四、開(kāi)征物業(yè)稅的目標(biāo)并非就是“對(duì)第二套房課重稅”
人們有種認(rèn)識(shí)，認(rèn)為征收物業(yè)稅的主要目標(biāo)就是為了抑制擁有多套住房，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)第二套房課以重稅。對(duì)于這種說(shuō)法，陳淮表示，物業(yè)稅的作用之一就是要抑制過(guò)度占有資源，保護(hù)必要消費(fèi)。但我個(gè)人看法，這個(gè)“過(guò)度占有”，不是按第幾套房來(lái)區(qū)分的。一個(gè)富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風(fēng)景名勝區(qū)，價(jià)值不匪，這套房子也得適用較高稅率。
在前幾年“房改”中，一些中央機(jī)關(guān)的干部按級(jí)別應(yīng)享受一定的住房面積，但當(dāng)時(shí)單套面積的沒(méi)有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但這個(gè)“2＋1”或者“2＋2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個(gè)“第二套”恐怕就不該課以重稅。因?yàn)椴徽摪锤刹孔》繕?biāo)準(zhǔn)還是從自住性住房的必要標(biāo)準(zhǔn)看，他們的居住總面積并未“超標(biāo)”。原則說(shuō)，物業(yè)稅應(yīng)按個(gè)人持有的資產(chǎn)價(jià)值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。
陳淮指出，可以肯定地說(shuō)，應(yīng)當(dāng)對(duì)超出自住范圍用于出租牟利的房產(chǎn)征收一定強(qiáng)度的物業(yè)稅。但這里面也有個(gè)區(qū)別對(duì)待的問(wèn)題。單位面積價(jià)值高的別墅、豪宅，就應(yīng)當(dāng)適用較高稅率；相反，單位面積價(jià)值較低的普通住宅，就應(yīng)當(dāng)適用相對(duì)較低的稅率。為什么呢？因?yàn)槲覀冞�要考慮到租賃市場(chǎng)發(fā)育的問(wèn)題。普通住宅的主要承租人是窮人，是低收入群體。物業(yè)稅征得高，租賃市場(chǎng)的租價(jià)就高，不利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展�！皩�(duì)第二套房課重稅”的想法，出發(fā)點(diǎn)可能是抑制富人占有更多資源，促進(jìn)社會(huì)公平。
但這種想法失之簡(jiǎn)單了。有人買了房子用于出租，才有租賃市場(chǎng)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。而租賃市場(chǎng)恰好是和低收入群體、困難群體和流動(dòng)人口利益關(guān)系最密切的市場(chǎng)。不僅如此，租賃市場(chǎng)還是政府住房保障政策貫徹實(shí)施的基礎(chǔ)。在我國(guó)的住房保障體系中，針對(duì)困難群體和特困群體的“貼租”政策，包括實(shí)物貼租和貨幣貼租，都需要有一個(gè)足夠大的租賃市場(chǎng)存在才能有效實(shí)施。美國(guó)加州有條調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律，禁止租賃價(jià)格在一年內(nèi)的上漲幅度超過(guò)7%。為什么呢？因?yàn)樽赓U市場(chǎng)的需求才是最真實(shí)的需求，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)是和窮人的利益關(guān)系最密切的市場(chǎng)，因?yàn)樽赓U價(jià)格最直接地影響房產(chǎn)投資回報(bào)的預(yù)期。
陳淮表示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、持有環(huán)節(jié)的稅制改革，基本方向是“明租、清費(fèi)、正稅”。物業(yè)稅是否是取代土地出讓金的一種“費(fèi)改稅”，目前學(xué)者中還有不同認(rèn)識(shí)。但比較傾向性的意見(jiàn)是，土地出讓金的性質(zhì)是“租”，是政府作為土地所有者的利益體現(xiàn)；物業(yè)稅的性質(zhì)是“稅”，是政府作為公共利益的維護(hù)者、社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)者獲得的公共收益。二者的性質(zhì)是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是說(shuō)，收了土地出讓金也可能仍要再收物業(yè)稅。這取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。
退一步說(shuō)，物業(yè)稅取代土地出讓金，也不一定能使房?jī)r(jià)真正便宜。因?yàn)榉績(jī)r(jià)包括購(gòu)買價(jià)格和持有價(jià)格兩個(gè)組成部分。分次收取物業(yè)稅時(shí)，持有價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大增加。因?yàn)槲飿I(yè)稅是按現(xiàn)值征收的，而在50-70年的時(shí)間范圍內(nèi)，土地價(jià)格一定是不斷提高的，而且在城市化快速發(fā)展過(guò)程中提高的速度還會(huì)很快。最終算下來(lái)，也許分次支付的價(jià)格要比一次性支付的成倍增加。
還有人提出，開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)只對(duì)此后購(gòu)入的新房征收，以前買的就不能再回溯征收了。針對(duì)這一說(shuō)法，陳淮表示，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因?yàn)楝F(xiàn)在收取的土地出讓金實(shí)際上是個(gè)“費(fèi)”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實(shí)已經(jīng)包含有一定的對(duì)占有資源征稅的意義。如果撇開(kāi)土地出讓金的問(wèn)題，那么開(kāi)征物業(yè)稅恐怕就需要針對(duì)所有住房征收了。那種“不能回溯”的說(shuō)法是把交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)混為一談了。為什么要對(duì)以前購(gòu)買的房產(chǎn)也征呢？我們前面說(shuō)過(guò)，物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個(gè)小區(qū)，這個(gè)小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過(guò)征收物業(yè)稅的方式把這個(gè)增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來(lái)。(柏晶偉)
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