上海市經(jīng)濟(jì)適用房的合法操作正被提上議事日程。

　　從早報(bào)記者獲得的一份《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》(征求意見(jiàn)稿)來(lái)看，目前上海正在制定一份全面涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、供應(yīng)、售后租后管理及監(jiān)督全過(guò)程的管理試行辦法，將明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)經(jīng)適房利潤(rùn)率、申請(qǐng)人動(dòng)態(tài)管理機(jī)制、經(jīng)適房購(gòu)房貸款申請(qǐng)辦法等一系列管理規(guī)范。據(jù)悉，該征求意見(jiàn)稿自今年11月25日下發(fā)，已完成在各區(qū)相關(guān)管理部門(mén)間的意見(jiàn)征求，擬在本月底前公示，征求普通市民意見(jiàn)。

　　開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率不高于3%

　　該《試行辦法》意見(jiàn)稿分為《總則》、《經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)》、《經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)》、《售后管理》、《租后管理》、《監(jiān)督管理》、《附則》七章，共四十七條。

　　其中第二章《經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)》中明確規(guī)定對(duì)價(jià)格的管理，經(jīng)適房的工程結(jié)算價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，由住房保障機(jī)構(gòu)依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、財(cái)務(wù)、管理成本和稅費(fèi)的基礎(chǔ)上確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率不得高于3%；政府制定機(jī)構(gòu)實(shí)施建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房住房不得有利潤(rùn)。

　　在銷售價(jià)格方面，將由政府指導(dǎo)管理，銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度由住房保障機(jī)構(gòu)申報(bào)，價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房屋管理部門(mén)核定。

　　申請(qǐng)條件實(shí)行動(dòng)態(tài)管理對(duì)于申請(qǐng)方來(lái)說(shuō)，最核心一點(diǎn)是明確了經(jīng)適房申請(qǐng)條件的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，這在第三章《經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)》中具名。第十四條申請(qǐng)條件中列舉了六項(xiàng)可申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)適房須同時(shí)符合的條件，并規(guī)定，這些申請(qǐng)條件將由市政府根據(jù)本市商品住房?jī)r(jià)格、居民家庭人均可支配收入、居住水平等變化因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，并向社會(huì)公布。

　　據(jù)悉，今年的家庭可支配收入和資產(chǎn)線目前還未公布，但是可以參考的數(shù)據(jù)是上海市人均居住面積22平方米和人均年收入約2萬(wàn)元，低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，基本上就有希望申請(qǐng)。

　　與北京等地的經(jīng)適房申請(qǐng)條件相比，上海更為嚴(yán)格，這就保證了經(jīng)適房的收益群體嚴(yán)格限定在居住困難戶。

　　公積金貸款優(yōu)先辦理之前一直被廣泛呼吁的公積金支付租金這一做法將首先在經(jīng)適房上試行�！对囆修k法》第二十三條規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房租金標(biāo)準(zhǔn)參照相同地段、相同質(zhì)量住房市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的一定比例設(shè)定，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，并向社會(huì)公布。但具體比例設(shè)定在意見(jiàn)稿中并未體現(xiàn)。此外，承租家庭還可以提取申請(qǐng)家庭成員的住房公積金帳戶余額用于支付租金。

　　同時(shí)，購(gòu)買經(jīng)適房的家庭可優(yōu)先辦理住房公積金購(gòu)房貸款或銀行貸款，家庭成員中繳住房公積金的，支付首付款后可以申請(qǐng)全額公積金貸款。

　　建立購(gòu)買者退出機(jī)制

　　《試行辦法》將對(duì)經(jīng)適房購(gòu)買家庭的退出機(jī)制作出嚴(yán)格規(guī)定。對(duì)購(gòu)買經(jīng)適房取得房產(chǎn)證不滿5年的，購(gòu)房家庭因出國(guó)定居、家庭成員重大疾病等特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)向相關(guān)住房保障機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)審核統(tǒng)一后，由該機(jī)構(gòu)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格及同期銀行存款利息回購(gòu)。

　　購(gòu)買經(jīng)適房取得產(chǎn)權(quán)證滿5年的，房屋權(quán)利人需轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房住房的，應(yīng)取得家庭全部成員書(shū)面同意，并征詢相關(guān)住房保障機(jī)構(gòu)同意。該機(jī)構(gòu)可按像他地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)予以優(yōu)先回購(gòu)；或者同意產(chǎn)權(quán)人向他人轉(zhuǎn)讓�！对囆修k法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)從轉(zhuǎn)讓總價(jià)款中，按照購(gòu)買經(jīng)適房時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的比例，取得轉(zhuǎn)讓款，剩余部分扣除政府給房屋權(quán)利人的貼補(bǔ)后，向所在區(qū)域財(cái)政部門(mén)繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款。

　　經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓后，原房屋權(quán)利人及申請(qǐng)家庭其他成員不得再次申請(qǐng)購(gòu)買或租賃經(jīng)適房。(朱楠）