針對目前房地產行業(yè)的現(xiàn)狀與未來走勢，全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生在接受中國證券報記者專訪時表示，房地產行業(yè)既需要進行合理定價消化庫存以自救，也要適時釋放改善型和二套房購房的需求，以拉動房地產行業(yè)健康的發(fā)展。

　　合理定價釋放有效需求

　　記者：從您掌握的數(shù)據(jù)看，目前房地產市場的庫存是否像預計的那樣嚴重？房價下行、存貨減值是否會繼續(xù)蔓延？您預計調整何時見底？

　　聶梅生：每個行業(yè)都是在投資高漲的時候，積壓了很多庫存。房地產在高價的時候積壓了土地，降低銷售率增加了成品房屋。而去庫存的辦法就是在合理定價的基礎上刺激消費。

　　房地產的底部將會是中國經濟的底部。房地產形勢會隨著中國經濟走勢的明朗而逐步明朗。隨著房地產新政效果逐漸體現(xiàn)，開發(fā)商調整營銷策略，購房剛性需求逐漸放大，促使交易量回升，資金回流，一部分企業(yè)會走出困境。

　　記者：對于進一步刺激樓市的政策，您有什么樣的設想和建議？

　　聶梅生：今后對于改善性住房和二套房購房政策應該放松，將使儲蓄存款有效快速地釋放出來。目前銀行的居民存款有近18萬億元，把其中的部分錢釋放出來之后，開發(fā)商投資才能出現(xiàn)回升，拉動中國的經濟。

　　目前，中國自住型住房的剛性需求出現(xiàn)了彈性。房改到現(xiàn)在已經十年了，人均住宅面積達到28平方米，住房自有率82%。第一階段的目標已經達到，這時必然就會出現(xiàn)彈性，可以等待，可以擇機，不一定馬上買房。去年等了一年，這個彈性的量已經很大了。適時的釋放改善型和二套房的購房需求，恐怕是最后使中國房地產走出當前低迷的唯一道路。

　　改革利益分配格局

　　記者：對于房地產開發(fā)中的土地和資金的矛盾，您認為將如何平衡？如何增加企業(yè)的融資渠道？

　　聶梅生：土地招拍掛制度，它在一定程度上使土地市場透明，但是“價高者得”這樣的規(guī)則，就使地價飆升，地價飆升不可否認會帶動房價高起。在市場低迷時，政府應重新修改土地政策。但是解決這個問題，首先牽扯到地方財政，進而牽扯到中央財政和地方財政的利益分配問題，這些都是深層次的改革問題。

　　當前房地產市場在購房人、開發(fā)商、金融機構這個三角關系中，我認為最薄弱的環(huán)節(jié)是開發(fā)商，目前他們的資金鏈非常緊張。其原因主要緣于已經從緊了一年的政策調控，以及2008年房地產交易量的急劇下降。

　　中國房地產的杠桿是預售款、按揭款以及施工單位的墊資，一旦交易量下降，杠桿就失靈，就會出現(xiàn)開發(fā)商的資金鏈斷裂問題。我們測算，到去年年底，中國房地產開發(fā)企業(yè)預計會有五千億元以上的資金缺口。

　　從目前情況看，中央也意識到了開發(fā)商資金斷裂會帶來的嚴重問題。從國六條、國三十條等政策中可以看出，針對房地產的政策已適度寬松。

　　我認為中央出臺這些政策對于緩解開發(fā)商資金壓力起到了一定的積極作用，但要補上這五千億缺口，開發(fā)商也要認清形勢，在沒有利潤或者負利潤但不至于破產的情況下合理調整房價，盡快回收現(xiàn)金，這是以價格博未來，只有度過這個困境之后，才能繼續(xù)發(fā)展。

　　記者：對于理順房地產業(yè)鏈，您覺得政府還有哪些工作要做？

　　聶梅生：房地產行業(yè)不缺開發(fā)企業(yè)，但缺少投資與整體持有并長期經營出租物業(yè)的企業(yè)和機構。這嚴重阻礙了住房一級市場、二級市場的相互流轉，同時也使中國的房價租金比例失衡，難以平衡住房短缺。所以政府應該支持房地產運營類機構。

　　這類機構的出現(xiàn)意味著房地產業(yè)態(tài)的提升。所以，需要更多的金融層面和政策層面的突破，這一類的機構和房地產投資商的出現(xiàn)和金融的結合最緊密。Reits就是這一類工具，現(xiàn)在可以說是近在咫尺，只要政策層面、金融層面，國內的金融機構和金融公司一起來做這件事情，房企的業(yè)態(tài)升級和金融創(chuàng)新相結合就能開創(chuàng)房地產行業(yè)的新市場。

　　地產投資或現(xiàn)負增長

　　記者：在目前的宏觀經濟環(huán)境下，國內房地產業(yè)的發(fā)展和未來走勢充滿不確定性，對此您怎么看？

　　聶梅生：在4萬億強力刺激經濟的措施實施后，流動性開始上升，投資開始增長，原材料價格有所回升。不過，房地產市場仍難樂觀，積壓的存量房消化緩慢，資金鏈繼續(xù)緊張，銀行會更加惜貸，購房群體尚未結束繼續(xù)觀望。

　　在這種情況之下，房地產投資和消費將同比大幅下降。我們預計，房地產投資一到二季度將可能負增長。政府已經出臺很多房地產新政，其效果還有待市場消化。當前大量商品房的積壓也是一個新負擔，如果不能有效的解決，早晚會為此付出代價，房地產第二輪的沖擊波并不是危言聳聽。

　　目前，房地產市場的問題，主要是兩方面，一是如何處理空置房，今年按空置面積2億平方米、每平方米售價2500元來計算，就有5000億元資金積壓需要處理，如果最終形成銀行風險，還是要政府買單。第二，房地產投資可能急劇下降，如果今年比去年的投資減少50%，投資就將減少1.5億元，帶動相關產業(yè)少投近3萬億元。