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地價大跌了,房價會怎樣?

2008年01月25日 08:48 來源:上海證券報 發(fā)表評論

  地價的下跌是房價步入下跌周期的開始,而住房保障體系的完善可能加速房價下跌周期形態(tài)的完成。開發(fā)商等市場主體,應(yīng)該正確看待住房市場發(fā)生的這些變化,順應(yīng)大勢,及時調(diào)整自己的經(jīng)營策略。

  1月24日,國家統(tǒng)計局公布了2007年國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù),經(jīng)初步核算,2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%,漲幅提高了2.1個百分點。

  從表面上來看,房價仍在上漲。但是,有關(guān)部門發(fā)布的房價漲幅數(shù)據(jù)遺漏了交易量急劇萎縮的現(xiàn)實——國家統(tǒng)計局和發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)屬于抽樣統(tǒng)計,無法反映具體的交易量。從去年9月份開始,我國房地產(chǎn)市場交易量就在迅速下降,一些炒房者有房賣不出去,這正顯示出住房這一大宗商品的投資弱點:變現(xiàn)難!

  房價正在開始步入下跌周期。就在國家統(tǒng)計局發(fā)布2007年國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)的前一天,備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓:鐵獅門房地產(chǎn)基金以底價67.5億元、折合樓板價(出讓總價/總建筑面積)僅為7502元/平方米成交。這一成交數(shù)據(jù)不僅震驚了上海業(yè)內(nèi),使全國的地產(chǎn)商也受到不小的震撼。去年12月,上海某媒體作了如下報道:位于上海市楊浦區(qū)北端的新江灣城F地塊,業(yè)內(nèi)人士估計成交價格約在180億元左右,將有望改寫全國最貴地價紀錄。

  從180億到67.5億元,這無疑是一次地價的大跳水。如果從另一組數(shù)據(jù)來對比,可能更為直觀。2007年11月8日,楊浦區(qū)新江灣城的D3地塊被仁恒地產(chǎn)公司收入囊中。該地塊出讓總價為13.01億元,相當(dāng)于樓板價2萬元/平方米。如今地價已從2萬元/平方米驟降到7502元/平方米,這僅僅發(fā)生在兩個月之后!

  不可否認,這次土地拍賣有門檻抬高的因素,但即使剔除這一點,地價的下跌速度之快依然遠遠超出了市場的預(yù)期。并且,這種情況并非僅在上海才出現(xiàn)。1月7日,北京市國土局公布了通州區(qū)三塊地的成交結(jié)果,最低樓面地價僅309元/平方米,這一創(chuàng)下北京新低的成交均價傳遞出來的信息同樣令業(yè)內(nèi)震驚。除此之外,去年最火熱的“地王”這個詞也在漸漸淡出人們的視野。

  地價下跌是一個重要信號。此前,業(yè)內(nèi)不少人之所以對房價保持堅挺抱以信心,主要是以地價的堅挺為依據(jù)的!暗赝酢钡牟粩嘤楷F(xiàn)所營造出來的面粉價格貴于面包價的現(xiàn)象,的確加大了人們對未來房價將持續(xù)上漲的預(yù)期。然而,經(jīng)濟學(xué)發(fā)展史用無數(shù)實例告訴我們,面粉比面包貴的現(xiàn)象是不可能長久的。誠如萬科董事局主席王石在接受央視采訪時所說:“面粉貴過面包的現(xiàn)象不可能持續(xù)!

  事實上,面粉價格高于面包價格本身就已經(jīng)為房價的下跌埋下了隱患。這一點從房價的運行周期中可以清晰地看出來。經(jīng)濟運行具有一定的周期性,住房作為經(jīng)濟體中的一個組成部分,它的走勢同樣存在著周期性特征。這一點是難以改變的。在過去的10年中,我國的房價處在一個上漲周期中,那么,這一上行軌道是否發(fā)生了變化呢?就房地產(chǎn)市場而言,當(dāng)房價從上漲軌道步入下跌軌道的時候,它一般會呈現(xiàn)出如下征兆:

  其一,房價持續(xù)多年上漲,在上漲周期末期,房價上漲突然加速,漲速之快到了令人目不暇接的地步。購房者難以承受,民生壓力日益累積,民眾的不滿上升。其二,投機者日益增多,從房價的推波助瀾者變成購房的主體。其三,地價瘋狂上漲,樓板價格遠遠超出周邊的房價,即面粉價格遠遠超過面包價格,進一步推動房價上漲。其四,由于房價持續(xù)快速上漲損害民生、累積泡沫,政府從民生和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的角度考慮,不斷出臺嚴厲的調(diào)整政策。尤其是促使銀行提高貸款利率和首付,嚴厲抑制炒房等行為。并且,政府加大對社會保障性住房的投資力度。

  對比之下不難發(fā)現(xiàn),這些特征完全符合我國房價的走勢。2007年,深圳市房價半年的漲幅就遠遠超過了50%,其中,大部分是投機性購房,而且,“地王”在全國各地密集涌現(xiàn)。國家不斷出臺嚴厲的調(diào)控政策,并加大了實施住房保障的力度。

  因此,從房價的運行周期來看,地價的下跌乃是房價步入下跌周期的開始。它同樣要經(jīng)過兩個階段:第一個階段,地價快速下降,一直降到低于周邊房價的程度,即面粉價格首先低于面包的價格。第二個階段,地價下跌帶動周邊房價的下跌,進而,為地價的下跌騰出更大的空間,在此壓力之下,地價進一步下跌。這兩個階段相互交替,構(gòu)成一個個小的循環(huán)。之后,地價回歸到它本來的價值,房價也自動擠壓掉其中的泡沫,逐漸在調(diào)整過程中探底、趨穩(wěn),等這一周期走完,再逐漸步入下一個周期。

  一些開發(fā)商希望抵抗這個周期,而經(jīng)濟學(xué)原理告訴我們,一些內(nèi)在的調(diào)整沖動必須經(jīng)過釋放,這種力量是很難抗拒得了的。以地價為例,那些前期以高于面包的價格拿下地塊的開發(fā)商,他們能囤積土地不開發(fā)以抵御地價的下跌,等待下一個周期的到來嗎?不能。我國法律明確規(guī)定,土地閑置滿兩年將依法無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。即使沒有這些規(guī)定,在房價步入下跌軌道的時候,囤積土地的成本也是非常高的。別的不說,僅幾十億元的資金利息是多少?損失掉的機會成本又將是多少?

  地價的下跌是房價步入下跌周期的開始,而住房保障體系的完善可能加速房價下跌周期形態(tài)的完成。從溫家寶總理和建設(shè)部高級官員最近的講話來看,將中等收入者納入住房保障體系已經(jīng)沒有任何懸念,這無疑將大大減少對市場化的商品房的需求量,進一步拉低房價。開發(fā)商等市場主體,應(yīng)該正確看待住房市場發(fā)生的這些變化,順應(yīng)大勢,及時調(diào)整自己的經(jīng)營策略,而不是采取對抗的心態(tài),繼續(xù)囤積居奇,哄抬房價,惡化民生。那樣最終只會損及自身利益。

  (王蘋 作者系新浪華東地產(chǎn)專題策劃、財經(jīng)專欄作家)

編輯:王菲】
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