中新網(wǎng)5月9日電 據(jù)《中華工商時報》報道，兩年以前，曾女士就開始著手買房。當(dāng)時，她的一對雙胞胎女兒已經(jīng)在北京工作了5年多，退休以后，曾女士便從家鄉(xiāng)武漢來到北京照顧女兒們的起居。然而住在租來的房子里并不那么踏實，“中間搬了3次家，最后一次租了套一居，沒到半年，房東就告訴我們，要收回房子賣給別人�！彼伎荚偃�，曾女士決定買一套房子，結(jié)束在京的租房生涯。用她的話說，“與其把租金付給別人，不如自己用來供房。”
那段時間，曾女士生活的整個重心都在淘房上面，因為女兒們上班地點都在東三環(huán)，那個區(qū)域的房價又著實太高，考慮到經(jīng)濟承受能力以及方便女兒們上下班的問題，在對北京的房地產(chǎn)市場摸底之后，她果斷地把目光從新房轉(zhuǎn)移到了二手房。
最后，曾女士對一套位于北京市朝陽區(qū)麥子店的二手房一見鐘情。2005年年初，和房東以43萬元的價格成交，其中首付20萬元，月付2200元，10年還清。
價量同漲的二手房市場
現(xiàn)在，每每打量這套56平方米的兩居，曾女士總有一股說不出的喜悅，“房齡不到8年，精裝修，我們只需買家具和電器，就可以直接入住，而且這里環(huán)境便利，離女兒上班的地方也近�！备钏靡獾氖�，麥子店的房價一直在上漲，“如今周圍的房價已經(jīng)到8000多了�！�
其實，曾女士只是剛好趕上了北京二手房市場火爆的趟兒。有關(guān)統(tǒng)計資料顯示：2000年，北京的二手房交易量僅為1100套，到了2005年，北京二手房的交易量達到了7萬套。預(yù)計2006年成交量還將突破9萬套。
“二手房市場正處于一個價量同漲的上升階段。”在接受記者采訪時，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理左暉對2006年北京的二手房市場充滿了信心，據(jù)他介紹，2006年
一季度北京二手房成交量達到16300套，同比上漲幅度達13.7%；成交均價為4280元／平方米，同比上漲幅度達11.6%。
根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料，北京二手房市場交易中，自住剛性需求明顯，有85%的消費者購房目的是為了自住。二手房在地段、價格和社區(qū)配套設(shè)施完善等方面的優(yōu)勢成了吸引這個人群的主要因素。現(xiàn)實的情況是，越來越多的樓盤向郊區(qū)方向發(fā)展，中心地段的樓盤房價卻讓普通老百姓嘆而觀止。龐大的上班族更樂意選擇市中心的房子，二手房的出現(xiàn)無疑填補了這一空缺。此外，隨著二手商品房異軍突起，在整體外觀、室內(nèi)格局以及居住舒適度均高于已住公房，二手房房源的居住品質(zhì)和吸引力越來越高。
穩(wěn)定房價的均衡器？
一方面，二手房市場交易的火熱表明了購房者的選擇正在日趨多元化；另一方面，也說明了北京房價高速飛漲的現(xiàn)實。以最近的數(shù)據(jù)為例，北京市建委等四部門發(fā)布的1-2月份北京房市運行情況顯示：1月到2月北京商品期房均價上漲了17.3%。“房價太高了，特別是城區(qū)的房價，誰不想住新房子呢？但是以我們的承受能力只能在五環(huán)外購房了，女兒們上班又成了問題。”曾女士笑著說。
對于消費者來說，選擇二手房是現(xiàn)實而略帶無奈的選擇；然而，對于政府宏觀調(diào)控部門來說，二手房交易市場的火爆讓他們看到了穩(wěn)定房價的希望。
在4月25日召開的“2006北京二手房市場現(xiàn)狀與發(fā)展論壇”上，北京市建委副主任苗樂如就透露。2006年北京市將給予二手房中重點“關(guān)照”，“二手房市場將被視作穩(wěn)定住房價格的重要手段”。他指出：“發(fā)展二手房市場對于穩(wěn)定住房價格，引導(dǎo)梯次消費，實現(xiàn)住房市場的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。”
