產(chǎn)品篇
買房子買什么？除了地段外，就是產(chǎn)品本身了。無論是居住還是投資，無論是住宅還是商業(yè)，最終都要回到產(chǎn)品本身上來。放眼2006年樓市，樓市產(chǎn)品又呈現(xiàn)怎樣的特點呢？
預(yù)言一 住宅持續(xù)供需錯位
買房人想買面積小、總價低的，但市場上的房子卻越來越大，總價越來越高，2005年，這種矛盾就已經(jīng)很突出了。2006年，這個矛盾會更加突出。
據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2002年開始，單價在5000元以上的住宅項目在市場上的供應(yīng)量已經(jīng)從50.4%上升到2005年1-10月份的63.6%，預(yù)計這種上升趨勢在2006年還將持續(xù)。
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，約69%的人購房總價要求在50萬元以下。由北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，目前住宅市場上的戶型供應(yīng)以120-160平方米為主，而市場需求的主要戶型面積在80-100平方米之間。中低端市場出現(xiàn)了明顯供不應(yīng)求的局面，房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性矛盾，這種矛盾短時間內(nèi)不能解決。
預(yù)言二 低密度住宅成熱點
四環(huán)內(nèi)土地越來越少，2005年，供應(yīng)的土地，85%以上位于四環(huán)外，12%的土地在五環(huán)外。因此消費者必然更加關(guān)注臨近四環(huán)的土地和發(fā)展較成熟的近郊地區(qū)的產(chǎn)品，比如朝北板塊、通州板塊、亦莊板塊、亞北板塊等板塊的產(chǎn)品。
以亦莊為例，隨著馬駒橋C2地塊天價決出最終歸屬，亦莊地產(chǎn)隨之升溫。購房者除了看重地段外，還看好產(chǎn)品特色。比如位于亦莊的項目“樣本”推出的情景洋房，采用了自然與城市結(jié)合的小鎮(zhèn)風范，通過層層退臺式的露臺、空中庭院、情景陽光房、寬達8米的橫向客廳、別墅化入戶方式、二元融合園林景觀等六大元素的巧妙融合，把情景和洋房密切結(jié)合起來。目前銷售狀況很好。
預(yù)言三 產(chǎn)品主義盛行
2006年，產(chǎn)品主義將更為盛行。這并不是說開發(fā)商覺悟了，認識提高了，而是市場的選擇結(jié)果。因為房價不斷上漲，要讓購房者覺得物有所值、心甘情愿地掏錢購買，走低成本策略肯定是行不通的，必須在產(chǎn)品本身上下工夫。
據(jù)萊鎮(zhèn)·香格里銷售總監(jiān)介紹，秉承品質(zhì)源于細節(jié)的產(chǎn)品主義原則，萊鎮(zhèn)·香格里采取短、板式樓體設(shè)計，戶型設(shè)計在最大限度合理使用面積的同時，保證居室內(nèi)部的流動性和采光通風觀景效果，既滿足居住舒適度，強調(diào)實用性，又大大降低了總價。因此，自8月開盤以來，銷售額已達到近3億元。
品質(zhì)源于細節(jié)。只有細節(jié)做好了，才能得到消費者認同。這樣的產(chǎn)品在2006年將會更多。
預(yù)言四 節(jié)能住宅流行
中原地產(chǎn)認為，隨著能源的緊缺，從長期經(jīng)濟利益角度出發(fā)，2006年購房者將更加青睞節(jié)能產(chǎn)品。
與此同時，2005年7月1日，《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》正式實施，這標志著其后的建筑產(chǎn)品中，節(jié)能成為驗收的重要考評指標。進行建筑節(jié)能設(shè)計的同時，高新技術(shù)同節(jié)能設(shè)計手法相結(jié)合，實現(xiàn)隔熱、保溫、通風等既節(jié)能又舒適的細節(jié)設(shè)計，從而提升住宅附加值。比如位于金百子灣的金都·杭城在產(chǎn)品的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、節(jié)材上下工夫，加強外墻外保溫，設(shè)置了雙層中空鋁合金斷橋隔熱，有效節(jié)省了能源，受到購房者歡迎。
預(yù)言五 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營困難
據(jù)偉業(yè)顧問研究數(shù)據(jù)顯示，北京商業(yè)開發(fā)已經(jīng)進入不均衡狀態(tài)。目前北京城八區(qū)，除了崇文區(qū)、東城區(qū)商業(yè)發(fā)展比較均衡外，以朝陽區(qū)為代表的其他各區(qū)都將面臨商業(yè)面積供大于求的局面。到2008年，朝陽區(qū)的人均商業(yè)面積將超過2.19平方米，這比國際發(fā)達國家人均1.1平方米的數(shù)據(jù)超過了一倍。在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大幅提高的同時，經(jīng)營和銷售將進入前所未有的困境之中。
不過，偉業(yè)顧問專業(yè)人士也表示，隨著北京零售市場的開放，國際知名零售商和品牌進入北京市場。在這些實際需求支持下，一些合適的商業(yè)地產(chǎn)將會迎來釋放需求的春天。(魯歡)
