難言的觀念：“有其屋”是否要“買其屋”
“居者有其屋”是否“住者買其屋”，這不是個(gè)新問題。在“住房私有率世界第一”的背景下，討論這個(gè)問題就有了新的空間。以前，我們會(huì)說買房是緣于文化習(xí)慣和保障不足，可是面對(duì)如此之高的住房私有率，誰都會(huì)有一個(gè)直覺的反應(yīng)：憑什么大家都買房，為什么就不讓我買房？
面對(duì)這樣的夢(mèng)想，大道理顯得有些蒼白，我們不妨用數(shù)字來分析一下，這個(gè)夢(mèng)想有沒有可能成為現(xiàn)實(shí)。
先說住房供應(yīng)，看它能否滿足人口增長(zhǎng)需求。我們以最近三年為例。從2002年底到2005年底，全國(guó)的城鎮(zhèn)人口凈增6000萬�？墒牵诘某擎�(zhèn)商品房供應(yīng)只有10億平方米。按照城市改造“拆一建二”的慣例，只能有5億平方米投放市場(chǎng)，按戶均90平方米，總共只能滿足550萬個(gè)家庭，這個(gè)數(shù)字，離6000萬新增人口，有著巨大的差距。當(dāng)然，同期還有1億平方米經(jīng)濟(jì)適用房上市，但基本上改變不了大局。這個(gè)落差必然導(dǎo)致城鎮(zhèn)人口的住房私有率持續(xù)大幅降低。
再說住房?jī)r(jià)格。巨大的住房供求矛盾，決定了商品房必然會(huì)變成一種價(jià)高者得的商品，它不可能降到人人都買得起的水平。不僅是新增城鎮(zhèn)居民中的大多數(shù)買不起房，老城鎮(zhèn)居民中的低收入階層，如果沒有參加房改，也將會(huì)買不起房。這些人要想買得起房，就只有依靠國(guó)家的福利政策。
國(guó)家有能力滿足這個(gè)需求嗎？我們不妨算一筆賬。據(jù)權(quán)威部門預(yù)測(cè)，到2010年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口還將新增1.2億。新增人口加上多年沉淀的無房人口，城鎮(zhèn)無房總?cè)丝趯⒊^兩億，如果按照三口之家、戶均90平方米計(jì)算，至少需要再建60億平方米的住房。而同期商品房最多滿足三分之一的需求。也就是說，還有40億平方米要由國(guó)家提供，才能滿足“住者買其屋”的要求。40億平方米幾乎相當(dāng)于中國(guó)城鎮(zhèn)住宅總面積的三分之一。從數(shù)量上來說，這絕對(duì)是個(gè)不可能完成的任務(wù)。而且根據(jù)這些年的經(jīng)驗(yàn)，如果用出售的方式解決低收入階層的住房，福利就很難真正到達(dá)低收入者的手中。
所以，住房私有率的降低是不可避免的趨勢(shì)。城鎮(zhèn)住房問題將有很大比例依靠租房解決。在這個(gè)過程中，努力推動(dòng)政府多蓋一些面積不大、功能完善的廉租房，才是“居者有其屋”的正確方向。
制度的欠缺：公共住房是建設(shè)短板
美國(guó)，68%；英國(guó)，67%；德國(guó)，42%�？纯粗袊�(guó)81.62%的住房私有率，未免有些詫異。
發(fā)達(dá)國(guó)家如此低的住房私有率能說明什么？這些國(guó)家的就業(yè)流動(dòng)是常態(tài)，為了可能的發(fā)展機(jī)遇，歐美人士習(xí)慣了不買房。但是這只是直觀的感覺，由于擁有成熟健全的住房保障體系，不僅不愁找不到可租的房子，而且房?jī)r(jià)保持著相對(duì)平穩(wěn)，租房買房的成本比較只有些微差別。丹麥的做法更徹底：全民租房——主要是向政府租。
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，中國(guó)實(shí)施的是福利化分配方式，住房是全民的福利品；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過住房制度改革，對(duì)于有支付能力的居民，要通過市場(chǎng)解決住房，對(duì)于低收入家庭，政府通過住房保障，解決其支付能力不足的問題。81.62%的住房私有率，根源就在于住房保障制度的欠缺。經(jīng)濟(jì)適用房不但被指“變味”且供給速度明顯滯后，廉租房則更為稀缺。這就迫使中低收入者不得不在商品房市場(chǎng)解決住房，越來越多的“房奴”便是最有力的證明。
滿足低收入人群的住房需求，廉租房同樣可以制約房?jī)r(jià)的非理性上漲。媒體公布的公式稱，廉租房與房?jī)r(jià)呈反比關(guān)系。廉租房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%~4%，最大的受益者是普通老百姓。
從1998年提出建立廉租房制度，到2003年出臺(tái)相關(guān)管理辦法，中國(guó)291個(gè)地級(jí)以上城市中已有221個(gè)城市在去年年底前實(shí)施了廉租住房制度，但是70個(gè)城市的空白仍然暴露出資金上的無奈。原來的財(cái)政體系中，社會(huì)保障重在保吃穿、保就業(yè)、保養(yǎng)老，而住房并沒有納入預(yù)算科目。再加上商業(yè)地產(chǎn)帶來的收入，這些都令地方政府忽視公共住房建設(shè)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授認(rèn)為，加強(qiáng)公共住房制度建設(shè)，逐步解決中低收入尤其是低收入家庭的住房困難，是政府不可推卸的社會(huì)責(zé)任，也是確保商品住宅市場(chǎng)按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作的基礎(chǔ)。
住宅市場(chǎng)成熟的地區(qū)，政府均將持續(xù)供應(yīng)可負(fù)擔(dān)住宅(即廉租房)列為重要的施政目標(biāo)，比如倫敦2004年的新規(guī)劃要求中心區(qū)新增房屋的1／4為可負(fù)擔(dān)用房。事實(shí)上，這種制度設(shè)計(jì)是一種多贏，低收入者可以借助安定的生活實(shí)現(xiàn)地位的提升，城市也通過不斷獲得低價(jià)勞動(dòng)力而維持競(jìng)爭(zhēng)力，而先租后售的做法同樣可以回籠資金。(錢飛鳴 苗凡卒)
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