圍繞著房?jī)r(jià)未來(lái)將是跌還是漲，各路英雄開(kāi)始了一場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在拐點(diǎn)的討論。有些人認(rèn)為樓市的冬天已經(jīng)來(lái)臨，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。而有些人則認(rèn)為現(xiàn)在提樓市拐點(diǎn)還為時(shí)過(guò)早。

　　筆者總體的判斷是，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)供不應(yīng)求的基本格局未有任何改變，導(dǎo)致供不應(yīng)求局面出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩和政府壟斷性的土地制度沒(méi)有任何改變，因此所謂“拐點(diǎn)論”是虛妄的，更多其實(shí)表明的社會(huì)公眾對(duì)拐點(diǎn)的期待。

　　然而，簡(jiǎn)單地?cái)喽ü拯c(diǎn)是否出現(xiàn)并無(wú)多太益處。究竟該如何看待這個(gè)問(wèn)題，需要我們從不同角度來(lái)重新審視目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)業(yè)存在巨大推動(dòng)力

　　從我國(guó)宏觀層面看，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)一直保持良好勢(shì)頭�！�

　　國(guó)家信息中心報(bào)告預(yù)測(cè)，2007年全年，我國(guó)GDP增速將達(dá)11.4%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增速為25.5%，社會(huì)消費(fèi)品零售額名義增速16.4%，外貿(mào)順差將達(dá)2680億美元，CPI漲幅為4.7%。而報(bào)告還指出，2008年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高位趨穩(wěn)、小幅回落，約為10.8%；物價(jià)總水平漲幅趨緩，CPI漲幅約為4.5%。在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，我國(guó)城市進(jìn)程仍將逐步加快，人口紅利還將持續(xù)。“十一五”規(guī)劃指出：到2010年，我國(guó)人均GDP將達(dá)到19,270元，城市化水平由43%提高到47%。而國(guó)內(nèi)大部分專(zhuān)家學(xué)者都認(rèn)為我國(guó)的人口紅利還將持續(xù)5-10年。這些都構(gòu)成了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的巨大推動(dòng)力。

　　從流動(dòng)性過(guò)剩角度來(lái)看，雖然目前全球金融市場(chǎng)處于劇烈波動(dòng)狀況，美國(guó)等一些發(fā)達(dá)國(guó)家甚至出現(xiàn)了流動(dòng)性不足。但從IMF2007年10月發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》顯示，在過(guò)去的一年間，大量外匯通過(guò)經(jīng)常項(xiàng)目和資本項(xiàng)目流入新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體。近來(lái)流入新興經(jīng)濟(jì)體的私人資本規(guī)模也在迅速擴(kuò)張，資本流入依然維持較高的水平。我國(guó)在國(guó)際收支失衡背景下的高額外匯儲(chǔ)備、人民幣升值預(yù)期和實(shí)際負(fù)利率等因素的影響下，依然保持充足的流動(dòng)性。流動(dòng)性過(guò)剩勢(shì)必會(huì)對(duì)股市和樓市產(chǎn)生重大影響。而一些專(zhuān)家學(xué)者通過(guò)實(shí)證分析得出與股市相比，流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響要更為顯著。我們認(rèn)為，尤其是在近期伴隨著建設(shè)銀行、中國(guó)石油等大盤(pán)藍(lán)籌股的回歸增加了股票市場(chǎng)的供應(yīng)，使股票市場(chǎng)的流動(dòng)性得到初步緩解。在這樣的態(tài)勢(shì)下，恐怕近期房地產(chǎn)市場(chǎng)需要更多承擔(dān)的是股市對(duì)房市的替代效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能成為我國(guó)過(guò)剩流動(dòng)性宣泄的重要場(chǎng)所。

　　另外，在我國(guó)的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)程有十分重要的作用。目前，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積只相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平60%，而中國(guó)的城鎮(zhèn)化率只有45%，這意味著中國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)程可能走完了1/3。因此，我們尚需從整體上來(lái)看待中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從城市化進(jìn)程角度來(lái)看，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的討論主要集中在京、滬、穗、深等城市化程度較高的一線城市，而忽略了城市化進(jìn)程正加速發(fā)展的一些二線、三線城市。事實(shí)上，這些城市極有可能成為接下來(lái)“輪漲”的對(duì)象，上演一線城市房?jī)r(jià)暴漲的景象。

  [1]  [2]  [下一頁(yè)]