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陳淮:農(nóng)地、宅基地目前沒有可能進(jìn)入商品房市場(chǎng)

2008年11月17日 09:28 來源:南方都市報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  在11月15日由本報(bào)理財(cái)周刊主辦、深圳發(fā)展銀行天璣財(cái)富冠名贊助的“南都名家講堂”上,建設(shè)部政策研究中心主任陳淮就城鄉(xiāng)一體化以及目前城鄉(xiāng)結(jié)合部廣為關(guān)注的焦點(diǎn)問題進(jìn)行了闡述。

  陳淮認(rèn)為,中國(guó)要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化,縮小城鄉(xiāng)差距這個(gè)目標(biāo)至少需要30到50年的時(shí)間。其中,如何實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,并從實(shí)際上解決一些因城鄉(xiāng)二元體制帶來的突出問題尤為重要。

  在土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)上,陳淮認(rèn)為目前還沒有基本農(nóng)地和宅基地進(jìn)入商品房市場(chǎng)的可能,土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的核心有二:有權(quán)流轉(zhuǎn)的是農(nóng)民;土地的用途仍然是農(nóng)田。而在農(nóng)村集體用地的流轉(zhuǎn)方面,陳淮呼吁需要通過有形統(tǒng)一的土地市場(chǎng),以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),使其獲得與國(guó)有土地平等的待遇。

  城鄉(xiāng)一體化:需要30-50年

  中國(guó)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化,縮小城鄉(xiāng)差距這個(gè)目標(biāo)至少需要30到50年的時(shí)間。目前我們的目標(biāo)是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,是改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、農(nóng)民居住環(huán)境、提高農(nóng)民收入、促進(jìn)農(nóng)村體制改革的深化,還談不到眼下所說的城鄉(xiāng)一體化。十七屆三中全會(huì)也并沒有說我們眼下要實(shí)現(xiàn)的是城鄉(xiāng)一體化。

  流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)我個(gè)人理解不是讓土地可以自由買賣的含義,它是推進(jìn)有中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化的一個(gè)重要方面。就我個(gè)人的理解,土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)完全不包括在農(nóng)地或是農(nóng)村宅基地上蓋可以出售擁有產(chǎn)權(quán)的商品房的含義。農(nóng)民手中的土地成為商品房我認(rèn)為沒有這個(gè)可能性,土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)不意味著農(nóng)村土地進(jìn)入商品土地。政策確;巨r(nóng)田用地不改變,質(zhì)量提高。

  我理解土地流轉(zhuǎn)是這樣的東西:第一個(gè)有權(quán)流轉(zhuǎn)的是農(nóng)民;第二個(gè)土地的用途還得是農(nóng)田。

  在落實(shí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題上,還涉及產(chǎn)權(quán)這一核心問題。對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,必須通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng),以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等待遇。

  城鄉(xiāng)結(jié)合部四大矛盾

  農(nóng)村的土地有三種:一種是農(nóng)地;此外就是農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地。當(dāng)前就建設(shè)領(lǐng)域來說,矛盾暴露得比較充分的地方是城鄉(xiāng)結(jié)合部,其要解決的矛盾突出的是四個(gè)方面:城中村改造、小產(chǎn)權(quán)房、城鄉(xiāng)結(jié)合部出租屋、宅基地置換。

  第一是城中村改造問題,其中主體部分是已經(jīng)被征土地的農(nóng)民集中居住地問題,F(xiàn)在有一部分地的性質(zhì)還是宅基地,有些四周已經(jīng)被城市包圍了,主要一部分是失去土地的農(nóng)民的居住保障部分。在三中全會(huì)里面特別講到依法征收農(nóng)村集體土地,按照同地同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償。光是有醫(yī)療保障、養(yǎng)老保障還不夠,還要提高他們?cè)趧趧?dòng)力市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

  小產(chǎn)權(quán)房說到底不是房子的問題而是地的問題。首先,宅基地是農(nóng)民完全自主支配權(quán)的,你不能不讓他蓋,但是這個(gè)宅基地的用途是農(nóng)村自住而不是出租或是出售給城里人卻難以界定。其次,這些房子最大的問題在于農(nóng)民的住房是沒有證的,真正國(guó)家征地的時(shí)候補(bǔ)償款是征地的款,不包括拆房子的。房屋拆遷給補(bǔ)償款,但是土地征收不包括房屋補(bǔ)償款,叫做“土地附著物”。最后,房子是農(nóng)民資產(chǎn)的最大部分,你不給證也不給抵押,就使農(nóng)村的資產(chǎn)受到了約束,抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力降低了,這個(gè)問題到現(xiàn)在也還沒有什么好的解決方法。

  出租屋、宅基地:難題重重

  這個(gè)跟小產(chǎn)權(quán)房有區(qū)別,因?yàn)檫@些房子沒有賣。這些房子有一些是在宅基地上建造,有一些是在公共用地,或是荒地,或是直接就在農(nóng)地上建造。

  這里需要掌握的政策就是將這部分房屋依法拆遷后,誰來承當(dāng)由此產(chǎn)生的責(zé)任后果?舉例來講,光北京一個(gè)城市,住在這些出租屋里面有多少人?200萬呢!

