房地產(chǎn)市場(chǎng)：關(guān)注制度建設(shè)更重要

　　我們認(rèn)為，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要的不是拐點(diǎn)是否出現(xiàn)、房?jī)r(jià)是上漲還是下跌，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度是否公平，開(kāi)發(fā)模式是否合理，以及長(zhǎng)期發(fā)展是否健康。因此，我們不應(yīng)該只關(guān)注房?jī)r(jià)本身，更應(yīng)該從多角度看考量房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　以下我們對(duì)有關(guān)政府決策提出的意見(jiàn)：

　　從供給方式看，或許政府更應(yīng)該借鑒近期調(diào)控股市的方式，多用市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。由于建設(shè)銀行、中石油等一些大盤藍(lán)籌股的回歸，使得股市的調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。這是因?yàn)榇蟊P藍(lán)籌股的回歸一方面在申購(gòu)期間凍結(jié)了大部分的股市資金，在這期間使得股市在資金取向上發(fā)生了很多變化。另一方面大盤藍(lán)籌股的回歸，使得人們的投資預(yù)期趨于長(zhǎng)期化。這樣合理地規(guī)范了人們的投資預(yù)期。這說(shuō)明政府在與大型國(guó)企的利益博弈中容易達(dá)成共識(shí)，從而形成股市的有效供給。從短期看，政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，也應(yīng)該注重同各有關(guān)利益主體的博弈，特別是要注重與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商溝通與交流，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為，使其在權(quán)衡各方利弊的同時(shí)，做出更合理的決策，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給。

　　土地在中國(guó)從來(lái)都是命根子。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給中，土地?zé)o疑也是最關(guān)鍵的因素。然而，我國(guó)土地供應(yīng)是壟斷性的，政府成了最大的土地供給商，土地收入成為了許多地方政府財(cái)政收入的主要源泉之一。這就使得本來(lái)作為調(diào)控工具的土地變成了牟利工具。地方政府的角色定位從房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控者變成了最大的既得利益者。這就要求中央政府一方面在與地方政府的博弈中，合理引導(dǎo)地方政府的行為，使其從利益主體真正轉(zhuǎn)變到調(diào)控主體，讓土地真正成為調(diào)控房市的有效工具。筆者為此一再呼吁，就是要啟動(dòng)“第三次土地革命”，建立起土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，以完全變革土地的供應(yīng)方式。另一方面，政府還要強(qiáng)化土地收入的再分配功能，用這部分收入來(lái)增加對(duì)中低收入者的保障性住房或?qū)χ械褪照呓o予適當(dāng)住房補(bǔ)貼。

　　從需求角度看，要繼續(xù)從需求入手調(diào)控房地產(chǎn)應(yīng)該抑制高收入群體對(duì)房地產(chǎn)的投資與投機(jī)性需求，但要注意不能夠抑制居民主體改善居住條件的正常需求。為此，我們建議：一方面，要要盡快開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅(物業(yè)稅)，以增加持有環(huán)節(jié)的稅收，使非居住住宅的持有成本大幅度上升，從而從需求端抑制房?jī)r(jià)上升；

　　另一方面，國(guó)家在消費(fèi)信貸政策的運(yùn)用上已經(jīng)出臺(tái)政策，區(qū)分不同收入階層的購(gòu)房能力和需求，細(xì)化調(diào)控政策，對(duì)低收入者及小戶型降低首付比例，對(duì)高收入者和二手房提高首付比例。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。

　　房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，我們還應(yīng)該從金融安全的高度來(lái)看待房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題。由于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)中的大部分都是貸給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果房子賣不出去的話，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因此而無(wú)法還貸，造成銀行的呆帳、壞帳大幅增加，嚴(yán)重的情況還有可能造成全國(guó)性的信用危機(jī)和產(chǎn)業(yè)資金鏈的斷裂，所以政府肯定也不希望房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)大起大落。從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來(lái)看，房地產(chǎn)當(dāng)中的居民住房更多的代表了一種公共產(chǎn)品的性質(zhì)，是作為一種居住的功能而存在的商品，政府應(yīng)該把房地產(chǎn)作為民生的問(wèn)題來(lái)看待，不斷增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，完善住房保障體系，緩解商品房的價(jià)格上漲壓力。

　　(本文觀點(diǎn)僅供參考，不作為投資依據(jù))（文/趙曉）

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