1978年—2008年，中國(guó)的改革開放已經(jīng)走過(guò)了30年的風(fēng)風(fēng)雨雨，中國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過(guò)渡到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。如果從1978年關(guān)于住房商品化理論探討開始計(jì)算，中國(guó)的住房改革也經(jīng)歷了30年的歷程。有人說(shuō)，房改不僅僅被視為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)火車頭，更從心理上割裂了人們對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的依賴。

　　“房改的幾項(xiàng)舉措，可以用一架飛機(jī)的幾個(gè)構(gòu)造來(lái)形容。房屋的商品化、市場(chǎng)化政策好比是飛機(jī)的兩個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)，金融政策對(duì)房地產(chǎn)改革的大力支持好比是飛機(jī)的燃料庫(kù)�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受網(wǎng)絡(luò)報(bào)記者采訪時(shí)如是說(shuō)。推薦閱讀滬深交易所禁止增持股份“窗口期”縮短為10天 神舟七號(hào)舉行出征儀式證監(jiān)會(huì)要證交所上報(bào)融資融券方案 美國(guó)救市首批或僅批準(zhǔn)1500億美元 質(zhì)檢總局澄清：未對(duì)酒企進(jìn)行抽查 匯金公司恐錯(cuò)失最佳救市引導(dǎo)時(shí)機(jī) 改革大事記：1997年香港回歸 落馬人物：張海 聯(lián)想收購(gòu)IBMPC

　　作為中國(guó)住房改革方案起草人之一，回顧這30年的房改之路，顧云昌感慨頗多，他說(shuō)：“我國(guó)房改從1978年就開始醞釀，但真正被提上議事日程還要從1980年4月鄧小平關(guān)于住宅建筑的一番講話開始。這期間，曾進(jìn)行過(guò)無(wú)數(shù)次大大小小的房改會(huì)議，專家、學(xué)者們反復(fù)探討。1982年還在全國(guó)選擇四個(gè)中等城市做售房試點(diǎn)，但房改真正取得突破性進(jìn)展還是在1998年。1998年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，房改取得突破性進(jìn)展以后，老百姓個(gè)人的購(gòu)房積極性得到充分發(fā)揮。”

　　1978年—2008年，中國(guó)的改革開放已經(jīng)走過(guò)了30年的風(fēng)風(fēng)雨雨，中國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過(guò)渡到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。從1978年關(guān)于住房商品化理論探討開始，中國(guó)的住房改革也經(jīng)歷了30年的歷程。有人說(shuō)，房改不僅僅被視為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)火車頭，更從心理上割裂了人們對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的依賴。

　　我的紅“樓”夢(mèng)

　　居者有其屋，多少年，多少人，在為這個(gè)夢(mèng)想而努力，房子始終傾注著人們的無(wú)限希冀與憧憬。千百年來(lái)，人們對(duì)住房的追求從未間斷。華裔學(xué)者杜維明曾把中國(guó)的住房比喻成一部最纏綿的紅“樓”夢(mèng)。

　　住房市場(chǎng)化改革在很大程度上改善了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有6.7平方米，到2007年年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)約28平方米。房改以來(lái)，人們買上了自己中意的商品房，不管是居住面積還是小區(qū)環(huán)境都有很大改善，生活質(zhì)量有了很大提高。

　　在北京市一些年代比較久遠(yuǎn)的小區(qū)，現(xiàn)在依然可以看到筒子樓的身影，過(guò)道上碼放整齊的煤球，用廢舊木板搭成的簡(jiǎn)易儲(chǔ)藏室，嘈雜的公共廚房、水房，潮濕陰暗的過(guò)道，昏黃模糊的燈影……這些都是劉華兒時(shí)記憶里最清晰的生活畫面。

　　70年代出生的劉華小時(shí)候和哥哥、父母在筒子樓里居住，直到她上了初中，家里的居住條件才稍微好一些。單位給父親分了一套兩居室的帶獨(dú)立洗手間的房子，雖然只有60平方米，位置比較偏僻，交通也不是很方便，但比起原來(lái)一家四口擠在不到40平方米的筒子樓里，條件改善了很多。劉華至今還記得搬進(jìn)新家的當(dāng)天晚上，一家人很奢侈地到餐館慶祝，她更是興奮得幾乎一夜沒(méi)睡。后來(lái)，家里又花錢把這套房子買了下來(lái)，劉華還記得當(dāng)時(shí)父親很開心地對(duì)她說(shuō)“咱們也是有產(chǎn)階級(jí)了”。

