核心提示：

　　近日，北京市國土局局長魏成林在《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》培訓班上表示，政府不會對小產權房的問題持法不責眾的態(tài)度，肯定會制定并采取各種辦法進行解決，魏成林說據(jù)他所知，目前國土資源部正在研究各類土地違法問題的處理辦法，其中包括小產權房問題。之前的十一月份，國土資源部副部長鹿心社接受專訪時表示，第一，小產權房不符合我國現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律保護。第二，要采取行之有效的措施，嚴禁小產權房進一步發(fā)展。第三，要深入研究，分類分析，采取針對性措施，化解歷史形成的小產權房問題。

　　國土資源部負責人在回答記者關于農村集體土地流轉問題的時候，明確指出“不得改變集體土地的所有權，不得改變農業(yè)用地的使用用途，不得侵害土地承包經營權人的合法權益”。這標志著我國在解決小產權住房問題上，回旋空間將進一步縮小。

　　所謂小產權房，是指鄉(xiāng)村基層政權組織或者村民自治組織，在沒有獲得建設用地許可證的情況下，將本來屬于集體所有的土地，用于房地產開發(fā)，并且由鄉(xiāng)村基層政權組織或者村民自治組織向購房人頒發(fā)產權證的城市郊區(qū)住房。近些年來，隨著城市房地產市場價格不斷上漲，城市住房需求矛盾越來越突出。一些城市郊區(qū)集體經濟組織從中發(fā)現(xiàn)了商機，他們將集體所有土地用于修建住房，出售給本村居民之外的其他居民。這種行為既違反了我國土地管理法，也違反了我國的城市房地產管理法和農村土地承包法，是一種典型的不法行為。但是，由于這些住房價格相對較低，因而深受購房人的青睞。

　　雖然國務院住房建設管理部門三令五申，要求各級地方政府加快處理小產權住房問題。但由于牽涉面廣，許多地方政府在處理這一問題的時候縮手縮腳，甚至陽奉陰違。這就使得小產權住房在部分地區(qū)呈蔓延趨勢。

　　事實上，解決小產權房的問題，并不像判定其是否合法這么簡單。這里既涉及到了各方的利益，同時也涉及到了相關法律、部門規(guī)章之間的協(xié)調問題。簡單地認定小產權房一概不合法而要進行處罰既可能損害了購房人的合法利益，同時也可能會浪費社會的資源。只有把小產權住房區(qū)分為符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法要求的小產權住房和不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法要求的小產權住房，才能在尊重歷史的基礎上妥善地解決這一問題。在城鄉(xiāng)規(guī)劃法許可范圍之外，建造的所謂小產權住房，非但現(xiàn)在不能給予合法身份，就是將來也不可能被國家的法律所承認。對這一類小產權房應本著集體經濟組織與購房人共同承擔責任的方式，妥善處理歷史遺留問題。

　　筆者認為解決小產權房的問題要從三點考慮：首先，應當以解決小產權住房為契機，加快編制城鄉(xiāng)規(guī)劃，由國土資源部在全國建立分片包干責任制，在系統(tǒng)整理吸收各地城市規(guī)劃方案的基礎上，編制全國的城鄉(xiāng)規(guī)劃總體方案，為我國城鎮(zhèn)化發(fā)展繪制藍圖，為我國新農村建設奠定基礎。

　　其次，住房建設部應當在充分調研的基礎上，科學編制我國住房建設規(guī)劃，并且嚴格依照建筑法和房地產管理法的規(guī)定，對全國的房地產市場進行治理整頓。允許農村集體經濟組織成立房地產開發(fā)公司或者房地產合作社，將農村集體經濟組織的土地用于房地產開發(fā)。當前我國房地產市場價格下滑，這是整治我國房地產行業(yè)、限制少數(shù)大型壟斷房地產企業(yè)的經營行為、禁止房地產領域不正當競爭的最好時機。住房建設部應當及時出手，在全國范圍內清理房地產開發(fā)市場，并且把房地產開發(fā)與建設施工企業(yè)有效的整合在一起，徹底理順房地產市場開發(fā)各個環(huán)節(jié)的權利義務關系，防止房地產開發(fā)商站在利益的頂端，不斷地侵蝕建筑承包施工單位和廣大消費者的利益。

　　第三，各級地方政府在發(fā)展經濟的過程中，應當逐漸地擺脫路徑依賴，不能把房地產作為帶動相關產業(yè)的支柱產業(yè)或者龍頭產業(yè)，而應該以滿足居民基本住房需求為管理目標，徹底廢除土地征收征用制度，不允許借助于“土地級差”牟取暴利，不允許以土地儲備的方式，圈占農村集體經濟組織土地，損害農民的利益。

　　總之，國有土地管理部門應當做好城鄉(xiāng)規(guī)劃；住房建設部門應當管好房地產開發(fā)市場；各級地方政府應當擺脫傳統(tǒng)的發(fā)展模式，充分尊重農村集體經濟組織土地所有權，禁止以征收征用的方式廉價剝奪農民的土地收益。對業(yè)已存在的農村小產權住房應當一分為二：凡是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的住房一律頒發(fā)所有權證；凡是不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的住房，或者雖然符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的要求、但違反建筑法或者房地產管理法規(guī)定的住房，則區(qū)分情況制定處理方案。不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的住房一律就地拆除，但政府應當為購房人提供基本的居住條件；符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法、但違反建筑法或者房地產管理法的住房，則分別按照建筑法或者房地產管理法的規(guī)定加以處理。

　　尊重農村集體經濟組織土地所有權，是解決小產權住房的基礎和前提；因勢利導，允許農村集體經濟組織從事房地產開發(fā)，是化解矛盾的根本之道；逐步完善城鄉(xiāng)規(guī)劃，加快社會主義新農村建設，科學實現(xiàn)我國城鎮(zhèn)化，是克服歷史遺留問題的基本思路。(喬新生 作者系中南財經政法大學社會發(fā)展研究中心主任、教授)