房價是股價逆向指標(biāo) 房價反彈將引發(fā)調(diào)控預(yù)期

　　新開工依舊強(qiáng)勁增長表明開發(fā)商預(yù)期仍較樂觀。8月份新開工改變了7月份出現(xiàn)下降的趨勢，再次環(huán)比回升，說明了開發(fā)商對市場預(yù)期仍較樂觀，擔(dān)心目前縮減開工計劃會導(dǎo)致未來再次出現(xiàn)市場好但無盤可賣的情況。尤其是8月份銷售再次出現(xiàn)反彈，更會強(qiáng)化開發(fā)商對未來的信心，預(yù)計短期新開工還會保持較高水平。

　　根據(jù)8月份數(shù)據(jù)小幅上調(diào)全年新開工5個百分點，預(yù)計全年增長33%。因為雖然目前新開工同比增長66%，但由于2009年四季度開工出現(xiàn)了大幅增長，所以導(dǎo)致同比基數(shù)較高，而今年四季度新開工相比目前將出現(xiàn)環(huán)比回落趨勢，預(yù)計全年累積增速會在目前66%的基礎(chǔ)上回落至33%。

　　房價有反彈趨勢。8月份全國70個大中城市房價環(huán)比7月份雖然持平，但可能與8月份高端產(chǎn)品入市比例較少有關(guān)，因為我們在草根調(diào)研中了解高價項目在目前獲得銷售許可證是比較困難的。而二手房在8月份出現(xiàn)反彈，根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)70大中城市二手房價格環(huán)比上升了0.1%，而7月份則是下降0.1%。前期低價入市的新盤由于取得了不錯去化速度，后期開盤項目也在逐期提價。對于房地產(chǎn)銷售而言，價和量無法割裂，只有在開發(fā)商迫于資金壓力而降價時會有下跌放量的情況，但經(jīng)過了前期開發(fā)商的降價試水和資金回流，房價下跌的預(yù)期被進(jìn)一步縮窄。因此，隨傳統(tǒng)購房旺季的到來和部分恐慌性購房的入場，未來金九銀十可能迎來的不僅是放量，還可能出現(xiàn)新一輪價格的反彈。

　　投資策略。房價是股價的逆向指標(biāo)，近期房價的反彈會引發(fā)未來調(diào)控的預(yù)期，例如房產(chǎn)稅的出臺節(jié)奏加快。我們認(rèn)為對地產(chǎn)股投資而言，不論是否有新政策出臺，只要房價出現(xiàn)反彈，市場即會有緊縮政策出臺的預(yù)期，會影響地產(chǎn)股的估值水平，所以在房價未穩(wěn)定之前行業(yè)層面的機(jī)會難以到來。我們認(rèn)為目前能夠率先調(diào)整定價搶先吸收市場需求的公司將獲得較好的銷售成績，繼續(xù)推薦可售資源豐富，銷售策略靈活，且估值便宜的萬科A、保利地產(chǎn)。　　□國金證券 曹旭特