低價”，膠南市制訂了詳實的“農(nóng)民經(jīng)適房裝修與配套標準”，房子的套內(nèi)面積控制在70平方米到90平方米之間；房子由各街道辦招標建設，給予開發(fā)商3%至5%的微利；并對建設土地實行低價劃撥政策，基礎(chǔ)設施配套費全免，部分其他費用減半征收。

　　膠南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)孫家灘村村民孫元菊的農(nóng)民經(jīng)適房剛剛裝修完畢。她一邊帶領(lǐng)記者參觀一邊高興地說：“90平方米的房子，10多平方米的儲物間，房子均價算下來，1500元剛出頭。附近同樣的房子，起碼3000元一平方米”。此前，孫元菊一家三口與弟弟一家三口、父母還有奶奶“四世同堂”，九口人擠在一間老平房的三個小房間里，實在沒法住了，她后來出來租房住了一段時間。

　　孫元菊說：“這個房子花了將近16萬元，找親戚朋友幫忙借了幾萬塊。我們兩口子一個月收入加起來1500元，同樣的商品房將近30萬元，我們想都不敢想�！蹦壳�，僅在孫家灘村，已經(jīng)有15戶村民購買了農(nóng)民經(jīng)適房，其中一些人已經(jīng)喜遷新居。

　　記者在孫元菊購買的農(nóng)民經(jīng)適房小區(qū)看到，地面綠草茵茵，帆船式的路燈整潔美麗，小區(qū)里還建設了環(huán)保實用的中水回用系統(tǒng)。不僅如此，小區(qū)還給這些“新村民”免去了五年的物業(yè)管理費。

　　與部分城市居民在城中村購買“小產(chǎn)權(quán)房”權(quán)益不受法律保護相反，“城市農(nóng)民”購買農(nóng)民經(jīng)適房可以拿到經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)證，權(quán)益受到法律保護。但在交易方面，膠南市規(guī)定，農(nóng)民經(jīng)適房購買后，10年內(nèi)不得上市交易；10年后如果上市交易，需要補交相關(guān)的稅費后方可辦理交易手續(xù)。10年內(nèi)因工作等多種原因無法入住的，則由開發(fā)建設單位按原價收回房屋。

　　受惠人群將越來越多

　　膠南市農(nóng)民經(jīng)適房的建設，不僅給“城市農(nóng)民”節(jié)省了大量的購房資金，還節(jié)約了大量土地，并為這些農(nóng)民更快融入城市生活提供了諸多便利，是一項政府與農(nóng)民雙雙受益的新農(nóng)村建設新舉措。

　　膠南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城建局副局長卜慶學算了一筆賬：“開發(fā)區(qū)目前建設的農(nóng)民經(jīng)適房小區(qū)占地78畝，可安置882戶城中村村民。如果按照以前戶均宅基地135平方米進行審批，則需要土地178畝。僅土地一項就省下了100畝。”若按開發(fā)區(qū)現(xiàn)行的地價，這100畝地的出讓價格大約為1.3億元。

　　農(nóng)民經(jīng)適房的建設還平抑了城市總體的房價，直接刺激了“城市農(nóng)民”的投資與消費。膠南市珠山辦事處第四居委會村民張玲說，因為購買經(jīng)適房省下了一筆錢，她和愛人開了一個汽車配件經(jīng)營店，現(xiàn)在的日子越過越紅火。在已經(jīng)購買經(jīng)適房的“城市農(nóng)民”中，把省下來的錢投入經(jīng)營的不在少數(shù)；另一些經(jīng)濟條件稍差的農(nóng)民，也因為購房債務較小而顯示出對生活前景的樂觀。

　　專業(yè)人士認為，政府建設農(nóng)民經(jīng)適房，主動引導城區(qū)農(nóng)民盡快融入城市化進程，最終將實現(xiàn)把城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村莊變成為安居樂業(yè)的城市社區(qū)，實現(xiàn)更加徹底全面的城市化。目前，膠南農(nóng)民經(jīng)適房建設正逐步由城區(qū)擴展到一些經(jīng)濟條件較好、工業(yè)和三產(chǎn)較為發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地，農(nóng)民經(jīng)適房的受惠人群也將越來越多。(鄧衛(wèi)華)