●新聞背景●

　　2009年1月23日，北京市建委聯(lián)合市發(fā)改委、財政局、規(guī)委等九部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于貫徹國發(fā)辦(2008)131號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》(業(yè)界簡稱京43號文或京15條)，公布了15條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要新政。該文件被看作是北京市政府為貫徹落實國務(wù)院發(fā)布的2008(131號)文件穩(wěn)定樓市宗旨的積極回應(yīng)，而京15條對2009年暫�！跋尥饬睢钡南嚓P(guān)條文，引起業(yè)內(nèi)尤其是視外籍人士為目標(biāo)客群的諸多高端住宅項目的廣泛關(guān)注。

　　●信息反饋●

　　高端住宅市場活躍程度增加

　　外資購房出手者仍是少數(shù)

　　暫緩“限外令”的新政出臺一個月，市場對此反應(yīng)是怎樣的呢？

　　結(jié)合北京中原、鏈家地產(chǎn)、亞豪機(jī)構(gòu)等中介及代理機(jī)構(gòu)的市場監(jiān)控數(shù)據(jù)表明，“限外令”暫停后的近一個多月時間，境外人士購房及咨詢量正有所增加。研究數(shù)據(jù)表明，外籍人士關(guān)注點主要集中在以下區(qū)域，首先是順義中央別墅區(qū)及后沙峪附近的一些中高端別墅項目，如長實譽(yù)天下、龍灣和院、龍湖·滟瀾山等；其次是以CBD、國門區(qū)和朝青板塊為主的東三、四環(huán)周邊高端公寓，如鳳凰城、昆侖公寓、星河灣、陽光上東等；此外還有望京及亞奧等外籍人士居住相對集中的區(qū)域項目，如東湖灣、遠(yuǎn)洋萬和城， 以及剛剛上市的合生·麒麟社等。據(jù)了解，僅春節(jié)期間，北京在售商品住宅中單價最貴的盤古大觀就實現(xiàn)了認(rèn)購6套、認(rèn)購額近4億元的不俗業(yè)績，一定程度上也顯示了“限外令”松綁后的刺激效果。

　　同時，高端二手房市場近期也呈現(xiàn)出一定活躍態(tài)勢�！拔覑畚壹摇苯y(tǒng)計顯示，春節(jié)期間，境外人士(含港、澳、臺)的購房委托量比去年同期增加了118%，他們主要感興趣的物業(yè)是高檔二手公寓和二手別墅，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的買家對四合院也表現(xiàn)出了濃厚興趣。

　　北京星河灣銷售負(fù)責(zé)人表示，“之前積累的客戶和最近一些外籍人士表示出強(qiáng)烈的購買意愿，未來一段時間內(nèi)應(yīng)該可以促成成交。”而魯能地產(chǎn)格拉斯小鎮(zhèn)總經(jīng)理王廣善接受采訪時也表示，魯能地產(chǎn)開發(fā)的另一別墅項目優(yōu)山美地大概有1/3的房源都是來自于外資購買的，從這個比例來看還是不小的，“限外令”暫停以后，應(yīng)該會給更多的外國人士提供機(jī)會。

　　據(jù)了解，星河灣、山水文園、陽光上東等海外購買客群較多的樓盤，目前已經(jīng)做好接待外籍人士購買樓盤的準(zhǔn)備。而順義別墅項目長實譽(yù)天下背景為香港開發(fā)商，這次“限外令”松綁對于他們來說更是個“喜訊”。據(jù)長江實業(yè)執(zhí)行董事郭子威介紹，譽(yù)天下二期預(yù)計今年5月份開售，開售之前，開發(fā)商將會在香港進(jìn)行項目展覽，把“限外令”松綁的利好信息進(jìn)行廣泛傳達(dá)，力爭吸納更多港澳臺客群在京購房。

　　盡管“限外令”松綁為已經(jīng)降到“冰點”的市場信心帶來一定溫暖，但一些專家指出，“限外令”松綁后雖然外籍人士購房咨詢量不斷增加，但是真正決定出手者目前看來仍然不多，依然存在很強(qiáng)觀望情緒。同時受到金融危機(jī)影響，海外購房群體在資金運轉(zhuǎn)和投資風(fēng)險上也存在困難和顧慮，這都會讓外資購房的實際效果打上折扣。

　　●市場現(xiàn)實●

　　“限外令”松綁有助盤活高端住宅市場

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2009年2月1日，北京房地產(chǎn)市場銷售單價在18000元/平方米以上的項目共110個，這些項目已取得預(yù)售許可的待售套數(shù)累計26483套，待售面積354.4萬平方米，存量高端住宅的套數(shù)、面積分別占北京目前總存量二成左右。

　　雖然存量高端住宅的市場占比較低，但由于其較高的銷售價格，使得其存量銷售額達(dá)到了844億元，而2008年全年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為1908.7億元，與之相比，高端住宅市場沉積的資金占到了2008年總投資額的44%。

　　世邦魏理仕華北區(qū)研究部董事覃曉梅介紹，“2005年外國人占高端住房成交的比例能占到20%甚至30%以上。而2007年底，外國的買家比例迅速下降到2.1%。種種限制下，2008年高端住宅中外資的購買比例僅在2%左右�！�

　　●歷史回顧●

　　2006年7月，原建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和境外個人購房管理。2007年2月，北京市建委等五部門發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，明確規(guī)定一人只能購買一套住宅。受此影響，購房客群以外籍和港澳臺人士為主的北京高端住宅市場遭受嚴(yán)重打擊，雖處于2007年旺市背景下，銷量仍然暴跌，至2008年的低迷市況，銷量更是一蹶不振。

　　隨著國際金融環(huán)境的不斷惡化及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的日益嚴(yán)峻，原本對房地產(chǎn)市場的嚴(yán)控政策也出現(xiàn)了松動。在國務(wù)院救市政策的帶動下，2009年春節(jié)前“限外令”的解禁，首開全國地方政府救市的先河，也給京城高端住宅市場帶來了利好。至此，長達(dá)近兩年的限外政策宣告暫緩。