　　事實(shí)上，在福利分房時(shí)期，對(duì)一個(gè)普通工薪家庭來(lái)說(shuō)能在退休前分得一套60平方米左右的房子已經(jīng)很不容易了，而一旦兒女成家，就只能與父母擠住在一起，三代同屋的住房現(xiàn)象普遍存在于眾多家庭之中。

　　1994年，劉華的哥哥要結(jié)婚，但是他所在單位效益不好，享受不到福利分房，住房問(wèn)題一下子成了讓全家人頭疼的大事。家里只好把客廳隔出一小間讓劉華住，這樣的狀況一直持續(xù)到小侄子的出生，本來(lái)就狹小的空間這時(shí)顯得更加擁擠，后來(lái)父母將正在住的舊公房出售后的錢加上單位補(bǔ)貼的一部分錢，在花鄉(xiāng)附近買了一套三居的大房子�！胺孔訉挸�了許多，小區(qū)環(huán)境也比以前有了很大的改善，生活質(zhì)量也提高了，父母和哥哥現(xiàn)在還在那里住著�！眲⑷A說(shuō)。

　　顧云昌表示，住房的市場(chǎng)化改革，大大釋放了城市居民長(zhǎng)期被壓抑的住房需求，原來(lái)一直等待福利分房的職工都轉(zhuǎn)向了商品房，加快了我國(guó)以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，而群眾的居住條件也相應(yīng)得到了明顯的改善。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，越來(lái)越多的投資者把目光投向房地產(chǎn)業(yè)，炒房的巨大利潤(rùn)讓投資者們蜂擁而至，房?jī)r(jià)也隨之飛速上升，房?jī)r(jià)的非理性上漲，讓眾多老百姓再一次望房興嘆。

　　2007年第九屆中國(guó)(北京)國(guó)際住宅與建筑科技展覽會(huì)上，一位戴著“房奴”二字枷鎖的特殊參觀者引起了觀眾的注意，這個(gè)建筑師出身的梁克剛也成了多家媒體爭(zhēng)相報(bào)道的人物。同為房奴的彭先生告訴記者，高房?jī)r(jià)催生下的房奴們?yōu)榧尤胗蟹恳蛔逍辛�，付出了生活質(zhì)量大大下降的代價(jià)，再也不敢輕易炒老板的魷魚，放棄了娛樂(lè)、旅游，天天盯著銀行是否漲息，一有風(fēng)吹草動(dòng)便提心吊膽，擔(dān)心生病、失業(yè)……神經(jīng)總是繃得緊緊的，“我2002年在北京通州買了一套兩室一廳的二手房，從姐姐和朋友那里東拼西湊了首付款，自己目前月薪在5000元左右，每個(gè)月除去2000元左右的房貸，沒(méi)剩下多少錢，以前的休閑娛樂(lè)基本上都沒(méi)有了，滿腦子都是掙錢，和愛人結(jié)婚都兩年了，也沒(méi)能好好出去旅游過(guò)�！�

　　1997年，中國(guó)個(gè)人住房按揭貸款金額不到200億元，但2005年，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到1.6萬(wàn)億元，僅僅8年時(shí)間，就增加了近80倍，而與之伴隨的是越來(lái)越壯大的房奴隊(duì)伍。

　　泡沫——房地產(chǎn)非理性發(fā)展之痛

　　任何一項(xiàng)改革，都難以達(dá)到絕對(duì)的完美。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了許多問(wèn)題。巨大利益驅(qū)使下的盲目囤地、擴(kuò)張，商品房供給中高檔豪華住宅過(guò)多，中低價(jià)位普通住宅偏少，房地產(chǎn)業(yè)脫離1998年房改方案中以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的供給模式的初衷，城市地價(jià)重構(gòu)和整個(gè)城市房?jī)r(jià)的高漲嚴(yán)重超越了中低收入家庭購(gòu)買力等等。這些問(wèn)題嚴(yán)重影響了人們的生活，也為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展投下了陰影。

　　而上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)的泡沫事件，成為我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中永遠(yuǎn)無(wú)法磨滅的記憶。

　　短短幾年時(shí)間，總?cè)藬?shù)不過(guò)160萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。平均每80個(gè)人一家房地產(chǎn)公司，這些公司只有少數(shù)是真正在蓋房子，而大部分人都在玩一個(gè)“擊鼓傳花”的古老游戲，這個(gè)“花”就是地皮。

　　據(jù)相關(guān)資料顯示，1992年海南省的房地產(chǎn)投資額高達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的50%，僅�？诘姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就多達(dá)800萬(wàn)平方米，而相應(yīng)的地價(jià)由1991年的十幾萬(wàn)元一畝飆升至600多萬(wàn)元一畝，短短一年時(shí)間竟?jié)q了好幾十倍。

