有恒產者有恒心。一件物品應該屬于誰？擁有者可怎樣處置這件物品？別人侵占了這件物品，擁有者該怎么辦？這樣的問題，我們每個人都會隨時遇到。
作為民法典的最重要的組成部分，物權法就是一部旨在解決這些問題的法律。隨著這部法律草案全文10日向社會公布，“物權”和“物權法”，這些過去長期被人們忽視的“陌生”詞匯，必將逐漸為社會熟知；而物權法律制度的最終確立，必將調動起億萬民眾創(chuàng)造財富、愛護財富、積累財富的熱情。
旨在定分止爭、物盡其用 鼓勵創(chuàng)造財富、積累財富
一個房東把自己的房子先賣給甲，并把房子交給甲使用；后由于種種原因，又把這個房子賣給了乙，并和乙辦理了房屋過戶手續(xù)。那么這個房子究竟屬于誰？乙能否要求甲騰出房子？如果沒有物權法，答案可能多種多樣。有了物權法，答案就變得明確：不動產登記簿上登記的是誰，誰就是這套房子的主人。
實際上，整部物權法都與每個人的生產生活息息相關。全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明認為，作為調整有形財產關系的法律，物權法要回答三個問題：一是物是誰的；二是對物享有什么權利，其他的人負有什么義務；三是怎樣保護物權，侵害物權的人要承擔什么法律責任。
王勝明表示，這部法律的作用直接體現在兩個方面：一是定分止爭；二是物盡其用。“制定物權法，是要通過法律來鞏固勞動者和企業(yè)的物質利益，調動人們創(chuàng)造財富、愛護財富、積累財富的熱情，提高社會生產力�！�
進一步落實憲法精神 私人財產獲得同等保護
2004年3月，“公民的合法的私有財產不受侵犯”這一突破性的規(guī)定載入憲法修正案，使私有財產權上升為憲法權利，在海內外引起熱烈反響。隨后開始審議的物權法草案，就如何保護私有財產進行了詳細的規(guī)定，以確立保護私人財產權的具體法律制度。
幾經修改后，目前公布的物權法草案將國家、集體和私人所有權并列為一章，著重突出對公有財產和私人財產予以同等保護。草案規(guī)定，任何單位和個人負有不妨礙權利人行使物權的義務。權利人享有的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵害。國家、集體和私人所有權受法律保護。禁止任何單位和個人用任何手段侵占或者破壞國家、集體和私人的財產。
專家認為，法律對私人財產的保護，除最高層次的憲法保護外，還應有第二層次的民法保護，第三層次的單行法保護。物權法草案對公私財產實行平等保護，這是社會主義市場經濟所要求的交易秩序形成的條件，也是社會主義法治精神的具體體現。
明確國家所有權由誰行使 嚴防國有資產流失
物權法草案根據國有資產的不同形式，規(guī)定了相應的國家所有權行使人。比如，草案規(guī)定，礦藏、水流、海域和國家所有的土地、草原等自然資源，由國務院代表國家行使所有權；國家機關對其直接支配的不動產或者動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定處分的權利；國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產或者動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定收益、處分的權利；國家投資設立的企業(yè)，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責，享有所有者權益。
一段時間以來，國有資產流失嚴重引起社會關注。針對這一情形，物權法草案專門增加條款，加強對國有資產的保護，并依據不同情形，追究企業(yè)相關主管人員的民事責任、行政責任和刑事責任。
草案規(guī)定，違反國家規(guī)定，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有財產、集體財產轉讓，造成國有財產、集體財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。國有企業(yè)、集體企業(yè)直接負責的主管人員嚴重不負責任，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)破產或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
物權保護方式更為全面 三種途徑解決物權受損
目前我國沒有專門的物權法，有關物權的法律規(guī)定散見于民法通則、擔保法、土地管理法等法律的相關條款，對物權的保護不全面，缺乏系統性，有些規(guī)定也過于簡單、原則，缺乏可操作性。
加強對物權的保護，是維護權利人財產權益的必然要求。物權法草案在現行民法通則等法律有關規(guī)定的基礎上，對確認權利、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、損害賠償等物權保護方式作了較為全面的規(guī)定。
草案規(guī)定，物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求恢復原狀；不能恢復原狀或者恢復原狀后仍有損失的，可以請求損害賠償。侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規(guī)定的，應當依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
明確業(yè)主權利 減少物業(yè)糾紛
居民小區(qū)共有部分因權利歸屬不明，經常引發(fā)使用糾紛。在很多城市，這已成為業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾根源。為了更好地維護業(yè)主的合法權利，減少業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的糾紛，物權法草案對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權做出專章規(guī)定。
草案規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑區(qū)劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。專家認為，這一規(guī)定將有利于解決業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾，減少物業(yè)糾紛。
草案同時規(guī)定，業(yè)主可依法共同決定選舉和更換業(yè)主委員會，選聘和解聘物業(yè)管理機構或者其他管理人等。將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房的，應當經有利害關系的全體業(yè)主同意。
草案還規(guī)定，建造建筑物，應當遵守國家有關建筑規(guī)劃的規(guī)定，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全。
建設用地使用權期滿收回 申請續(xù)期需提前一年
在我國，土地屬于國家所有，但我們可以在一定期限內有償使用。比如，一般人所擁有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我們的房子怎么辦？一段時間以來，這個問題已成為社會關注的焦點。
針對這一問題，物權法草案規(guī)定，建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當回收建設用地使用權證書。建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期。
參與這部法律草案起草、修改工作的法律專家表示，這只是一個原則性的規(guī)定。至于具體如何操作，有待今后進一步明確。
