外資正放緩進(jìn)入中國(guó)樓市的步伐，“限外令”政策在部分地方開始出現(xiàn)松動(dòng)。記者近日從仲量聯(lián)行、戴德梁行、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，2008年外資整體收購(gòu)中國(guó)樓市資金較2007年和2006年下降明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限外令”的松動(dòng)將有利于放大成交，促進(jìn)樓市回暖，但由于受金融危機(jī)等綜合因素影響，今年外資交易量仍會(huì)繼續(xù)萎縮。

　　部分地方松動(dòng)“限外令”

　　北京市最新出臺(tái)的15條房產(chǎn)新政中，包括暫停一年執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。在原有規(guī)定中明確要求，境外個(gè)人在本市購(gòu)買自住商品房的，一人只能購(gòu)買一套住宅，法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　天津市也出臺(tái)了相關(guān)措施鼓勵(lì)境外資金參與土地交易。據(jù)介紹，境外投資者可通過用地預(yù)申請(qǐng)方式，參與天津國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌，境外投資者可以將外幣匯入天津土地交易中心的外幣保證金賬戶作為預(yù)申請(qǐng)保證金。

　　部分地方出臺(tái)的松綁政策，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)其他熱點(diǎn)城市能否放松限外政策的猜想。美聯(lián)物業(yè)深圳營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理江少杰說，暫緩或取消“限外令”對(duì)于深圳樓市是很大利好，取消后市場(chǎng)成交量肯定會(huì)提高。他期待深圳能和北京一樣，出臺(tái)相關(guān)措施。對(duì)于這種期待，深圳國(guó)土房管局媒體發(fā)言人表示，目前并沒有出臺(tái)相關(guān)政策的考慮。她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，是否出臺(tái)政策救市，這是需要各部門的協(xié)調(diào)以及市政府的通過，并不是國(guó)土局一個(gè)部門說了算的。

　　盡管松綁這一政策能否在更多的城市實(shí)施還沒有定論，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策放松對(duì)成交量提升和促進(jìn)樓市回暖將起到積極的作用。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男說，“限外令”的暫緩執(zhí)行有望加速存量滯銷項(xiàng)目的消化，加快銷售資金回籠，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，這對(duì)于幫助開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力將起到重要作用。可以預(yù)見，為期一年的“限外令”解禁，有望給京城110個(gè)高端住宅項(xiàng)目帶來久違的“甘露”。

　　樓市外資成交金額大幅萎縮

　　“限外令”政策出現(xiàn)松動(dòng)絕非偶然。國(guó)際地產(chǎn)投行仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，2008年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在年底交投十分清冷，北京全年地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)總額為41億美元，同比降低18.3%，其中，外資并購(gòu)全年總額同比降低74%�！笆芙鹑谖�機(jī)加深影響，第四季度北京市場(chǎng)未出現(xiàn)任何外資收購(gòu)案例。”仲量聯(lián)行北京投資部負(fù)責(zé)人龐樹東說。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)也顯示，外資正在放緩進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)步伐。2008年1至10月，上海外資收購(gòu)案例明顯減少，總成交金額為152.17億元，同比下降約40%；北京外資收購(gòu)下降幅度更大，總成交金額僅為92.35億元，同比約下降60%。而在2007年北京、上海外資整體收購(gòu)金額分別為270億元、276.82億元，在2006年這一數(shù)字也分別高達(dá)225億元和243億元。

　　記者了解到，這一情況并非北京、上海獨(dú)有，其他一線城市、廣州、深圳等也都出現(xiàn)了外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)交投量同比大幅下挫的現(xiàn)象。置業(yè)國(guó)際集團(tuán)近期發(fā)布的年度調(diào)查報(bào)告顯示，去年港人置業(yè)投資大陸房地產(chǎn)單位數(shù)量約為15200至16100個(gè)，較2007年的22700至23700個(gè)單位減少了近33%；同一時(shí)期，港人置業(yè)投資大陸物業(yè)的總金額約121億元人民幣，較2007年減少27%。

　　龐樹東認(rèn)為，由于國(guó)家限制外資的政策標(biāo)準(zhǔn)沒有改變，前期出臺(tái)的政策仍在延續(xù)，投資成本比較高、投資程序比較復(fù)雜，相對(duì)于其他的市場(chǎng)而言，我們不具備直接投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，金融危機(jī)的影響，使得外資投資更加謹(jǐn)慎，這些因素都是造成外資進(jìn)入中國(guó)樓市放緩的重要原因。

　　戴德梁行華北區(qū)投資部負(fù)責(zé)人葉建成向記者證實(shí)，多數(shù)外資收購(gòu)事件發(fā)生在2008年上半年，下半年由于受金融危機(jī)事件影響，外資收購(gòu)樓市步伐明顯放緩。和以往相比，外資比任何時(shí)候都顯得更謹(jǐn)慎。

　　未來走勢(shì)不容樂觀

　　對(duì)于外資的未來走勢(shì)，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。龐樹東認(rèn)為，由于金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，境外投資者受到的影響與國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的投資相比更普遍、更深入，由于信用萎縮，用于投資的流動(dòng)資金比例也大幅萎縮，投資的主觀性也會(huì)有所減弱，因此，整個(gè)市場(chǎng)在2009年還會(huì)充滿觀望，整體的交易量也會(huì)有一定程度的萎縮。

　　葉建成預(yù)測(cè)，今年外資購(gòu)買中國(guó)樓市的交易量可能會(huì)進(jìn)一步下降。一方面外資的資金量自身由于受金融危機(jī)的影響而減少；另一方面，國(guó)內(nèi)物業(yè)價(jià)格依然堅(jiān)挺，雖然較前期有一定幅度的下降，但與買家購(gòu)買的心理價(jià)位仍有較大的差距，因此觀望情緒可能仍會(huì)延續(xù)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，雖然外資進(jìn)入步伐有所放緩，但中長(zhǎng)期仍然看好中國(guó)樓市，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)仍將高速增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外資來說仍有很大的投資價(jià)值。一旦市場(chǎng)情況逐漸明朗，銀行信貸逐步放寬，外資投資機(jī)構(gòu)必將會(huì)有所動(dòng)作。