　　據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒(1996)》統(tǒng)計(jì)，1988年，海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。

　　海南地價(jià)的瘋狂飆升，使越來(lái)越多投資者懷揣著金錢與發(fā)財(cái)夢(mèng)來(lái)此一搏。土地成了他們的搖錢樹，不擇手段拿地成了他們發(fā)財(cái)?shù)闹苿俜▽�。由于投機(jī)性需求已經(jīng)占到了市場(chǎng)的70%以上，一些房子甚至還停留在設(shè)計(jì)圖紙階段，就已經(jīng)被轉(zhuǎn)了好幾道手。

　　然而，游戲終歸是游戲，泡沫終究要破滅。聰明者選擇提前抽身，離開這場(chǎng)游戲，而其他一些意猶未盡者仍在僥幸等待著在鼓槌停下來(lái)之前將“花”傳給下一位。

　　1993年6月23日，當(dāng)最后一群接到“花”的玩家正在緊張尋找下家時(shí)，鼓槌突然毫無(wú)征兆地落下。當(dāng)天，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。第二天，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，16條強(qiáng)力調(diào)控措施包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。

　　一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱戛然而止。

　　顧云昌告訴記者，目前市場(chǎng)上發(fā)展比較好的一些大地產(chǎn)商像潘石屹、馮倫，他們的第一桶金就是在海南撈到的，由于當(dāng)年能較早意識(shí)到市場(chǎng)的泡沫，他們選擇了及早抽身，所以沒(méi)有受到房地產(chǎn)泡沫破滅的沖擊。房地產(chǎn)業(yè)迅速非理性的發(fā)展導(dǎo)致了海南房地產(chǎn)泡沫的迅速形成及破滅，海南房地產(chǎn)泡沫事件為房地產(chǎn)商和當(dāng)?shù)卣�府都敲響了警鐘�?/p>

　　時(shí)隔15年之后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次面臨轉(zhuǎn)變。2005年到2007年之間中國(guó)樓市的熱鬧景象自2007年下半年開始轉(zhuǎn)入冷淡，樓市的低迷態(tài)勢(shì)已經(jīng)持續(xù)半年之久，居高不下的房?jī)r(jià)在國(guó)家政策的干預(yù)下逐步回歸理性，居者有其屋的夢(mèng)想正在一步步變成現(xiàn)實(shí)。

　　風(fēng)雨兼程——30年房改之路

　　住房制度改革之前，我國(guó)實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。但是，居住者每月交納的少量房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決政府每年對(duì)房屋的管理、維修費(fèi)用。隨著大量知青的返城，住房需求量又進(jìn)一步加大，國(guó)家不得不再次投入更多的人力、物力在住房建設(shè)上，住房成為壓在政府肩上的沉重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　●1978年9月，中央召開的城市住宅建設(shè)會(huì)議傳達(dá)了鄧小平的一次重要談話，講話中試探性地提出解決住房問(wèn)題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款。

　　●1980年4月2日，鄧小平就住宅問(wèn)題再次發(fā)表重要講話:“城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房子也可以出售�？梢砸淮胃犊�，也可以分期付款，10年、15年付清�！�

　　●1980年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院正式允許實(shí)行住房商品化政策，自此揭開了中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。

　　●1982年國(guó)務(wù)院在煙臺(tái)、蚌埠、常州、沙市設(shè)立了四個(gè)城市售房試點(diǎn)。

　　●1994年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路。

　　●1998年7月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該文件明確指出全國(guó)城鎮(zhèn)從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

　　●1999年8月，國(guó)務(wù)院關(guān)于《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見的通知》。

　　●2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(國(guó)“八條”)，強(qiáng)調(diào)要高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。

　　●2006年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》(國(guó)“六條”)，強(qiáng)調(diào)要切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。

　　●2007年3月5日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議開幕會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶指出：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　●2007年8月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，指出要進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善配套政策和工作機(jī)制。

　　●2008年，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在2008年政府工作報(bào)告中明確提出，抓緊建立住房保障體系。

　　我國(guó)關(guān)于住房制度改革的每一步措施都清晰可見，從1978年到2008年，我國(guó)關(guān)于住房制度的改革經(jīng)歷了整整30年。30年的房改之路，雖然伴隨著風(fēng)風(fēng)雨雨，但依然取得了可喜的成效。

　　2005年到2007年之間中國(guó)樓市的熱鬧景象自2007年下半年開始轉(zhuǎn)入冷淡，樓市的低迷態(tài)勢(shì)已經(jīng)持續(xù)半年之久，居高不下的房?jī)r(jià)在國(guó)家政策的干預(yù)下逐步回歸理性。