征地、拆遷應給予合理補償 補償費不得被挪用截留
去年3月通過的憲法修正案規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用，并給予補償。”但這一原則的落實情況并不樂觀，補償不到位目前仍是征地、拆遷環(huán)節(jié)中存在的突出問題，許多群眾的切身利益受到侵害，糾紛時有發(fā)生。
為確保征地、拆遷中補償到位，物權法草案增加了一些條款，細化了相關規(guī)定，以確保百姓利益不受損害。草案規(guī)定，國家保護私人的所有權。拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。違法拆遷、征收，造成私人財產損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
草案還規(guī)定，征收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經營權人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經村民會議討論決定。任何單位和個人不得貪污、挪用、截留土地補償費等費用。
農村宅基地可在本集體內轉讓 城鎮(zhèn)居民不得在農村購房
城鎮(zhèn)居民可否在農村購置宅基地？這一問題曾引起社會廣泛關注。物權法草案曾經規(guī)定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓。在審議過程中，存在兩種不同意見。
根據土地管理法的規(guī)定，國務院為加強農村土地的管理，已經明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。因此，目前的草案規(guī)定，宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。村民依照規(guī)定轉讓宅基地使用權的不得再申請宅基地。
草案同時規(guī)定，農戶占有的宅基地面積應當符合規(guī)定的標準。一戶只能擁有一處宅基地。宅基地使用權人未經依法批準，不得改變宅基地用途。
明確擔保財產范圍 社會公益設施不得抵押
擔保物權是物權法的重要內容，我國已制定了擔保法。物權法草案在擔保法有關規(guī)定的基礎上，進一步完善了抵押權、質權、留置權的規(guī)定。
草案規(guī)定了可用于擔保財產的范圍。按照規(guī)定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；交通工具等。
此外，為拓展經營者的合法融資的渠道，草案還在我國現行抵押制度基礎上有所突破，規(guī)定正在建造的建筑物、船舶、飛行器也可用于抵押。經當事人書面協議，企業(yè)、個體工商戶、農村承包經營戶可以將現有的以及將來擁有的動產抵押，債務人不履行債務時，債權人有權就約定實現抵押權時的動產優(yōu)先受償。
草案同時規(guī)定，土地所有權，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施等不得抵押。
在草案審議過程中，有常委會委員提出，我國傳統的典權制度已經消失，目前開辦的典當行實際上辦理的是“當”動產的業(yè)務，并未辦理“典”不動產的業(yè)務，讓與擔保主要涉及動產擔保，而我國對動產擔保已經作了較為全面的規(guī)定。根據全國人大法律委員會的意見，物權法草案對典權和讓與擔保暫不作規(guī)定，如果以后確有需要再進行研究。
不動產實行統一登記 登記費用不得按面積或價額收取
不動產登記是建立物權制度的重要基礎。物權公示的原則，涉及不動產的，要靠登記制度保障。
目前，按照法律規(guī)定辦理轉讓和抵押的登記機構有幾十個部門。有些全國人大常委會委員在審議中提出，應當明確對不動產實行統一登記，盡量減輕當事人的負擔。全國人大法律委員會經研究，贊成這一意見，同時考慮到統一登記涉及行政管理體制改革，實行統一登記需要有一個過程。因此，物權法草案規(guī)定，不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
草案同時規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產統一登記未作規(guī)定前，當事人可以向房產登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。房產登記機構和土地登記機構應當通過信息共享等辦法，為當事人一并辦證提供便利。
關于不動產的登記費用，草案規(guī)定，不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規(guī)定。
領取遺失物應付保管費 善意占有人可以“免責”
將拾得遺失物交還對方后，是否應得到保管費之外的報酬？目前，物權法草案只是規(guī)定，所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付遺失物的保管費等必要費用。
這一規(guī)定是否應該加以修改？如果“拾金有償”，是否與“拾金不昧”的傳統觀念相沖突？法學專家的主張并不一致。因此，這個問題將在廣泛征求意見后再做決定。
草案還規(guī)定，拾得漂流物、發(fā)現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。文物保護法有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
占有指占有人對不動產或者動產的實際控制。占有人可以是依法有權占有不動產或者動產，如根據買賣合同占有對方交付的貨物；也可能是無權占有他人的不動產或者動產，如借他人的物品卻過期不還。占有人不知道自己是無權占有的，稱為善意占有。明知自己是無權占有的，稱為惡意占有。
草案規(guī)定，占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，善意占有人不承擔損害賠償責任；惡意占有人應當承擔損害賠償責任。
草案同時規(guī)定，不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當扣除善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。
維護特殊人群權利 草案設立居住權
這是一位老人真實的遭遇：在北京城里的一戶人家做了30多年的保姆后，雇主承諾要給她“養(yǎng)老送終”。但在她生病后，雇主就將她送回鄉(xiāng)下，導致這位80多歲的老人無處棲身。
該如何解決類似上述老人的問題？物權法草案以專章的篇幅，通過設立居住權的方式，來維護這一特殊人群的利益。
草案規(guī)定，所謂居住權，是指居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。設立居住權，應當向登記機構申請居住權登記。居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業(yè)管理費用，可以不支付住房使用費，不承擔重大維修費用，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外；居住權設立后，住房所有權人變更的，不影響居住權。
關于居住權的期限，草案規(guī)定，期限根據遺囑、遺贈或者合同確定；無法確定的，成年居住權人的居住權期限至其死亡時止，未成年居住權人的居住權期限至其獨立生活時止。因住房滅失，住房所有權人獲得賠償金的，應當給予居住權人適當補償；沒有獨立生活能力的居住權人，也可以放棄補償，要求適當安置。
同時草案明確規(guī)定，上述居住權不包括因婚姻家庭、租賃產生的居住關系。(來源：新華網；記者沈路濤、鄒聲文、張宗堂)
