眼下，全國(guó)許多地方的房?jī)r(jià)都在著了魔一般地飛漲，房市調(diào)控為何沒能發(fā)揮期待中的效力？筆者認(rèn)為，住房未能實(shí)現(xiàn)“全流通”導(dǎo)致的供應(yīng)不足是一個(gè)重要原因，倘若借鑒股市股權(quán)分置改革的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行房市的“全流通”改革嘗試，或能在一定程度上緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。
房?jī)r(jià)不斷攀升，并非投資不足的緣故，恰恰相反，我國(guó)房地產(chǎn)投資一直呈快速上升勢(shì)頭。2003年-2005年，北京市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重連續(xù)3年都超過(guò)53%，位列全國(guó)第一；緊隨其后的深圳、上海、廣州，該比例也都連續(xù)保持在33%以上。
但是，在如此之大的投資下房?jī)r(jià)仍在上漲，開發(fā)商和大量炒房者仍敢囤積房屋，其中一個(gè)重要原因就在于住房未能實(shí)現(xiàn)“全流通”。所謂的住房“全流通”，就是所有者擁有完全產(chǎn)權(quán)，可以自由處置和流通，限制流通的住房則是指居住者只擁有完全的居住權(quán)而不擁有完全產(chǎn)權(quán)，不能自由處置或流通。限制流通減少了供應(yīng)渠道，相應(yīng)也減少了供應(yīng)量。這既是房?jī)r(jià)上漲的原因，也是囤積住房和炒房的原因。
目前，商品房屬于自由流通的，而農(nóng)村住房、小產(chǎn)權(quán)房和一些歷史原因形成的單位住房則是限制流通的。關(guān)于這三個(gè)類別，目前的境況各不相同：
一、由于歷史原因造成的不能流通的單位住房正在逐步實(shí)現(xiàn)流通。像鐵路、電力、水利等系統(tǒng)的一部分住房，由于歷史原因一直實(shí)行內(nèi)部管理，產(chǎn)權(quán)更名、轉(zhuǎn)讓等只能在內(nèi)部進(jìn)行，住房居民都沒有產(chǎn)權(quán)證，不僅自身的合法權(quán)益很難保證，而且在買賣住房、二手房交易等很多方面也受到限制。去年6月份，哈爾濱市內(nèi)逾6萬(wàn)戶居民居住的、建筑面積超過(guò)360萬(wàn)平方米的鐵路系統(tǒng)住房，逐步納入國(guó)家房屋權(quán)屬登記管理，打破買賣、轉(zhuǎn)讓限制，實(shí)現(xiàn)了“全流通”，為從根本上解決廣大鐵路系統(tǒng)住房權(quán)利人積壓多年的房屋上市交易問題。倘若如此效法，盡快使歷史原因造成的被限制流通的住房實(shí)現(xiàn)“全流通”，就能使二手房市場(chǎng)存量增加，并帶動(dòng)和活躍房地產(chǎn)交易和融資市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格起到一定的積極作用。
二、不能流通的農(nóng)村住宅已有松動(dòng)跡象。這一跡象發(fā)生在廣東，深圳目前已經(jīng)允許宅基地產(chǎn)權(quán)所有者補(bǔ)足地價(jià)，將住房性質(zhì)變更為商品房。一旦各種邊緣地帶的流轉(zhuǎn)方式在政策明確后“轉(zhuǎn)正”，將大幅度增加供應(yīng)，。以東莞市為例，該市截至2006年10月，宅基地上建起的農(nóng)民公寓總建筑面積大約是2006年?yáng)|莞住宅銷售面積的1.5倍，倘若如此之多的住宅“全流通”，房市中的囤積居奇等現(xiàn)象很快就會(huì)淡出，畢竟，沒有誰(shuí)敢對(duì)供應(yīng)量的大增掉以輕心。
三、小產(chǎn)權(quán)房。目前，最尷尬的當(dāng)屬小產(chǎn)權(quán)房，在北京市市郊，小產(chǎn)權(quán)房每平方米的價(jià)格只有兩三千元，比起市內(nèi)二、三萬(wàn)每平方米的單價(jià)簡(jiǎn)單是天壤之別，這種對(duì)比無(wú)疑對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有益的。小產(chǎn)權(quán)房之所以便宜，根源在于三點(diǎn)：其一，沒有繳納土地出讓金。其二，許多稅費(fèi)沒有繳納。其三，減少了許多腐敗成本。
正是由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格過(guò)于便宜引起開發(fā)商等既得利益集團(tuán)的恐慌，他們紛紛提出封殺小產(chǎn)權(quán)房。國(guó)土資源部也作出了回應(yīng)，7月12日，國(guó)家土地副總督察甘藏春等在國(guó)新辦新聞發(fā)會(huì)上表示：國(guó)家非常重視小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象，從1999年開始就在全國(guó)不同地方開展了農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試驗(yàn)、試點(diǎn)，現(xiàn)在正在不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再提交國(guó)家立法機(jī)構(gòu)，通過(guò)立法來(lái)解決。
這種態(tài)度是非常務(wù)實(shí)的，這說(shuō)明政府不打算接受既得利益集團(tuán)的建議，采取強(qiáng)硬封殺小產(chǎn)權(quán)房的做法，而可能借鑒深圳等地的做法，通過(guò)讓農(nóng)民補(bǔ)交一些土地出讓金或相關(guān)稅收實(shí)現(xiàn)合法化。
倘若上述三種類型的房屋逐漸實(shí)現(xiàn)“全流通”，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將大幅增加，加上每年新增的住宅供應(yīng)量，滿足不同層次的市場(chǎng)需求將綽綽有余，相應(yīng)地，房?jī)r(jià)也將偏離快速上漲軌道，逐漸實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸。(賈圖)
