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土地財政陷尷尬境地 地方政府"四箭齊發(fā)"救樓市

2008年10月16日 10:02 來源:中國證券報 發(fā)表評論

  眼看著樓市成交節(jié)節(jié)下滑,地方政府坐不住了。前段時間,許多二三線城市地方政府紛紛出臺政策,意欲破除樓市當前面臨的困境,昨日,杭州和上海也加入了救市隊伍。提供補貼、準許落戶、放寬公積金貸款以及給開發(fā)商松綁成為地方政府救市的四項主力政策。但從具體效果看,這些政策叫好不叫座,開發(fā)商滿心歡喜迎來的依然是市場的冷遇。

  土地財政催生救市政策

  此輪救市風潮始于西安。今年9月,西安政府決定向購房者撥發(fā)財政補貼,引起社會廣泛質(zhì)疑,但也讓更多的地方政府“開竅”。于是各種更誘人的政策紛紛出臺。

  總體來看,此輪救市風潮中地方政府主要推出四方面的政策:首先是向購房者提供補貼,這一措施被地方政府普遍采用。西安從財政中撥付補貼款,福州、重慶等地則采取減免契稅等稅收手段。其次,杭州等城市推出買房落戶口新政,這對意欲落戶的外地人而言具有相當誘惑力。再次,放寬公積金貸款幅度,這可能刺激部分購房需求,被開發(fā)商視為資金面向樓市開閘的象征。最后,開發(fā)商也在此輪救市潮中獲得了延遲土地支付款、放寬預售期、減免稅費等政策支持。

  有專家指出,地方政府出臺救市政策“醉翁之意不在酒”,救市的表象背后,是地方政府對土地財政的渴求。由于成交量下滑,開發(fā)商對于儲備土地愈發(fā)謹慎,土地流拍現(xiàn)象時有發(fā)生,這令十分依賴土地財政的地方政府極度不安。救市政策的“令牌”幾乎傾囊而出則表明,地方政府希望能畢其功于一役,通過政策筑起防護墻扭轉(zhuǎn)樓市下滑趨勢。

  化解風險才是救市“命脈”

  對于地方政府的救市舉動,開發(fā)商們歡欣鼓舞,但無論是民間還是業(yè)內(nèi)專家,對此卻多有詬病。一位業(yè)內(nèi)人士說,“事實上,樓市中仍然存在暴利,還不至于需要財政刺激,地方政府的舉動,等于公開和開發(fā)商利益聯(lián)盟。”

  而從救市的效果來看,地方政府“短期見效”的愿望很有可能成為泡影。無論是西安的財政補貼,還是南京的“二十條”政策等,實施后并沒有改變成交量持續(xù)下滑的勢頭。中國指數(shù)研究院副院長陳晟指出,如同樓市暴漲時政策累加后方能顯現(xiàn)效果一樣,在樓市下滑趨勢下,政策的效果也需要不斷的積累,成交量的恢復需要一個較長的周期,而這個周期可能比大多數(shù)人想象的要長。

  地方政府急匆匆的救市行為,從側(cè)面體現(xiàn)出當前樓市已經(jīng)陷入近年來最嚴峻的困境。事實上,成交量的萎靡已經(jīng)讓房地產(chǎn)多年積累的風險逐漸凸現(xiàn),化解這些風險而不是簡單拯救開發(fā)商,才是“救市”題中應有之意。

  分析人士指出,房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙,也是消費者觀望的根本原因。目前,普通消費者依然無法承受當前的房價,而事實上當前的房價仍然包含著巨大的暴利,如果開發(fā)商愿意讓利于消費者,二者之間的訴求達到一個合理的平衡,房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除。他同時表示,考慮到當前宏觀經(jīng)濟正處在下滑階段,開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃,防范資金鏈斷裂。

  陳晟則指出,就政策刺激而言,最直接有效的方法就是啟動或松綁改善型需求,這可以在一定程度上緩解成交量萎靡的狀況。這就要求降低第二套房貸首付和利率門檻,減免稅費。不過,也有業(yè)內(nèi)人士擔心,放開這些政策將引發(fā)投機者的入場,導致金融系統(tǒng)風險加大。 (李良)

編輯:藍玉貴】
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