然而，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟所研究員汪利娜卻認為：“二手房市場穩(wěn)定房價的作用是有限的�！彼硎荆粋�規(guī)范的房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括新建房、存量房(二手房)；出售房、出租房；高檔房、低檔房；大戶型房、小戶型房，“房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)存在一個合理的庫存結(jié)構(gòu)，二手房不過是其中的一個供給渠道而已�！贝送�，汪利娜指出，市場上也不可能有大量的二手房，因為許多人是以居住為主，想以舊換新的人畢竟是少數(shù)，所以二手房交易量的增多對房價的抑制是很有限的。
投資的新渠道？
值得注意的是，記者在采訪過程中還發(fā)現(xiàn)，二手房也開始成為一種投資增值的手段�！拔覑畚壹摇笔袌鲅芯恐行纳踔脸鍪玖艘环萦嘘P(guān)《二手房投資全攻略》的報告。
報告指出，投資二手民宅獲取收益主要靠兩種方式，一是買來用于出租，二是買來用于出售。前者是靠租金獲益，“一般情況下，普通住宅的投資回報率約在6%-8%左右，資金回收周期約為12-16年，而且隨著北京不斷加快發(fā)展的步伐，房屋的租賃需求會變得越來越大，租金價格也會隨之提高，整體是一個穩(wěn)中有升的態(tài)勢。”后者是靠買賣之間的差價賺取利潤。“投資二手房期望短期內(nèi)房價大幅上漲以獲取高額差價的愿望不太現(xiàn)實；如果從長遠來看，隨著奧運會的臨近及新的城市發(fā)展規(guī)劃的實現(xiàn)，城區(qū)一手樓盤的銳減將導(dǎo)致二手房是在城區(qū)居住的必然選擇，二手房在較長的周期內(nèi)仍然具有升值的空間。”該報告指出。
“如果我還有錢的話，去買套二手房出租也挺不錯的。”認為自己很有投資眼光的曾女士也有投資二手房的想法。“在我家這個地段，一間房就能夠租850元左右呢�！彼χf，“可惜我也是剛從租房族過來，沒有這個經(jīng)濟實力。”
不過也有反對意見，汪利娜甚至尖銳地指出：“類似的這種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)布的報告很多時候是個‘幌子’，是個廣告�！彼嵝严M者說，現(xiàn)在供出售的二手房絕大多數(shù)是上世紀(jì)80年代和90年代初建的，這個時期房子的質(zhì)量一般不怎么高，壽命也只有30年左右，大部分還沒有廳，“所以別指望能有很高的房租，而想靠長期放租來收回成本也不太可能。”
二手房市場有待成熟
一個重要的問題是，我國二手房市場還未真正成熟。相關(guān)資料顯示：2005年北京房地產(chǎn)市場存量房總計5億平方米，大約有500萬套。按照國際慣例，成熟的房地產(chǎn)市場每年約有5%的存量房進入到二級市場進行交易，即在政策、金融、市場各方面因素成熟完善的狀態(tài)下，北京這樣的國際型大城市每年二手房的理想成交量也應(yīng)該在25萬套左右。即使2006年二手房成交量突破9萬套，也遠遠沒有達到理想的成交標(biāo)準(zhǔn)。
此外，由于二手房交易過程中程序繁雜，二手房按揭市場中存在著一些不規(guī)范現(xiàn)象。長沙市房地產(chǎn)交易管理所的資料顯示，按揭中經(jīng)常會出現(xiàn)隱價瞞價、隱瞞交易類型現(xiàn)象，更有甚者憑空制造假交易，利用產(chǎn)權(quán)證毀損、遺失補證的借口，重新?lián)Q發(fā)產(chǎn)權(quán)證后冒充二手房按揭來騙取銀行貸款。另外，用假身份證辦理手續(xù)的情況也時有發(fā)生。
另外一個奇特的現(xiàn)象是，隨著2006年北京二手房市場的火爆開場，房地產(chǎn)中介的跑馬圈地也呈加速度發(fā)展。截至2005年底，中大恒基在北京地區(qū)的門店數(shù)量已經(jīng)突破300大關(guān)，預(yù)計今年會達到500家；我愛我家在北京地區(qū)已有240多家門店，預(yù)計今年將超過300家；鏈家地產(chǎn)預(yù)計到年底門店數(shù)量將達到300家左右；北京順馳在目前100多家的基礎(chǔ)上，預(yù)計年底有可能開到200家門店。
現(xiàn)實情況是，絕大部分人是通過房地產(chǎn)中介進行二手房交易的，曾女士也是其中一員。“雖然害怕受騙，但是必須承認通過中介可以省去很多麻煩，他們的房源信息也多。”曾女士坦言。在決定買那套兩居以后，曾女士和中介溝通了很久，最終支付了8000元的中介費，“這個中介費還算便宜的�！弊鳛檫^來人，曾女士提醒，找中介的時候一定要看該中介的信譽度，最好是找比較知名的中介公司。(詹宇昆 辜□）