  依法拆遷這些房屋恢復(fù)土地用途,別說農(nóng)民想不通———每年損失不少房租收益,其面臨的現(xiàn)實(shí)問題就是在這一結(jié)合地帶中居住的人如何解決住房問題。雖然農(nóng)民出租屋不合法,但是它存在。我們需要重視它,謹(jǐn)慎地區(qū)別對(duì)待,維護(hù)好農(nóng)民的利益,維護(hù)好住房子的這些低端收入者的利益。

  在鼓勵(lì)農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中的過程中,如何解決宅基地的置換問題?這一問題至今也沒有解決,將來還要進(jìn)一步探索,而且比較緊迫地需要探索。比如說,1.4億農(nóng)村勞動(dòng)力在城市中經(jīng)商和務(wù)工,政策支持不支持他們?cè)诔鞘匈I房置業(yè)?支持也給一個(gè)按揭貸款,應(yīng)該一視同仁。

  但是在這個(gè)過程中,農(nóng)民在農(nóng)村的宅基地需不需要收回來?怎么置換法?責(zé)任田又如何置換?還有向小城鎮(zhèn)發(fā)展的宅基地和責(zé)任田如何置換?花多少錢可以讓農(nóng)民住上跟城市一樣的住房,宅基地和責(zé)任田能不能用一種方式來置換呢?這些問題恐怕還需要研究和解決。

  在這個(gè)過程中如何把各方的利益協(xié)調(diào)好,形成制度化的和合法的依據(jù)是關(guān)鍵的問題。事實(shí)上我們政策上也鼓勵(lì)農(nóng)民、農(nóng)村撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn),向鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中,這是政策鼓勵(lì)而不是限制的。

  現(xiàn)場(chǎng)問答

    土地使用權(quán)到期后自動(dòng)順延

  提問:我從農(nóng)村到這邊打工,城市的戶口問題,小孩子的問題怎樣解決?包括以后的高考政策、福利待遇的影響將是怎樣的?

  陳淮:你這不光是建設(shè)部、國(guó)土資源部的問題了,還涉及到勞動(dòng)保障部和公安部了。我贊成你的觀點(diǎn),把城鄉(xiāng)之間的差異一步一步地縮小,這不是拉大,事實(shí)上不縮小也不行,在珠三角打工的第一代農(nóng)民工掙錢回去都是蓋房子去了,現(xiàn)在第二代的還回去嗎?不回去了。我們從越多的人種地打糧食越多,向越少的人種地打糧食越多,從體制上消除城鄉(xiāng)體制的差別,讓進(jìn)城農(nóng)民工享受和城市居民一樣的資源覆蓋。但是由于各地發(fā)展不平衡,有的地方城鄉(xiāng)戶口取消或是基本取消,有的名義上取消了。這個(gè)問題只能逐步解決。

  提問:很多人都關(guān)注商品房的期限,這種做法國(guó)際上采用的做法也不一樣,當(dāng)時(shí)好像是采用了香港模式的經(jīng)驗(yàn),港英政府有一個(gè)租界時(shí)間的限制。請(qǐng)問陳先生對(duì)商品房的期限有沒有什么相關(guān)的考慮?

  陳淮:你應(yīng)當(dāng)知道去年10月1日已經(jīng)開始實(shí)行的《物權(quán)法》中說明了土地使用權(quán)到期之后自動(dòng)順延,這不是討論也不是征求意見,而是已經(jīng)實(shí)行了。民用住宅的設(shè)計(jì)壽命就是30-50年。理論上說70年之后您的房子已經(jīng)塌了!

   城鄉(xiāng)一體化還沒有完整方案

  提問:對(duì)于住房入戶的政策帶來一些教育、市政建設(shè)、配套的調(diào)整,政策是否是給予鼓勵(lì)的?

  陳淮:國(guó)家的方向是鼓勵(lì)的。比如一些地方的藍(lán)本戶口,購買入戶什么的類似政策,還有深圳市民的一些低保什么的。當(dāng)?shù)貜恼恼呋蚴堑胤椒ㄒ?guī)上做出規(guī)定。我覺得這是值得鼓勵(lì)的一些探索,但是還拿不出來一個(gè)完整的解決方案。這不是一個(gè)短期內(nèi)哪一個(gè)部門的問題,人家已經(jīng)搬到城里面住,買了你的房子都“一體”不了,談何“城鄉(xiāng)一體化”呢?這個(gè)問題非常迫切。

  提問:農(nóng)民的第二代的孩子到了城市以后,農(nóng)村的宅基地怎么辦?

  陳淮:這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。孩子已經(jīng)大學(xué)畢業(yè),進(jìn)了電視臺(tái)當(dāng)了主持人了,他爸爸的宅基地該給他還是不該給他?按理說宅基地可以繼承了,但是你現(xiàn)在是城市戶口了,這個(gè)需要明確的規(guī)定,不是進(jìn)城不進(jìn)城的。但有嫁出去的閨女呢,還有離婚回來了,老公死了又回來的,該不該給呢?按照國(guó)家的憲法男女平等,你下位法再如何也抵擋不過上位法,最大的就是國(guó)家憲法。

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